有很多有心投资旅游地产的人士向北京山合水易规划设计院的专家咨询：旅游地产，赚钱的点到底在旅游还是在地产？把旅游附加在地产之上是不是增加了地产的成本？能赚钱吗？

　　北京山合水易规划设计院的专家给您解读旅游地产中土地的价值。土地具有双重属性，首先是其本身的生产承载性，再者是其具有潜在增值性。在旅游地产项目的开发过程中，土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。同时，准确的预判土地的增值潜力，从战略上判定土地的开发价值，将能够有效平衡政府、企业、居民三方的利益需求，达到土地的战略价值和经济价值的统一。为此提出旅游地产开发过程中的"土地四大价值学说"。

　　一、土地的景观价值说

　　景观打造是旅游地产开发的先决条件。景观价值主要蕴含在土地的生态物种、土地坡度坡向分布、景观天际线形态、水域生态环境等方面。其中，优良的植被生态是一个地块具备景观价值的基本条件，如果该地块植物物种配比状态优良，可利用水资源充足，便首先可确定其开发的基础景观价值。其次，从地块景观营造的空间角度分析，实施坡度坡向对景观的影响力分析、景观天际线的形态营造、游客的景观视野角度分析。对地块景观价值的判断，需从多角度出发，依据因素权重，实施复合研判。土地的景观价值预测，将为项目中的旅游吸引物构建提供重要依据，是实现综合土地价值的前提。

　　二、土地的居住价值说

　　在旅游地产项目开发中，土地的核心功能是附着其高品质的居住生活空间，所以在土地的综合价值衡量中，居住价值所属的权重值较大。其中，土地的平整性、地块的完整性、适宜建设的土地规模，以及景观视野情况等因素都会影响其居住价值。在实践过程中，主要通过对可建设用地的规模测算、地块的景观附加值测算以及土地的功能承载预判来测定土地可附着的最佳居住价值。通过对土地居住价值的衡量，可以有效地判断地块开发的核心物业类型，同时能够对旅游地产开发的前期效益测算提供重要依据。土地的居住价值衡量是构成土地潜在升值空间的关键要素。

　　三、土地的商业价值说

　　土地商业价值未来将主要影响经营性物业的开发。在旅游地产项目中，经营性物业的开发形态和经营模式是实现土地增值的重要因素。在一个成功的旅游地产项目中，经营性物业必定扮演了旅游吸引物和综合服务体的双重角色。其中，地块的选择和甄选是关键因素，依据不同的环境和土地形态，可开发水上街市、文化商圈、艺术街区、PUB集群、夜间休闲综合体等不同的旅游经营物业模式。同时，在实现其商业价值的过程中，文化要素的融入是成功的关键。对文化的深入挖掘、精细化融入是每个成功的旅游商业模式成功的必要条件。因此，融入了文化内涵的商业模式是实现土地价值最大化的重要保障。

　　四、土地的生态价值说

　　土地的生态价值主要表现在土地的生态适宜性方面。其中比较重要的因素包括：对人体有益的稀有元素、特种水资源、珍惜植物物种、土壤的生态适宜性、特有文化等。通过对珍稀物种的培育、特种资源的保留、特有文化的传承，可以构建未来稀缺资源的升值空间，提升土地附着物的品味和档次，保证土地开发价值的最大化。土地的生态价值从土地的远期价值考虑，目的是创造最高品质的人居休闲空间，实现环境价值、经济价值、社会价值的完美统一。生态价值的考虑，将为开发者提供远景构想，实现土地的远期价值。

　　这些隐含的潜在价值确实是非专业人士能够看得到的，北京山合水易规划设计院是专业的旅游规划与设计机构，更多了解请访问其官网。

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