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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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旅游规划开发中如何控制资金链?

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2014-10-09 | 关键词:旅游规划 旅游开发

  旅游资源条件优良,景观塑造成本较低,提高项目的收益成本,在投资成本上具有一定的优势。然而国内多处旅游开发烂尾事件频频发生,“现实版的寂静岭”、“城堡废墟”、“鬼城”耳熟能详,在项目开发过程中资金链不断层,做好风险控制,是旅游项目能否成功开发的“金钥匙”。

  旅游规划开发力度大建设周期长,在开发建设过程中各种不利的干扰因素层出不穷,对于急于寻求盈利增长点的开发商来说,依靠什么样的产品去培育这个市场,打破庞大的开发投入需求下资金回笼速度缓慢僵局,是破题的关键所在。打破僵局的关键在于通过“旅游+地产”“共生”商业模式的引导,打造旅游资源与房地产的产业嫁接的项目价值的最大化,以旅游开发底价获得土地,以建造旅游高端房地产来补偿旅游开发长期建设需要的现金流,实现开发商和政府的双向互赢。其中影响生态型旅游开发资金链的因素有:

  市场需求

  旅游行为的不断变化,其旅游市场需求也在悄然发生改变。在旅游行为方式升级趋势下,项目开发多注重创新产品的设计和多元产品的组合,满足消费市场需求,提升旅游产品的附加价值,增强消费者的休闲体验。

  盈利模式

  对于旅游开发商来说获取商业利润是最终的目的,而盈利模式的目的在于保证项目具有可持续发展的潜力,保证项目有稳定的收益。消费者的综合需求是旅游开发项目盈利模式的基础,通过整合旅游区内的资源,提供相应的服务获得收益是盈利的第一个层次,其次是伴随着消费者到来所创造的商机。

  政府支持

  发展的角度来考虑,在经济欠发达地区发展旅游,将地方政府提升当地的经济发展和旅游开发投资商提供了了有效的合作平台。“批地”、“拿地”必须经过政府,因此开发商必须要考虑到政府关切的重要问题,获取政府的有力支持。

  中国已是世界第四大旅游消费国,度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。“旅游”与“地产”如何完美“联姻”,打造不中断的项目资金链,让生态旅游区内地产成为刚性需求,从而具备市场竞争力,根据精心规划设计的宣恩狮子关旅游区案例和国内生态旅游开发案例研究总结出“三点一策” 手法来保障生态旅游开发中资金链问题。

  紧抓市场热点为卖点

  通过生态旅游观光+养生休闲度假开发模式,依据狮子关旅游区的地脉(自然环境)、文脉(人文特征与历史民俗),打破自然景观的地域相似性,发掘狮子关旅游区的独特性。制订出一系列狮子关旅游区完整的文化体系,延伸创意,形象包装,以形成狮子关旅游区的文化品味特色,获取市场关注。

  深挖盈利渠道为聚点

  狮子关旅游区项目盈利渠道主要有五个方面:旅游项目、商业地产、餐饮业、门票、特色交通,利用旅游收益开发旅游地产,将旅游地产销售收益继续投资峡谷生态旅游开发,增加了地产项目的价值,提升楼盘品质,极大提高投资价值。通过旅游带旺地产、景观提升品位、地产反哺旅游,打破生态型旅游开发“靠天吃饭”模式。

  科学分期开发为焦点

  狮子关旅游区采取分期开发的手段,通过旅游开发带动旅游地产发展,先进行一期开发的是北部峡谷生态风光游览片区,通过峡谷旅游区的打造,短期内快速获得收益、聚集人气,为日后景区升5A做充分准备,带动南部水库滨水休闲养生度假片区的地价,为后期旅游地产的开发提供资金支持,快速打开市场,做到投资少见效快。

  争取旅游扶持政策

  把旅游地产作为拉动地方GDP的动力之一,地方政府频繁出台优惠措施。生态旅游开发项目前期投资比较大,且位于城市边缘地带,开发商必须承担起部分的政府职能,投入巨资建设基础设施、旅游项目、酒店项目等配套,所以政府也会做出一定的让利,通过旅游开发手段满足政府对旅游发展的渴望和对纯地产项目的回避,向有关部门争取旅游发展专项资金和相关政策性贷款,减少开发建设中资金压力。

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