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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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温泉旅游地产开发分析

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2014-07-08 | 关键词:温泉旅游地产 旅游地产

温泉旅游地产

  随着人们对旅居的认知和需求,温泉旅游地产是这些年来旅游业内一个比较热的发展方向。据悉,前些年比较被人们一致看好的山岳和海滨旅游地产,因为生态和环境等方面的原因,此类项目的开发将逐步受限。可以预计近几年以后,温泉旅游地产将在该行业独领风骚。诚然,开发温泉旅游地产的核心问题是既要有经济效益,还要有社会效益、生态效益,既能创造一个适合人居的最佳环境,又要保护好生态环境和历史风貌,使温泉景区能千秋万代永续利用,决不能毁掉老祖宗留下的宝贵遗产和大自然留给人类的风光美景。因此,旅游地产开发必须与旅游景区协调发展。我们根据自己多年来的实践经验和相关的理论研究,总结出来温泉旅游房地产开发必须要注意的几个关键点。

  一、项目地的综合资源

  (一)温泉资源

  1、水量

  “温泉水量决定温泉度假村的开发规模”。这是在温泉业内常常听到的一句话,如果放在温泉度假村和温泉旅游地产双重开发上温泉水的水量就尤为重要了。众所周知,一个温泉旅游地产项目的引擎是温泉旅游,而直接影响客流量(人气)的因素是温泉度假村的规模,这个规模建设的基础就是温泉水的水量。如贵州某温泉地产项目就是在项目立项当初未考虑这个因素,温泉池子一百多个,而温泉水的日产量只有300多吨,结果导致这个地产项目开发的失败。所以说温泉水量也决定着温泉旅游地产的开发规模。另外,温泉水量的充裕也给一些旅游地产的温泉入户提供的保证。

  2、水温

  温泉水温也是很重要的因素。光有水量,温度不够也是不行的。温泉水温不高,到了冬天就要加温,不但增加成本,还要污染环境,直接影响温泉度假村和地产项目的开发。如我国华东地区的温泉水温都很低,一些温泉度假村为了维持正常经营不得不给温泉水加温,从而增加了经营的运作成本,导致企业的经营亏损。所以说温泉的水温也就决定了企业的部分经营成本。

  3、水质

  一个温泉旅游地产项目温泉水质(也包括饮用水质)的如何也关乎到人们的生活与健康,更影响到楼盘的销售。对这个问题的认知在我国尚未引起足够的重视。在一般的温泉水质宣传中大凡是该温泉含有人体所需的某种或多种矿物质微量元素等,殊不知过多摄取某些矿物质或化学元素会导致健康问题。如我国西南等地区石灰岩地区的温泉项目的温泉水和饮用水都富含钙质,饮食中的钙质过多,容易形成人体器脏结石。再如华东及东南部分地区的温泉水和饮用水氟含量超标,极易引起人体的氟中毒、氟骨症和氟斑牙。牙齿畸形、软化、牙釉质失去光泽、变黄;骨骼变厚变软、骨质疏松、容易骨折。氟中毒晚期往往有慢性咳嗽、腰背及下肢疼痛、骨质硬化、肌腱、韧带钙化和关节囊肥厚、骨质增生、关节变形等,氟中毒不仅影响骨骼和牙齿,而且还累及包括心血管、中枢神经、消化、内分泌、视器官、皮肤等多个系统。再如前些年在业内吵得沸沸扬扬的氡温泉,当人体吸入大量的氡气后,衰变产生的氡子体呈微粒状,会吸入呼吸系统堆积在肺部,沉淀到一定程度后,这些微粒会损坏肺泡,进而导致肺癌。

  (二)环境资源

  环境资源对于温泉旅游地产的开发业尤为重要。在地形地貌上,除了温泉建设地块由较好的环境之外,要求周边也有丰富的自然山水资源。如果自然景观不佳,则应由政府按项目规划的要求挖好湖面及全部河道,平均深度不少于2米。同时在湖中堆出岛屿、半岛、港湾等起伏有致、高低错落的地形地貌。

  另外,地产项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少,没有高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地,空气质量优良,社会治安状况良好。注意标高不可过低,以免出现洪灾。项目所在地及附近如有排灌工程与设施,应让政府将其移交给项目公司管理及维护。

  (三)旅游资源

  温泉旅游地产项目地周边要有众多的旅游景点景区作为支撑。因为温泉作为复游率较高的旅游产品,需要其他的景点景区来进行互动,如果是温泉景区的周边旅游资源过于单调,势必会影响到运营。可见温泉旅游休闲业具有极高的产业关联度,它不但可以促进城市品牌的提升和区域休闲经济的发展,而且还可以形成很长的产业链,从而对区域整体国民经济的带动作用非常突出。

  (四)人文资源

  旅游地产项目地的人文资源是该地文化的表征。其中包括人文景物:如古代建筑、古代温泉池、历史文化名城、历史遗迹和遗址、名人墓葬、博物馆、现代建筑和近代纪念地与纪念物;文化传统:如民族节日、民族艺术、手工艺、风土人情、语言、宗教、政治和科学技术;体育与娱乐:如以运动健身为目的的旅行、参加或观看体育比赛、游览主题公园和温泉游乐园、参加温泉文化活动以及以康复保健为目的的疗养旅游;饮食与购物等等。

