据我国城市化进程的分析资料估计，目前全国每年约有1200多万农村人口要转移到城镇地区。按照目前我国农村居民人均用地153平方米计算，每年将均有18.36万平方米的农村宅基地可能闲置不用，如何盘活利用闲散宅基地成为亟待解决的课题。

　　变身旅游资本，创造闲置农宅新价值

　　关于闲置农宅，目前有四类主流利用方式。一是改造农村闲置房，开辟为公共文化服务场所;二是创新流转制度，解决贫困户住房问题;三是以经营理念盘活闲置房，即以出租的形式将农村闲置房屋租给企业、附近的打工者和某些特定群体;四是发展特色旅游经济，通过激活农民闲置房屋等一系列农村要素，成为会经营的新型农民，积极投入乡村旅游的发展洪流中。

　　这四种利用方式，前两种实际上是政府主导并进行资金投入，产生的社会效益远远大于经济效益，难以从本质上改变乡村产业的发展结构;而后两种利用方式，则在某种程度上将闲置农宅转变为“资本”，并根据其不同的使用价值，衍生若干发展形态。

　　五大发展形态，让闲置农宅焕发新生

　　1、艺术孵化聚落

　　这种形态源于农民将自己闲置的农宅租赁给艺术家，逐渐产生艺术家集聚的规模效应，最终形成一个特色的艺术创作村落。北京的宋庄是国内此种形态的代表，自1994年以来，全国各地1300多个艺术家聚集宋庄，其中包括近百名海外和港台艺术家，宋庄从此成为中国最大的艺术家集聚地。村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室。这些工作室，连同后起的艺术馆群一起成为宋庄旅游的核心吸引物，围绕艺术创作而延伸的旅游产业链条也不断拓展。这种形态后来还进化出了由政府主导的2.0版，最具代表的就是杭州的白马湖SOHO公社。结合社会主义新农村建设工程，杭州市将滨江白马湖区的农居改造成具有杭州城市美学特征和文化创意内涵的创意建筑。文化创意人士通过租赁的方式来使用，打造和谐的、极具特色的创意SOHO公社。

　　2、田园养老社区

　　这种形态与艺术孵化聚落相似，同为将农宅进行出租，但是吸引的人群不同。田园养老社区主要吸引的是城市的银龄阶层。目前城市养老压力增加，而农村空气纯净、食材新鲜、环境安宁，且生活成本低，已经成为不少市区老年人向往的养老去处。杭州天目山脚下的许多村落便利用闲置的民居接待夏天前来避暑的老人，已经成为远近知名的银龄避暑胜地。目前，2.0版的田园养老社区已经浮出水面，北京怀柔的田仙峪村开始试点发展农村休闲养老产业，将闲置农宅统一承租给合作社管理，并由国奥集团投资对老宅院统一改造，2015年5月首批35套闲置农宅投入运营。这些曾经闲置老旧的农宅经改造后，外观古香古色、颇有乡村风情;内装修风格考究，卫生间、厨房等设施齐全，非常适合老年人居住。据悉，在农宅养老项目投入运营后，村民除此前获得的租金收入外，还可按年度获项目盈利分红。同时，村民还可以通过在养老产业开发出的服务岗位上就业获得工资性收入。

　　3、野奢度假乡居

　　其核心理念是“一个乡村就是一个野奢度假综合体”以及“闲置农宅的整体改造与度假化利用”。这种形态对农宅的要求较高，除了以村落为单位的房屋空置率要超过80%外，最好还是传统的老院落，并且生态优良、环境幽静。典型代表案例是北京密云的“山里寒舍”。

　　4、创意文化民宿

　　此种形态以乡村环境为基础，以文化创意为出发点，一方面相对较适合历史底蕴深厚、文化特色突出、村域内拥有较为丰富的历史文化遗存、村落传统肌理尚存的村落，另一方面即便不具备以上条件，只要有典型乡村的气质，通过文化创意的演绎，同样会产生很好的效果。但创意文化民宿对设计者和经营者有较高要求，具有乡土情怀与先进设计和经营理念的“新农民”更适合创意文化民宿的开发，比如漳州古山重的“水云间”。同样，台湾民宿的成功源于民宿主人将民宿当做艺术品精雕细琢，并注入个人的感情和人文理念，但这对普通乡村居民而言具有一定难度。

　　5、私家乡村会所

　　此种形态一般不会过于注重注经济收益，往往是一个企业或者若干志同道合的朋友在乡间利用闲置民居改造而成的交流空间。企业可将其作为自身企业文化的展示空间，或用于商务接待或开展员工度假;对于后者人群，会所成为激荡智慧、交流思想、分享感受的心灵聚会场所。这种形态一般不是面向大众游客，而是与特定的小圈层客群相匹配，经营模式以“会员制”为主。

　　结语

　　闲置农宅的有效盘活，除了多元化的发展形态外，关键在于农村宅基地使用权流转制度的建立和完善。据悉，北京密云县已经率先在古北口镇北台村和新城子镇塔沟村两个自然风光较好的村子成立农宅合作社，将村里闲置的农民土地集中起来，改造后引入旅游公司经营，打造乡村主题酒店。目前两个农宅合作社都已找到商机，如塔沟村正在与一家汽车俱乐部洽谈，打造汽车露营主题酒店。这种将闲置农宅统一承租给合作社管理，而后对外寻找开发资金的运作方式，将保证农民收益的最大化。