农业地产就是把农业作为一大产业来经营，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、景区营销推广等方面进行地产化运作，将区域旅游资源、生态环境、土地资源、民俗文化、旅游人才、服务管理等优势转化为旅游产业优势，从而更好地发挥产业集群优势，更加深入的挖掘产品的市场潜力和市场竞争力。

　　经济的快速发展、城镇化速度的加快、人们带薪休假天数的增多等促进了社会消费结构转向发展型和享受型，人们对休闲文化和休闲产业的发展提出了更多要求。而作为乡村旅游形式之一的休闲农业旅游，自然而然的成为都市人们休闲的首选。据统计，到2006年底，我国城镇人口已达5.77亿人，城镇化水平达到43.9%，全国人均GDP超过了2000美元，且每年有115天的法定节假日，这为休闲农业旅游提供了巨大的潜在市场。

　　对于乡村旅游形式之一的农业休闲旅游，其产业化发展必定提升区域农业生产的效率，以及区域旅游业的竞争力。但由于受利益的刺激，全国各地休闲农业旅游项目纷纷上马，造成规模小、集约化程度不高、竞争力不强等严重现象。为此，加强休闲农业产业化发展是解决这类问题的主要措施，也是实施从“传统农业向现代农业跨越”的重要举措，必然带来农业产业形态的更新。

　　2011年8月23日，农业部颁布《全国休闲农业发展“十二五”规划》(以下得称《规划》)，到2015年，休闲农业将成为横跨村乡镇县一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。《规划》称，休闲农业发展潜力巨大。大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，对于适应我国旅游消费转型升级，培育新型消费业态，提高居民幸福指数具有重要意义。

　　因此，分析人士认为，在上述产业发展现状下，主题性农业项目增加使园林类公司最先受益的可能性较大，此类项目增多的同时，也就意味着投资者对该地产的需求增加。“而在原有供给不变的情况下自然会导致休闲地产的价格上涨。”

　　对于《规划》所称的“大农业与”“大旅游”的产业目标，中投顾问农林牧渔业研究员郑宇洁认为，大农业贯穿了一、二、三产业，不仅涵盖种植、养殖过程，还包括产前的农药、化肥等的生产以及产后的加工、销售等等，而休闲农业就是其中的第三产业部分，大旅游是以“城市即旅游，旅游即城市”的理念为依托，将城市发展与旅游开发统一起来，达到城市与旅游的协调发展。事实上，两者具有异曲同工之效，都是强调地域环境和商业发展的相互促进，共同发展。

　　事实上，近年以来，农业产业已经吸引了风险资本的关注。2011年6月，聚焦现代农业的创投联盟在陕西杨凌成立，同时，资金规模达3亿元的杨凌东方富海生物产业创业投资基金也正式成立。

　　清科研究中心发布的研报显示，除了专项基金的成立以外，从历年的投资情况来看，自2006年至2011年上半年，中国农业领域已经披露的投资案例累积达到114起，其中104起披露了金额的案例共涉及投资金额17.6亿美元。2010年创下历年投资的新高，共披露投资案例47起，投资金额达到8.91亿美元，仅从投资金额看，超过历年累积金额的一半。

　　而利好政治的出台，也使得这种投资隐现热潮，按照《规划》规定，各地要加大休闲农业政策扶持力度，争取把休闲农业场所纳入政府采购体系。要加大相关政策衔接力度，争取“农家乐”经营户减免营业税政策，休闲农业场所销售自产的初级农产品及初级加工品享受免税政策，休闲农业用电享受农业用电收费政策。各级政府要结合本地实际制定休闲农业发展的政策性意见，指导本地区休闲农业的规范发展。国家要求，各地政府要结合实际，争取在土地使用税、房产税、营业税、教育附加费、城市建设费、排污费、垃圾处理费等方面出台优惠政策。

　　因此，有分析人士认为，在税收等各方面优惠措施的刺激之下，休闲农业将迎来前所未有的投资高发期。休闲农业的发展带动了农业地产项目的开发，农业地产项目存在巨大的市场潜力。下面介绍一下一般农业地产的5种开发模式：

　　1、民宿型

　　民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住所。民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。

　　民宿可以说是农家乐的精致版，通过地方政府统一管理，由民宿主人个体经营的一种模式，这种经营模式可以发动社区全民参与，其盈利效益非常可观。同时，民宿的特色可以根据民宿主人品味的不同而各不相同。

　　民宿这种形式在中国大陆还并不流行，但在日本、台湾等地已成为一种比较成熟的开发模式。

　　举例来说，台湾逢春园，它原本是一座私人别墅，经过其主人的经营变成了一个大众休闲的民宿。其特色在于两点：一是利用已有的空间进行休闲设施补全。该民宿特别为客人安排了雨雾迎宾道，穿过迎宾道就是一片近两千坪的绿地，洋房、宽广的庭院、小桥流水、吊床等休闲设施一应俱全。二是在设计上大量融合了民宿主人的个人喜好和艺术价值取向。该民宿正屋的餐厅的吧台前摆放着一架大型三角钢琴，墙壁上挂满主人自己的油画，屋内摆满了主人游玩世界各地收集到的各种精品摆设。这里白天是宁静舒适的咖啡店，晚间就成了热闹好玩的酒吧。

