人口老龄化给世界各国带来了社会和经济难题。截至2011年，中国已有65岁以上人口12288万人，占总人口的比重9.1%。据预测到2015年，老年人口总量将突破2亿，占总人口比例超过15%，2030年，中国老年人口占总人口的比例将达31.2%。中国的老龄化问题越来越严峻，“十八大”报告提出关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的重要思想，养老问题是事关个人、家庭及社会稳定的重大问题。我国老年社会保障制度随着老龄化问题的突出呈现养老保险基金收不抵支、资金短缺等现象，无法有效地发挥作用。探究养老地产盈利模式问题，从经济与管理的角度探寻房地产业如何通过企业投资参与老年人社会保障问题，具有重要的理论和现实意义。我国已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业，进行着有意义的实践尝试。

　　一、养老地产是将养老主题融合于地产开发的特殊项目

　　养老地产概念始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家，是将养老主题融合于地产开发项目，以满足日益增长的特定市场需求。养老地产是具有独特的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等多功能的产业。盈利模式是企业通过自身以及利益相关者资源的整合并形成的一种实现价值创造、价值获取、利益分配的组织机制及商业架构。我国养老地产的开发建设过程涉及政府、企业、消费者和融资方等利益相关者关系。研究养老地产盈利模式对于整合多方利益需求，实现企业价值创造，民生福利保障、政府职能完善等工作具有重要意义。

　　我国养老地产开发建设尚处于萌芽阶段，目前只是作为对社会养老保险制度出现资金缺口等问题的补充，由政府主导在一些大城市进行试点。随着各种政策法规的成熟、人们观念的改变和对养老地产需求的显现，养老地产这一新型模式必将得到好的发展，不断会有企业发现其发展的空间而参与进来，越来越多的房地产企业和保险公司涉足养老地产行业已经充分显示了这一趋势。然而目前银行还没有专门针对养老地产开发的业务，住房抵押贷款也不具备实施的条件。如果政府能够积极引导，越来越多的企业投资这一行业带来的巨大市场必然会刺激银行或更多的房地产企业顺应经济形势，融入到这一新兴的具有巨大市场潜力的市场，并逐步发挥主导作用。

　　养老地产

　　二、“以房养老’的实质是解决老年人老年生存的资金问题

　　“以房养老”借鉴了美国经济学家莫迪利安尼提出的生命周期假说，实现了人们的消费平均化倾向，希望从家庭资源的合理配置与效用最大化目标着手，实现住房和养老的最佳组合。住房制度改革以来，我国的住房分配体系逐渐形成，城镇居民的住房自有率也逐步提高，截止到2006年已达到80%以上，美国和英国的这一比例基本是在60%左右。这一方面与我国传统文化中城镇家庭将住房作为追求的主要生活目标有关，另一方面，也为以房养老提供了现实的前提。对于拥有房产的老年人来说，如能盘活这笔巨大的“沉淀资产”，可以达到“老有所养、老有钱用”的目的。

　　我国“以房养老”模式主要有养老院养老、以房自助养老和养老房屋银行三种形式，都只是在较发达地区推行的区域制度政策。对于这些模式，曾有过相关的调查。“以房养老”有效地结合了养老问题和住房问题，试图将老年人的住房不动产通过某种制度安排使其拥有一定的流动性，解决老年人生活开支问题。闫春宇、祝罗骁等对上海市居民“以房养老”的意愿研究显示，“以房养老”的可接受度达50%;广州市超过23.08%的老年人，50%以上武汉市老人愿意尝试“以房养老”。傅鸿源和孔利娟预计我国的“以房养老”发展模式将经历以政府主导的萌芽期、银行和政府双方主导的发展期，最终向以银行为主的成熟期过渡。“以房养老”的实质是如何将养老与地产结合形成高效率的养老资金流动问题。

　　三、良好的融资、开发与运营模式是养老地产盈利的重要基础

　　养老地产融资问题是研究者关注的重点方面。房地产是典型的资金密集型行业，其融资渠道可以分为内源融资和外源融资。内源融资是企业自有资金，但这部分融资比例相对较低;外源融资来源有发行股票、银行贷款、债券融资、典当融资和房地产信托融资等方式。国外养老地产融资模式中，美国以市场融资为主，法国以政府投入为主，而日本两者兼有。中国目前养老市场融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。由于投资量大、周期长，从事养老地产项目开发的企业往往很难获得银行贷款，融资又受整个股市环境影响，民间融资成本太高，刚起步的信托基金尚不成熟。目前对养老地产比较热衷的主要是保险资金，国内泰康人寿、合众人寿、中国人寿都已进军养老地产行业。

　　现阶段，养老地产开发缺乏科学合理的设计、配套设施和服务有限、开发定位不清晰、政策支持力度不够，是否进入、如何选址、何种开发与运营模式、如何经营和如何盈利，是养老地产开发过程中的五大困惑。美国的老年住宅设施完备，有独立式、集合式和护理型三种模式;日本和新加坡的两代居和养老院是租赁式公寓;法国是收容所、老年公寓和护理院等福利制老年社区。美国开发养老地产的主要经验在于政府支持、按需开发、人性化设计、“以房养老’模式发展成熟、养老咨询业发达。我们现有文献研究认为养老地产应选择城郊地区，户型一室一厅一卫并确保做到行为无障碍且心理不压抑，建造绿化率高并以人为本的“绿色老年公寓”。可采用候鸟式、居家式、疗养型、立体化和农家休闲五种养老模式，根据区位交通、发展环境、场地规模、资金实力和资源整合能力选择适合的养老旅游地产开发模式，做好专业化与综合化的结合、公益性与市场化的结合、地产销售与多元经营的结合和自主经营与合作经营的结合。国外的“特续照料退休社区开发模式”可以发展成为中国养老地产的“复合型老年社区”概念，对自然环境、养老配套和养老活动提出高质量的要求。“医护养休”四位一体的医学健康居住新模式也是养老地产发展的模式之一。基于资源的有限性，加强资源整合的联盟来解决养老问题是一种重要的养老地产联盟运营模式。养老地产成功和盈利更依赖后期运营的特点。因此，传统的房地产经营模式并不适合养老地产。根据养老地产的特点，依托社区建设和管理运营主体的不同，可以分为以下几种只建设不运营、不建设只运营和建设与运营相结合三种模式：第一种模式的优势是避免了物业运营风险，投资回收期较短，投资风险较小，但是这种模式无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。第二种模式的优势是有利于运营能力的提升，对资金要求相对较小，规避了资金难题，但是对物业开发的质量和设计无法控制。第三种模式的优势是能够丰富企业产业构成，同时丰富企业利润来源，享受相关增值收入，但是对开发商资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求。从长远来看，全产业链开发商即建设与运营双管齐下的模式是较好的开发模式。目前养老地产的盈利模式主要有销售、持有和销售持有并存的三个模式。销售模式虽然风险小，但也放弃了居住之外的衍生价值，和普通住宅开发同质化，对“养老地产”的体现不明显。持有模式须有雄厚的资金支持，依靠增值服务获得高利润。持有加销售模式针对前期资本投入和后期盈利问题而产生，是持有和销售模式的折中。三种简单的盈利模式是所有地产领域都普遍存在的模式，因而其算不得是对养老地产盈利模式的创新研究。而针对养老地产而言，面对其独特的目标顾客和特征，究竟怎样的盈利模式才是适合的?怎么才能把有限的资源真正整合起来迎合广大的需求仍然值得我们去探索研究，而这恰好是广大的房地产企业还不敢涉足养老地产这个大市场的原因。

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