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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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产业园区如何规划?产业园区规划全流程

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-07-26 | 关键词:产业园区规划,规划设计,产业园区建设

目前,产业园区的发展趋势大致方向是朝市场化、产业垂直化、产品标准化等方向陆续发展,但是目前大部分产业园区存在的问题很严重,如:定位不明确、产业链繁多、产业相关度不贴合、创新陈旧等等硬伤存在,归根结底来说,还是园区的规划出现了问题,产业园区的规划是比较重要的一部分,不管是从全局性还是长久性都值得我们重视,山合水易整理了以下产业园区规划的全流程。

 

产业园区如何规划
 

产业园区规划流程


一、园区产业规划

 

园区产业规划是园区规划的主要规划内容,产业规划是其他规划内容的基础。只有在产业规划明确的情况下,才能根据线索进行其他规划的搜索,并逐步顺利地实施。产业规划主要是界定园区的核心产业、重点产业和相关产业。

 

如何确定核心产业与重点产业:

 

1.洞悉园区所在区域的经济发展战略,了解区域产业基础和拥有的产业资源,划出可以重点发展的全部产业范围,即园区意向产业。

 

2.研究国家产业政策,明确哪些产业是属于国家重点扶持和鼓励的,哪些产业是属于国家明确限制的,对划出的园区意向产业范围进行缩小、集中,精准园区意向产业。

 

3.研究国内外经济发展走势与行业市场,洞悉意向产业是否存在市场潜力和市场风险,同时分析技术发展趋势,看意向产业的技术是否存在替代转型的风险。这当中千万不要忘记对意向产业的产能情况进行一番调研,不能让产业园一运行,就遭遇产能过剩等问题的打压,或者面临极其残酷的市场竞争。

 

4 根据各方面的研究和分析,关注某一行业或某一行业,并将其作为园区的重点产业,树立行业最具发展潜力,最适合自己的行业。

 

5.分析上下游企业的构成关系以及核心产业和重点行业特定行业企业的构成和分布,为制定投资促进战略奠定基础。

 

此外,产业园区核心运营团队的公共关系资源 ( 产业资源、人脉资源 ) 也是产业定位参考的因素。在园区产业规划中,经常会用到一些战略管理的知识,例如SWOT(优势、劣势、机会、威胁)分析,、EPST(政治、经济、社会文化、技术、Legal法律、环境)宏观环境分析等,运用这些知识,能够更顺畅的找到产业方向,更快捷地获取研究成果。园区也可以借助”外脑”,以弥补园区缺乏专业人才和专业经验的短板。

 

二、产业园区建筑与建设规划

 

园区建设与园区规划主要有园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划,虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划,但从产业运营的角度,为设计机构提供一些创新思路还是十分有必要的。

 

(1) 建设规划

 

大型园区、产业新城的整体建设规划,要从城市土地使用与空间布局、市政配套,以及产业分布上着手,着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对于产业新城的产业建筑,商业设施和住宅设施,规划合理的建设和发展比例和空间布局。

 

(2) 建筑规划

 

建筑规划必须与产业定位相结合,确定建筑标准和建筑配套,不同类型的产业园区建筑规划应体现出明显的差异。

 

(3) 工程规划

 

明确先建什么?后建什么?不要小看工程规划,它与产业规划、企业招商密切相关,如果建设未能按照规划如期进展,就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题,甚至可能导致企业资金链断裂。

 

三、招商规划

 

招商规划内容包括:目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等等。

 

在投资规划中,找到目标客户群非常重要,能否找到理想的目标客户群取决于前一行业上下游企业的分析准确性;

 

园区的优惠政策必须有针对性,需要适合行业的特点。除了一般政策外,还必须有“亲身实践”的政策;

 

要与时俱进,充分利用现代营销推广手段,进行合理的营销整合;

 

招商/营销策略需要对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善,尤其是那些地产成分浓重的产业园区,恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。
 

产业园区规划流程


四、园区运营规划

 

旅游景区运营规划包括:物业管理、配套商业运营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理标准化、园区开发和品牌复制业务模式。

 

运营规划是很多园区的短板,个中原因很多,有的因为项目以短线的地产经营为主,不考虑长线的园区运营管理;有的因为缺乏园区运营经验,不清楚园区运营管理的核心内容;有的因为虽然了解基本的园区运营管理内容,但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容……

 

财产等级直接决定公园的等级。就像房地产买卖一样,能否升值取决于物业管理状况。产业园区能否得到业主和行业的认可和赞誉,能否提升物业价值,取决于园区的经营管理能力(物业管理只是其中的一小部分)。

 

五、园区经济指标规划

 

园区经济指标包括两个方面:

 

(1)园区项目的技术经济指标,是对园区项目自身投资经营状况的测算与考量,并根据数据对园区建设经营予以适当调整,这主要涉及:营业指标估算、营业收入构成比例(地产增值和产业增值)、财务盈利能力分析(内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等)、清偿能力分析(盈亏平衡分析、敏感性分析)等。

 

(2)园区经营指标,是衡量一个园区经营状况的综合量化指标,包括园区进驻企业数量、投资密度、园区企业总产值与利税、园区就业人数、人均产值、行业龙头企业数量或上市企业数量等等。园区管理指标与政府以“亿元楼宇”评鉴好的写字楼一样,真实反映了园区管理水平及其带来的社会经济效益。

 

产业园规划是一指产业园区全方位、流程性、长久性的发展计划,是未来一个时期引领园区可持续性发展的重要指标和路线图,所以山合水易认为“园区未建,规划先行”是产业园区建设的一个重要原则。

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