　　2、农家型

　　农家是以农民的生活生产资料为基础，具备接待功能力即为通常所说的农家乐。这种产品不同于民宿，其更通俗、更生活化。在各农业观光园、景区景点周围的农家，进行统一的接待、管理，其盈利效益非常可观。

　　在休闲农业项目中，对其提供的产品服务规划引入地产开发的思路，除了常规的农产品采摘、民间民俗、农业展览、现代农业科技等，主要是要强势导入都市人群的参与性，以都市人的主力参与来提升项目的人气，利用各个时段的特点为客户提供不同的产品服务。农家型在中国算是具有一定渊源和历史的开发模式，但基本上都是小打小闹，没有形成统一的大规模开发。成都五朵金花的成功，是一种全新的尝试，本人将其称为五朵金花模式：乡村旅游+休闲地产。

　　五朵金花原是成都市锦江区三圣乡东郊的6个行政村，随着国家新农村建设政策的出台，锦江区用城市管理理念建设农村，以工业理念经营农村，将该乡打造成为各具特色的五朵金花。其开发不同于普通农家型，综合开发的亮点主要在两方面：

　　一是利用处于城郊的地理优势，进行统一规划，连片开发经营，形成规模化效应，提升农家乐的内涵、品质及品牌。成都市锦江区两级政府提出了开发、保护并举，利用、发展并重，建设国际化大都市周边环境的思路，连片联户开发，共同扩大发展空间，破解农民单家独闯市场的风险，走出一条专业化、产业化、规模化的发展之路。

　　二是将乡村旅游与农业观光休闲、古镇旅游、节庆活动等有机地结合起来，拓宽乡村旅游的发展业态。五朵金花从旧村改造上对乡村农家地产进行大换血，按照宜拆即拆、宜建则建、宜改则改的原则，改造了3000多户旧农居，把原来的6个行政村并成5个景区，建起众多具有风味特色的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆，以及开发新区住宅等。同时，政府和街道办先后投资近亿元，用于水、电、路、气和污水排放等公共设施建设。在政府的推动引导下，企业和农户投资8000多万元用于整修农居、新建花卉市场和游泳馆等经营性项目，给企业和农户创造出了投资搞农村休闲娱乐场所的有利可图的发展空间。

　　3、庄园型

　　庄园一般为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。

　　庄园型的有些产品档次极高，一般区位靠近休闲消费市场，有的采用异国田园风格，能满足高端市场的消费需求。但大多数服务素质都不是很高，更多的停留在简单的问询和跟进，缺少主动式的服务理念，因此，休闲农业项目可以在这方面进行更深入的改进，引进房地产项目服务的理念，改变目前此类休闲农业旅游服务的被动模式。

　　庄园型的案例以2010年7月15日开园的有蓝调薰衣草庄园(山合水易机构的经典案例)来说，这一批新起的、由专业的旅游规划公司打造的庄园，亮点概括起来有三点：

　　一是将文化创意充分与传统农业相结合，整体布局采用艺术化的线条，打破场地方正的边界，让空间更丰富。蓝调庄园提出时尚农业概念，将时尚的触角深入到传统农业当中，利用时尚流行性的特点和挖掘文化内涵的手段，通过特定的农业项目表现。同时，主要景点围绕中心区域薰衣草田布置，景观更具有内聚性，形成有机整体。同时按照功能进行合理区域分割，动静结合。使景观、建筑巧妙的融合在自然的田园之中。

　　二是以农业作为依托，逐渐向旅游、文化、商业等多领域渗透，打造相关产业链。如开发庄园独有的shmily香·爱(意即看我有多爱你)品牌商品，将香草、蓝莓、草莓等产品进行创意性开发，形成香草系列产品：卫浴类香草产品、装饰用香草产品、保健类香草产品、香草食品等几大系列上百种商品，并采取特许加盟的形式进行规模化品牌推广。

　　三是将农业、生态和旅游业结合起来，积极倡导低碳环保理念。在时尚的生态旅游基础上，蓝调庄园积极倡导低碳环保理念，把农业、生态和旅游业结合起来，利用田园景观、农业生产活动、农业生态环境和经营模式，吸引游客前来观赏、品尝、创作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物。从踏进蓝调庄园的第一步起，低碳的概念就得以彰显，所有宾客的汽车统一停放在门口的停车场，倡导游客进入园区内，或是行走，或是骑自行车，实现交通零排放。

