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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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万亿养老产业蓄势养老地产盈利模式求解

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2013-08-23 | 关键词:养老地产 度假养老

  8月19日,世联地产与台湾最大的养老产业集团--恒安照护集团签署战略合作协议。此前的8月16日,国务院常务会议提出,要将养老产业打造成为朝阳产业。

  随着中国老龄化人口的快速增长,"养老地产"逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的"隐性刚性需求",各大房企及险资纷纷试水,但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。世联地产副总裁林蔚指出,养老产业是以服务为核心的产业,而不是以开发为核心的,需要长期投入,也需要更多政策的配合与支持。

  养老市场规模至少万亿

  世联地产研究数据显示,截至2011年底,全国60岁以上老年人口达到1.85亿,占总人口13.7%,中国已经步入老龄社会;到2050年,我国老年人口总量将超过4亿。另据中国老龄科学研究中心调查显示,我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款,预计到2030年,老年人的退休金总额将超7万亿元。

  作为民生热点,养老产业成为国家"十二五"重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化,庞大而多样化的养老市场诞生。据了解,目前全国有80家地产商进入养老地产领域,公开信息披露的养老地产项目达百余个。

  世联地产董事长陈劲松预计,国内养老产业市场规模至少万亿以上,以后还会逐年增长。恒安照护集团董事长胡世贤表示,目前大陆人口老龄化状态与20年前的台湾十分类似,但是大陆人口老龄化发展更加快速,养老产业市场发展潜力巨大。不过,胡世贤认为,内地养老产业存在"山寨化"现象,很多项目只是打着"养老"的幌子,实际上还是在卖房子。

  从大型房企养老地产的开发定位来看,主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主,结合当地的特色旅游资源,满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求,真正能提供养老多元化服务的极少。

  世联地产顾问业务发展部总监李亚南指出,目前国内的养老地产是一个"模糊而想当然的市场",面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。

  "养老产业是一个进入就不能退出的行业。"胡世贤说,养老不是卖房产,而是卖服务,而大陆目前养老产业链尚不完善,相关行业如护工等人才急缺,恒安进入大陆正在做一些前期的事情,比如培养人才以使台湾经验本地化,以及挑选合适的项目"种子"作为试点。

  台湾经验可资借鉴

  世联地产在研究了美国、日本的养老产业模式之后,认为其在国内并不适合推广。相较之下,台湾的经验可资借鉴。

  胡世贤介绍,作为台湾养老产业第一品牌,恒安照护集团目前在台湾拥有700多位员工,照料5500多位老人。服务类型包含机构式照顾、居家式照顾、小区式照顾,服务项目由小区服务、老人住宅、老人安养、老人养护到长期照护等多重模式。世联地产希望借鉴恒安照护集团的经验,通过与之的战略合作来进行公司的转型。

  世联地产认为,三种开发模式的推行,将改善目前养老产业的不足,逐渐实现盈利。其一是隔代亲情社区开发模式,即年轻人群与健康老人混合的社区,北京(楼盘)太阳城、杭州(楼盘)绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

  李亚南介绍,这类模式下,持有少量物业与销售物业相结合,持有物业规模比例应小于30%,销售比例应大于70%,以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。"销售物业+持有经营+服务输出"是整体的盈利思路,将在保证品牌树立与服务输出水准的同时,实现快速回现,保证现金流,为后续开发回血。

  针对全持有的养老物业,即会员制医养综合体,押金制和会员制是国内可行的盈利模式,会员制销售的是服务内容;押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津(楼盘)宝坻云杉镇等。

  世联地产表示,以销售服务(而非物业使用权)为核心,是会员制交易模式的设计前提,而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合,将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看,相比较传统的押金制模式,会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表,在经营上操作更加便捷,能够更好地实现回现。

  第三类是"养生目的地"开发模式,针对具有高保健意识的中高端家庭,盈利模式则是"持有核心设施+物业销售+会员销售",而"度假养生+交换平台",将是未来发展的一种全新经营模式。

  据悉,针对健康活力老人的"候鸟式养老"的度假交换平台模式,市场上已经开始有所尝试,目前上海(楼盘)亲和源在海南(楼盘)、东北等地已开始试水度假养老项目。

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