山合水易的商业街研究团队通过调查和总结，认为国内商业步行街开发建设和商业管理模式主要有以下几种。

      (一) 开发建设模式

      1.政府统一开发

      政府投资，进行整体改造、开发保护地域历史建筑风貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如北京的南锣鼓巷、成都宽窄巷子。

      2.政府引导开发商开发

      政府进行项目整理、产权清理，成片出让，吸引一级开发商进行商业旅游开发，如北京大栅栏商业街。

      3.开发商统一开发

      发展商根据自己的市场定位，直接投资开发建设，对经营商户采取统一对外招商的办法，只租不卖，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，如重庆的洋人街和北京的世贸天街。

       对于不同的开发建设模式，山合水易认为各有各的优势，政府层面的开发力度大，站位宏观，而相对于开发商的开发模式，则更为关注经济回报，往往更为注重细节和整体程序，所以不论开发的主体是谁，成功与否还在于开发中实际的操作成效和运作能力。

      (二)休闲商业街的投资建设盈利模式

      目前，国内步行街区的商业盈利模式主要有以下几种：

       1.传统商业地产模式

       山合水易认为步行街作为一种商业地产，首先可以通过地产开发获得投资回报，主要的投资回收方式有：出租经营、出售经营和使用权出售，其中出租经营是步行街最普遍的投资回收方式。

       步行街商铺的盈利需要商铺投资者、商铺经营者、步行街开发商以及当地政府在充分了解消费者购物休闲等需求的前提下进行真诚合作。

       •政府引导管理，通过商铺出租、经营获利，如广州上下九；

       •政府按级差地租向大型房地产项目收取土地使用费，再把钱投入商业街改造，以尽快收回投资并增值。

       大投资商商往往要抢占商业街最具增值潜力的黄金地段，搞大体量建筑，提高容积率，这就难免破坏步行街的原有文化韵味，打乱步行街的结构。所以采用这种模式进行步行街建设中，既要保护投资商的积极性，还要警惕其自发性。

       2.旅游开发带动模式

       旅游是政府控制着资源，政府起着很大的主导作用，对于旅游投资的规划运作影响巨大。对于高投资、回收周期长的旅游开发来说，投资商往往要求有短期的回报，而非旅客收入的其它收入方式往往成为一种重要补充，甚至成为影响投资商进入的核心要点。

       山合水易研究发现，目前很多投资商在旅游或者商业之外，对休闲地产或者旅游地产兴趣很大，往往会在旅游或者商业项目开发的同时，通过旅游地产，在旅游或者商业真正发展甚至开发之前，就收回大部分投资。如：通过出让独立别墅使用权，业主居住并养护，同时可以在允许范围内开展休闲项目，如青岛八大关和广州沙面；

      休闲步行街作为一种休闲娱乐等为主要功能的步行街和商业地产，和旅游业结合比较紧密，除了简单的特色街道和特色建筑观光外，更重要的是要挖掘他们的文化价值，尽可能地展示历史沉淀下的生活环境、街区氛围，依托旅游打造更有灵魂的风景。所以依靠旅游开发带动区域增值和经济发展，也是重要的一种商业模式，如：政府将整个区域作为旅游区整体收取门票，统一管理，同时出让部分建筑，用于度假型及经营型开发，如以前的厦门鼓浪屿。

       从步行街的各功能要素来看，与旅游结合的具体方式（旅游者的体验模式）有：

       •风貌建筑观光；

       •演艺等历史文化体验；

       •特色餐饮、购物、休闲娱乐；

       •商务、会所、主题俱乐部；

       •特色型主题酒店、青年旅馆等住宿；

       •多类型特色交通游览工具体验等

        (三) 管理模式

        1.委托制

       委托制是前期大多数商业街采用的管理模式，在管理处下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，实施的是城管式管理，政府投入大，管理难度也大，如上海南京路步行街。

        2.抽调制

       从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，委托制实施的是抽调组成的管委会制可以行使投资、运营职能，市场化运作的优势对于商业街的整体发展较为有利，如南京市湖南路商业街和杭州的清河坊商业街等。

       3.物业管理制

       新建的一部分休闲商业街采用物业公司管理模式，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，物业管理的市场化解决了政府的负担，是商业街的运行实现良性循环，如深圳市东门商业街、芜湖中山路商业街等

       山合水易的专家认为以上三种管理模式都有取得成功的先例，但随着商业街的逐步发展，在中国的国情环境下抽调制具有更为明显的优势，因为其不仅凭借政府的大力支持，同时市场化的运作又有较大的灵活性，满足商业街的商业市场灵活的属性。
 

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