在养老地产发展愈益升温的同时，制约其发展的因素也逐渐显现出来，没有可复制的模式、缺乏专业人才等成为了制约养老地产发展的瓶颈。

　　产业发展仍处摸索期

　　在我国，养老服务业首次以产业的概念正式出现在相关文件中，去年的十八大报告提出"积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业"。

　　民政部副部长窦玉沛此前表示，关于养老目前有几个硬指标，首先就是到2015年养老床位要从目前的每千名老人20.6张提高到每千名老人30张，全国床位数要从去年年底的390万张提高到660多万张，增幅达七成。其中在具体构成上，根据规划，家庭养老、社区养老和机构养老占老龄人口比重分别约为90%、7%和3%。

　　中投顾问高级研究员薛胜文表示，房地产企业和保险企业是率先进入养老产业领域探索的两大主力。其中，养老地产一直是近年来资本进入养老产业的优先选择，不仅各大房企积极涉足该领域希望在未来分一杯羹，人寿、新华等保险机构也积极投资养老地产，包括兴建养老社区和结合保单推广地产预售等，以提高资金使用效率。

　　其他上市公司亦有涉足。比如，大族激光早在2009年即参与合资成立了海南颐和养老产业股份有限公司，成为首吃螃蟹者之一。此外，还有多家上市公司近几年对养老产业开展了不同形式的调研，其中多数都青睐养老地产项目。

　　"仅在北京地区，过去一年新增的数千万甚至上亿规模的养老地产项目就达二十多处。"某国有养老产业投资基金副总经理柳明鹤表示，"这还不包括新增的各类中小型养老机构。"

　　虽然养老产业呈现出一片盛况，但业内也不乏谨慎的观点。一些人士提出，目前我国养老产业离形成成熟清晰的产业模式尚有距离，行业仍处在摸索期。据介绍，2009年以前探索的大型养老地产项目中多数已陆续转型，而率先试水的大族激光也在2011年公告转让了持有的颐和养老股份，退出养老领域。

　　其中，房产产权问题、土地政策不明确等都是导致许多养老地产项目经营困难的重要原因。"但更重要的是，许多养老地产项目都是"挂羊头卖狗肉"，表面上打出养老概念，实际上玩的还是地产那套。"普亲老龄产业发展有限公司董事长唐文湘表示，养老住宅运营的关键是长期的全套护理等服务管理。现在出现的问题是，一些养老地产项目的投资方拿了政策优惠后后续责任没人担负，自然要被市场淘汰。

　　在保险公司方面，目前运营的养老地产项目由于受到相关政策规定的限制，不能利用销售养老地产项目产权获得销售收入，只能长期持有养老地产项目以租赁方式实现回报。此外，一些保险公司结合保单发展养老住宅预收模式，通过保险二次衍生产品做附加养老服务以推广房产项目，这种模式发展前景更为业界看好。

　　"不同于房地产商单纯的协议，保险保单由于具有法律效力而使养老住宅的使用权方面更有法律保障。"柳明鹤表示，"更重要的是，这种模式对于整个产业发展有巨大推动作用，目前产业处在发展的初期，只有通过资本巨头的带头突破，产业垂直上会加速带动，横向上也会加速整合，可以真正有效带动整个产业发展。"

　　缺乏经验、人才短缺等制约发展

　　对于大部分养老地产项目，入住率都是决定项目生死的核心因素，也是养老产业实际经营关注的焦点。

　　专家表示，因地域的不同，各地老年人的养老观念和购买能力存在巨大差异，因此要求养老机构和社区在硬件设计、软件设置、服务项目配置等方面都要根据不同的目标客户群有所调整，养老地产投资应特别注重定位的清晰、准确。

　　对此，柳明鹤说，养老地产的选址如果定位不准，在后期运营中就很难达到理想的结果。以北京为例，目前五环外的养老地产项目操作起来都很难，即使是在市区内的项目也要综合考虑周围社区成熟程度、老年人密度、地段房租等多方面因素，"特别是早年在郊区追求大而全的养老地产最后日渐沉寂，多数都是因入住率太低。"

　　"实际上只要定位准确和用心经营，入住率上去了，养老行业盈利并非难题，比如北京四环以内的养老机构现在基本都有盈利。"对于外界关注的盈利问题，柳明鹤表示，目前行业盈利率约在7%-9%，入住率高的甚至可以达到9%-13%，其中特别是中端定位，以及面对失能老人的养老机构盈利能力相对更强。

　　"但对资本投资而言目前主要是行业模式还未明确，尚无可普遍复制的盈利模式，且资本还没有合适的退出渠道。"业界人士表示，"因此除实力很强的资本巨头外，其他一些想做快钱的资本，目前真正进入的可能性仍比较小。"

　　美国世纪桥投资集团总裁邓伟表示，从地产金融角度来说，目前除了政府部门外还没有什么机构可以永久持有养老行业固定资产，因此只有大型国企或政府主导资金持有才可能介入养老地产，以在未来实现资产脱手，但由政府主导亦存在经营效率问题，"对于短期内养老地产的健康发展并不乐观。"

　　专业护理人才短缺也是制约养老地产发展的几大关键因素之一。据了解，由于护理人员目前薪资待遇较低，工作强度较大，特别是老年护理员的工作招聘难度更是逐步加大。专家建议，只有在对专业护理员的培养、保障就业、收入福利等方面保障都到位后，才能保证系统实现良性循环。

　　对此，企业也已意识到未来可能面临人才瓶颈，近期许多企业都已在加速布局，如开设专门的招生培训业务部门等，而高校方面近年来亦加快了相关学科建设步伐，如北京开放大学、天津中医药大学和多所地方高校都开设了养老护理专业或学院等。

　　另据了解，人保部已起草《关于进一步加强养老护理员职业技能培训和鉴定工作意见》，目前正在征求意见。面对全国专业护理员培训站和鉴定站相对不足的局面，相关解决方案也在酝酿中，未来有望通过福利彩票公益金等方面的支持，实现每个城市都有至少一个护理培训中心，以满足行业发展对专业人员的需求。

　　目前养老地产的发展遇到的瓶颈诸如缺乏成熟模式和专业人才，在社会发展养老地产热情高涨的状况下将得到加快破解，到时养老地产的发展就会迎来高峰。

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