  (五)土地资源

  由于温泉旅游地产项目需要巨大的投入,为扩大现金流,降低投资风险,提高其可持续发展能力,需要政府提供强有力的政策扶持,除允许温泉旅游项目配套建设旅游休闲旅居结合的房地产,还要对项目建设用地给予优惠的出让价格。特别注意的是项目地如果有拆迁工程,那么就更需要当地政府给予协助,确保项目建设施工的顺利进行。

  (六)市场资源

  项目立项当初要聘请专业人士具体研究市场,准确项目定位。温泉旅游地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色,避免同一地区在产业与项目结构上的雷同,努力发挥项目的独特优势,将土地、人口、民俗、文化、环境等因素,围绕功能和客户定位,整合到开发项目中去,培植独特的优势。区位上,由于成本关系,不宜中心离城市太远,但必须位于大城市近郊,距市中心车程距离一般不宜超过三小时。

  (七)公共资源

  在温泉旅游地产项目开发过程中,要注意建立和充分用好省、市与本地领导的公关资源,这是项目顺利推进的关键因素之一(在投资环境还不完善、不透明的情况下就更是如此,因为它提供了一条投诉和监督渠道,这是极为重要的稀缺资源)。同时,要促使当地政府与项目投资开发方建立起相同的价值取向,使该项目的开发不仅是企业单方的行为,也是政府乐观其成并全力推动的事情(最好是让该项目成为当地的重点项目,主要领导兼任建设领导小组负责人)。另外,项目所在地及周边的社会治安状况良好。最好是与当地政府协调在项目地设立治安派出所。

  二、项目地的科学规划

  (一)根据项目具体特点,设计适合本项目发展的模式。

  因地制宜,科学规划。一个成功的温泉旅游地产项目必须有一个科学的、合理的、能保证温泉景区可持续发展的旅游、居住整体规划。同时一定要开创自身的发展模式,不能照搬照抄,防止项目的雷同化,在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有自己的特色。如北京某地的温泉地产开发完全参考海南的模式进行,甚至在园林绿化上也可以模仿海南的做法,但一到冬季整个园区就惨不忍睹了。

  (二)以温泉旅游为龙头,复合产业业态设计。

  在温泉地产要融入复合产业业态,将传统的温泉旅游产业与社区商业、地产业、酒店业、会展产业、养生康体产业、教育产业、创意产业、生态农业、工业等业态结合,确定不同的角色,在角色定位的前提下,围绕开发项目的角色与目标,努力挖掘自身的优势,利用恰当的旅游商业措施与文化联姻,用市场的方式运作才能获得最佳经济效益。广东从化一些温泉地产很好地利用温泉这个资源精心打造广州的后花园,同时将地方社区、酒店业、教育业、生态农业等业态融为一体,收到很好的效果,如望谷温泉旅游地产。

  (三)注重项目策划和创意,提升项目的品牌含量。

  温泉地产项目的规模与功能,布局的尺度与收放,氛围的营造与把握,都应在创意、策划中很好地确定,最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味,塑造项目的特色和魅力,提高品牌的含金量。如河北平山温塘有很多的温泉地产楼盘,但在规划之初没注意整体布局的科学性,单体与单体之间混乱难堪,从而影响了区域温泉地产的等级和品位。

  (四)重视景观规划,合理安排布局。

  楼盘的体量、色彩、密度。温泉旅游住宅应该体量适度、色彩和谐、密度较低。规划是建设的龙头,温泉旅游地产项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀,既着眼当前,又立足长远,将旅游地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合,实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。景区住宅在污水处理、垃圾处理、太阳能利用上都要符合环保要求,保证景区不被污染或破坏。严格限制对景区资源会造成负面影响的住宅开发,不能因住宅开发而破坏资源。四川大邑县花水湾温泉小镇的旅游地产占地多,规模大,定位高,但在规划密度上欠考虑,导致容积率密度过高,也影响了整体销售。

  (五)温泉地产运作模式设计多样化、特色化、持续化。

  温泉旅游地产的商业运作模式设计是开发温泉旅游地产不可或缺的,运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化,通过不同的运作模式,来提升温泉旅游地产的吸引核。建筑外观、形式选择。景区住宅的建筑外观和建筑形式要具有个性化特征,避免同一化,使住宅为景区添彩。国内很多温泉地产投资者普遍存在一些误区:一是重地产轻温泉,对地产无论是设计与建设都是进行精雕细琢,而作为项目引擎的温泉就轻描淡写了。二是挖温泉补地产,在项目运作过程中将一些资源过分地倾斜地产,大有杀鸡取卵之嫌,地产售罄之日也就是温泉没落之时,届时又何谈持续发展呢?

  三、项目地的开发原则

  (一)“总体规划、分步实施,先做旅游、后做房产”原则

  出于温泉旅游具有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。温泉旅游地产项目的开发建设应强调高起点、大手笔、跨越式,最好是聘请实力雄厚、资质一流的知名景观设计公司进行精心设计和规划,做到规划一步到位,实施分步进行。原则上应先做温泉旅游,后做房温泉地产。因此首期的项目中应包括主要的温泉项目