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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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旅游地产项目规划开发的主题是什么?

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2014-08-29 | 关键词:旅游地产开发 旅游地产规划

  旅游地产项目规划开发,北京山合水易规划设计院认为国内目前的旅游地产开发模式,主要表现为两种形式:一是围绕地产进行旅游资源的差异化经营,二是围绕稀缺的旅游资源进行地产的差异化经营。毫无疑问,不同的资源特点、企业战略将决定不同的开发策略,如华侨城•欢乐谷、宋城•休博园,以及中坤集团对黄山宏村的开发都体现了不同取向的开发策略,但这些策略最终都需要通过主题定位来实现。专家说,一个旅游地产的开发成功与否在于其准确的“主题定位”。

  旅游地产开发核心要素之二即依赖于对项目主题的成功定位,依赖于前期旅游项目的导入,资源的合理配置以及旅游价值的挖掘。

  一、市场分析

  1、旅游地产市场总体发展情况

  旅游地产市场总体发展情况是一个宏观层面的分析,主要由两大块构成,一是行业经济的特性、二是整个市场的发展情况。从行业经济的特点来看,更多是与社会整体情况关联,如社会经济发展情况、旅游观念的转变意识、旅游的季节性特点、国家出台的相关假日政策、旅游市场消费需求习惯以及消费群体的出游形式等,这些将直接影响旅游地产市场发展的前景和市场容量;而对于整个大旅游地产市场分析,则主要建立在旅游地产的现有格局、发展的成熟度以及相应经营状况的基础上。

  从国内行业市场总体发展情况来看,随着国民经济的快速发展,旅游地产开发大有风起云涌之势:目前全国已有近百个旅游地产项目开工建设,包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和万科集团、万达集团等房地产品牌开发商,均进入旅游地产开发行列;而08年4月,在郑州举行的第15届中国旅游交易会上,旅游地产正式作为其中一个独立环节,迎来“首届中国旅游地产节”,这也预示着旅游地产开发将正式走入主流市场。

  2、城市旅游地产结构现状

  具体到某个项目而言,旅游地产项目的定位必然受所在城市旅游地产结构的深刻影响。城市现有旅游地产格局是以观光型旅游为主、还是以体验型为主,是以历史文化古迹为主、还是以人文自然为主,是以门票的形式为主、还是以多种经济结构复合型发展为主,都决定了本项目的项目定位方向和主题诉求。

  譬如郑州、开封这类历史文明厚重的城市,多以观光型的历史文化景点为主,以门票为主要盈利方式,缺少参与、体验型项目,则后续项目进入时可依托相应资源,补充开发休闲、娱乐、运动等主题项目,或是