随着资本进入文化旅游产业规模的扩大和旅游投资市场的持续效益，如何进行旅游投资已成为国内外广泛讨论的话题。山合水易总结了旅游投资趋势，并深入分析了如何对旅游项目进行投资。

一、为什么要投旅游项目

旅游项目的投资与其他投资一样。从逻辑上讲，它们分为四个步骤：融投管退，一是投资资金的来源，二是投资什么，第三个是如何管理，第四个是如何销售。

具体到为什么要投，主要是四个方面：

首先，从趋势的角度来看。这一趋势决定了是否投资。如果趋势向上，市场空间大，容错度大，则项目可以投资。例如，近年来，民宿热，人人都在谈论情怀，一方面往里面冲，说明了两件事，这个市场的容错率很高，供不应求是大趋势，但另一方面不好做，要谈一点情怀，要熬。然而，从发展趋势的角度来看，必须对旅游业进行投资。

第二，投资可以大大提高效率的行业。目前，旅游业相对分散，上市公司有限。国内公司资源有限，表明该市场仍有相当大的增长空间。未来，运营效率高的公司将拥有巨大的并购空间。击败运营效率低的公司。这就产生了巨大的投资机会。

我们必须再次真正满足客户需求。商业社会发展的本质是让顾客满意，刺激消费，促进产品迭代，然后赚更多钱。因此，投资于让顾客满意的行业至关重要，旅游业是一个能够满足人们的基本需求，让人们快乐的行业。

最后在大趋势下，要选择次优解。选择一个比大多数项目更好的项目，在一个向上的趋势中，投资一些比大多数事情更好的东西，就可以卖出更好的价格。

二、看准旅游业发展趋势
 

在政策上，旅游业投资增长数据尤为重要。近五年来，旅游业投资增速远远超过固定资产投资增速。但事实上，许多固定资产投资都是用于旅游配套资源。在如今这样一个高速增长的形势下，旅游业的供给正在迅速增长。需求的缺乏仅仅表明了工业正处于一个大风口的时期。

投资参与主体方面，一是民营机构增加，投资区域从发达地区向不发达地区转移，当前做策划比纯粹做旅游所带来的经济效益更高;二是一线区域市场饱和，开始大规模向二线城市推动，市场容量呈几何级数增长;三是看投资去向，当前旅游总体投资中景区投资比例最高，而60%景区投资主要是基础设施，酒店或者其他东西占比最低，还是处于一个补库存、填补量的缺口的阶段，总的行业发展趋势较好。
 

三、如何投资旅游项目

1、 首先要说明白旅游地产

旅游与房地产应辩证看待，旅游不能与房地产分离。

房地产是一个筐，它应该以筐里的东西为基础，把旅游和房地产结合起来。投资旅游项目时，首先要面对融资困难的问题。除央企外，大型房地产企业，一般企业没有足够的资产，没有融资能力。只有经营权是不能融资的，所以我们需要先投资才能有进一步的融资能力。因此，旅游业需要考虑房地产的组合，一个作为融资工具，一个作为退出工具。

2、 如何投资一个旅游项目

目前，传统旅游企业的主营业务已逐步从房地产业转向旅游业，将旅游业带入主业，受益匪浅。然而，旅游业面临两个问题，一是基础设施投资回报缓慢，二是投资增长迅速，但市场运营能力不足。

首先，投资必须首先考虑融资，并投资于有融资能力的项目。一是运营现金流的快速形成，二是融资主体的强势故事。

第二，需要明确投资标的物。在这方面，首先要明确门票的作用，门票是一种稳定的现金流，也是基础设施融资(质押)最重要的抵押品。因此，这也是门票经济长期持续的原因。此外，必须对标的物明确界定投资，没有足够边界和控制的财产(资产)不能投资，因为没有足够的法律保护。

第三，需要精进的管理团队。目前，大多数景区管理，由于行业发展要求不同，管理资产类型不同，管理要求不同，管理资产需求不同，管理能力还存在很大的提高空间。由于没有成熟的管理模式，其他投资者进入时很难判断其价值，也很难有稳定的预期。

第四，要稳定资金流动和领导层退出。由于景区投资大，管理复杂，项目价值难以评估，一旦项目分散，需要有较强的管理背景，管理能力很强，如果没有特别了解项目和特别信任的买主，很难卖出。

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