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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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养老地产热点问题简答

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2013-03-27 | 关键词:养老地产

  "养老地产"的概念近几年来开始为人所知,不仅已成为百度、搜狗等搜索引擎的热点词汇,不少龙头的房地产企业也大举杀入,不过,实质性的操作、成功的典范却少之又少。下面我们就几个热点问题来做个了解。

  什么是养老地产?

  养老地产不等于养老设计加养老服务。养老地产和开始出现旅游地产、商业地产、教育地产的概念一样,因为出现了更多地旅游人群和商业人群,也就出现了新的商机。只不过,养老地产和旅游地产、商业地产服务的人群不一样。

  养老地产概念的出现,是因为养老即将和已经成为中国的社会问题,所以养老概念是因为社会概念转变为行业概念,继而转变为地产概念。

  实际上,所有的地产都有寻租性质,养老地产也一样,一开始会有更大的寻租空间,都是开发商与政府在土地寻租方面的讨价还价。

  老人是共同居住和独自居住都会有一定的问题,所以养老地产实际上是将老人组织起来、互助。

  养老地产的赢利特点?

  现在养老地产商有一哄而上的感觉。实际上很多开发商都没有找到适合自己的盈利模式。很多开发商都只是从战略上放弃短期收益着眼于长期收益,或者作为商业住宅配套的一个亮点。

  实际上,养老地产可分为两块:养老开发和养老经营,所以盈利空间也需要从两个方面来考量。

  养老地产开发可能盈利,因为可以打着养老地产的擦边球,低价拿地,挂羊头卖狗肉,最终达到寻租的目的;但是,养老经营可能会出现亏损,要么是租价上不去,要么服务上不去无人问津。

  实际上,养老地产与养老机构的关系,就像开发商的楼盘与物管公司的关系。养老地产与商业住宅的关系,就像福利房、小产权房与商品房的关系,存在计划和市场双轨并行的情况。

  房企对待养老地产的态度?

  目前房企在商品住宅中做养老地产,只是在养老住宅设计和服务方面向前走了一小步,这肯定是不够的。

  开发的特点是规模小,为什么都不敢做大呢?道理很简单,做大了就无法资金平衡,加上现在也没有一个比较好的、且固定的盈利模式。

  但又不能不做,现在不做,以后要再想"挖上个一勺"就难了。

  中国养老地产的发展困境及如何抢占先机?

  现在最大的问题还在于体制,官办的养老机构对民间机构的制约,地产政策对养老地产的制约,金融政策对老年人购房的制约等等。

  如何抢占市场?这是一个值得关注的问题,开发商现在最要关注的不是如何建房子,而是后期的运作管理。

  从现有的社区服务整合,关注健康恢复、老人旅游、医疗、健康体验、学习娱乐等方面的细节需求,形成一套完整的系统,以保证老年社区良性地运转起来。

  南京发展养老地产的外部环境分析?

  南京人的消费力肯定是足够的,老龄化的程度也比较大,需求肯定是大量存在的。

  但就自身的条件而言,城市格局不好,长条形格局很难找到配套和自然环境两全其美的养老地产开发区;地理环境也存在缺陷,长江和丘陵和阻隔,使可用地块极少,很难形成大规模的养老社区;还有自然环境,湿度较大,空气污染指数较高。

  总之,养老地产作为一个新兴事物还存在许多方面的不确定性,想要涉足养老地产首先得弄清其本质,抓住关键点,而不要随波逐流,最终流于形式不能解决实际问题。同时,各个地方发展养老地产的条件也不同,进入前要权衡好。

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