　　4、乡村别墅型

　　乡村别墅除了地理位置处在城市近郊，通常有花卉、果园等配套，如葡萄园、熏衣草花园等，很受小资阶层的青睐。此类别墅有产权和时权的产品选择。

　　乡村别墅营销更多的是停留在简单的应对模式，没有创新和深挖市场，目前来看虽然具有很大的市场需求，整个行业做得却并不是很成功。

　　房地产行业经过这么多年的发展，积累了很多项目推广的经验，将休闲农业地产化的目的就是要引入这种地产的营销模式，深挖市场潜力，扩大项目影响面。

　　地产行业现在在乡村别墅方面主要着重于开发养老别墅、养生别墅。随着中国老龄化的加速，以及社会福利的增加，越来越多的老年人注重自身的养老养生问题，年轻子女也都不再习惯几代人同住，所以养老别墅、养生别墅的市场将越来越大。目前这种市场的特点主要有几点：

　　一是抓住老年人喜欢安静、清新、自然的生活环境的特点，打回归自然的口号，与休闲农业结合进行地产开发。这种社区的开发多为低密度住宅，没有城区拥挤压抑的感觉，对于老人来说会住得更舒适。而且，这种别墅考虑到老年人因为年纪的增长上下楼梯会越来越困难，别墅在设计上一般楼层较低，方便老人进出，比较适合老年人的人群特征。

　　二是社区不在城区，但也不远离城市，保证配套成熟便捷。社区配套包括社区内或项目周边的医疗、餐饮、购物、设施，这些都关系到老年人每天的生活便捷程度，对于他们至关重要。

　　除了迎合养老、养生市场的别墅建造以外，一些迎合大众市场的地产在建设乡村旅游新业态的同时得以体现。

　　北京市发布了《乡村旅游特色业态标准及评定》，全力打造和提升北京的乡村旅游，而这一政策的出台及实施将会成为未来中国乡村旅游发展的一个风向标，将对全国的乡村旅游发展起到一个带动作用。

　　北京乡村旅游新业态的开发思路主要有两点：一是充分挖掘各区县乡村旅游的特色，形成各自乡村旅游发展的风格。各区县立足于本市乡村旅游的实际管理和服务水平，设置科学、合理的管理和技术，建立起一区一色、一沟一品乡村旅游发展的特色。二是依托各区县本有的特色，构建符合各自特点的新业态模式。

　　为了发展乡村旅游，北京市旅游局建立了八种新业态模式，即国际驿站、采摘篱园、乡村酒店、养生山吧、休闲农庄、生态渔家、山水人家、民族风苑。这些新业态模式的出现为乡村地产的开发也提供了平台和机会。

　　5、古村古镇古城型

　　此类产品是休闲农业地产中资源条件最好的产品。山水、建筑、风光、文化、人物等方面，对游客有很强的吸引力，随着可进入性和接待设施的配套，整个产品可以相对较少的投资，并带来非常好的现金流。但是此类产品的旅游房地产开发须充分考虑文物保护问题，除了地块选址的问题，还须考虑新建和改造房地产的风格协调问题。

　　安徽宏村是这类开发中得到一致好评和认可的典型，本人将其称为宏村模式：宏村旅游+休闲地产。宏村是在97年由中坤集团拿出的一期400余万元资金进行开发的，其开发前期投放在保护规划上，而后在宏村外围进行地产项目延伸。开发思路体现在三方面：

　　一是用一个文化的理念去激活周边的增值空间，赋予更多原生态产品文化的内涵与价值。中坤以宏村这个点为基础，还拿到了南屏和关麓两个村的旅游经营权，并对它们进行统一规划，整个黟县都保留了清一色的徽派建筑，不论新开发的楼盘还是政府大楼、法院、公安局、国家电网，或者是马路边一闪而过的民居，无一例外都有着高高的马头墙和白墙黑瓦的清淡雅致风格。

　　1998年，黟县政府将西递、宏村两村申报联合国非物质文化遗产，这一文化概念的提升也激活了周边的增值空间，赋予更多原生态产品文化的内涵和价值。

　　二是把原生态的农家乐留给村民，在细分市场的方向上为自己寻找新的盈利增长点。中坤集团没有收购宏村所有农家乐的统一管理经营，而是在景区外围开发地产项目，在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多亩滩地，租下3000多亩山林，投资10亿元，建设了一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目。另外投资1亿元，重建了唐代古刹梓路寺，并在寺院不远处修建了一处墓葬陵园。

　　三是利用自己的旅游资源和持有型物业，在产业的链条化发展上还在扩展细分市场，文化、娱乐、餐饮等等都将成为可以深化的方向。中坤以旅游景区为中心，进行地产开发，把土地与稀有资源结合，看重土地未来的价值。2010年6月26日，中坤耗资8000余万元复建的安徽梓路寺在黟县宏村镇举行开光典礼仪式。中坤集团未来的计划还将在北京、安徽等旗下产业群周边继续捐修、运营寺庙，这些寺庙将配合中坤，为高端客户打造一个中国顶级禅修学院。中坤甚至在筹划一个在北大进行考古基础学习、然后去新疆实地考察的考古研修班模式，私家红酒酿造、户外徒步俱乐部等等都将成为定向的高端产品。

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