2018年国务院 印发《乡村振兴战略规划(2018-2022年)》以来，国家、地方，企业频频发力加快“乡村振兴”落地，但是，乡村振兴最关键最复杂的就是“地、钱、人”。对此，北京山合水易规划设计院提出独特见解，精辟透彻，在此与您分享。

重点一

如何获取土地，发现好项目

土地是发展的基础，土地是发展的硬件和前置条件。现在所有的乡村振兴投资项目都是基于土地的研究和土地的应用价值来说的。过去，就开发商来说，土地就是指国有建设用地，通过协议和招牌挂的方式获取土地，是最基本的模式;但就集体土地而言，目前国家政策和法规，以及应用的方式方法，都是一种全新的理念，所以能否合法合规获得有价值的土地是项目实施的前提条件。

第一、合法合规是基础

目前很多的农村开发，最后都是因为法规出问题，产生产权不清晰、资产隶属关系不清晰等问题，结果造成投资项目失败，甚至血本无归，还惹上一堆官司。

第二、价值大小要分清

首先看集体建设用地分类：第一是村集体的经营性建设用地;第二是宅基地;第三是村集体的服务业用地。服务业用地：无商业价值，也就是没有资产的属性，没有投资的价值;经营性用地和宅基地成为目前使用的基本方向。

其次看农村集体建设用地：村集体的经营性建设用地是村集体为了发展产业而申请的经营性建设用地。这个建设用地有三类地：一类是过去的村集体企业、村办企业的公共用地;第二类是过去做一些养殖场等能够经营性用地;第三类是重新申报的经营性建设用地，其申报渠道是经村集体申请，然后通过规划，再由县级人民政府批准后予以使用。

再次看宅基地：按照国家多年的法规，宅基地只可以在村集体和村民之间进行买卖和流转、买卖和交易，资产的所有权，资产的权益方面受到限制。

第三、获取流程是关键

从村集体建设用地的分类(宅基地、建设用地)和获取方式上看，企业或个人投资，一定要通过村民个人、村民代表、村集体和县级人民政府这几个程序，实行协议/实行法律的关系，才能成为合法有效方式。

但是最近两年，国家在集体建设用地方面做了些试验，其目的就是国家希望集体建设用地能够入市;其方式是，只交易企业，不交易个人，迎合了国家政府针对城市企业和城市资本下乡，实行合作开发、联建联营的方式。其不足之处就是缺少一个原则：与企业可以实行股权合作、入股、租赁的方式。

就是说，如果我们作为市民或者城市企业、或者是一个合法工商注册企业去经营的时候，对土地入股方式、土地租赁方式或者个别地区实行企业化运作的集体土地交易方式时，一定要和村民、村集体进行工商资本注册的企业化运作模式，这个才是是合法有效的;特别需要注意，对于个人的交易租赁，要谨慎，有很多地方政府不认可。

对于没有资产属性的村集体服务业用地，比如说村委会、办公，包括医疗室、图书室，投资要谨慎。因为它是不能做商业应用，虽然是集体建设用地，但是他没有资产属性，没有商业可利用空间和商业价值，很大可能投资进去之后，最后无任何回报。

第四、产业用地是新兴

除建设用地之外，乡村振兴目前新的论调，更多谈的是产业用地，如一般农田，四荒地。需要注意的是四荒地是可以做一些商业开发，但是必须是规划先行，申报土地。

四荒土地和一般耕地是可以实现乡村旅游发展模式，比如说花园、果园、度假房，做一下环境非常好的休闲乐园是可以的。但是基本农田，大家一定要注意，从目前国家法规来讲，基本农田是口粮田，只能做农林产业的升级，如果转型的时候带着旅游的还是要小心，建房子违法。

想做资本化道路的投资企业一定不能土地违法。乡村投资、旅游或健身项目，一定是一般农地(一般耕地和四荒地)。绝对不可触碰基本农田即口粮田。包括基本农田种植花草从现在法规都不行，现在有的省份，比如山西省，搞了一个策略就是相当于把这个口粮田减下来，可以种一些花花草草种些果树，来实现乡村旅游发展，但这必须经政府审批，不能乱用。

上面讲的这个部分，就是土地的应用方式。如何运用土地是一个很重要方面，要注意，不管是通过规划、通过协议，通过租赁、通过股权合作，不管通过什么方式一定要保证合法有效。土地性质搞不明白就是会造成土地违法、叫停，将来造成重大损失。

重点二

如何定位角色，实现理性投资

第一、责任要分清

乡村振兴的本质是党和国家的责任，而不是企业、开发商的责任，但是现在城市投资、房地产投资的方向不多，而乡村振兴项目是国家倡导的方向，相对有很多企业蜂拥而至去投资乡村，实现乡村振兴。我们要时刻认识到乡村振兴是国家的责任、是国家任务，是政府主导的事儿，而非是商业开发的事儿。企业在里面只是起一个支撑作用，或者是对某一开发模式实行投资。

过去房地产业，完全靠企业商业开发。政府拿土地出让费，土地出让金完了以后，土地招拍挂下来，开发商开发，然后销售，就种投资路径非常清晰;但针对这个集体土地来说，很多地方边界是模糊的，比如说居住配套设施，路及水塘等基础很差，危险性很高，没有安全系数，这些就是政府的责任，不是企业非要去修路架桥。所以说，在这种背景下一定要分清哪些是政府投资，哪些是企业投资，哪些属于商业开发。

二、国家政策要利用

按照国务院文件，公共配套和公共服务等都属于政府责任，而企业的责任属于商业投资项目，一定要把政府的责任和政府的政策用好。现在国家申报的比如说田园综合体项目、美丽乡村项目等，都是有国家补贴政策和资金。我们大概做了梳理，目前至少有将近二十项国家扶持政策可以对接。

比如国家旅游系统，文化旅游部提出的人民旅游的集体建设，绿色旅游、蓝色旅游的基地建设与医疗旅游的基地建设，包括国家体育系统的户外拓展训练基地和素质教育基地，教育部的中小学生教育营地等;

比如休闲露营的示范营地、国家国防教育基地、体育旅游的示范基地、森林康养的示范基地、文化创意产业的示范基地，农业部的乡村123产业融合发展的示范基地，包括农业部的无公害绿色有机/农产品地理标志的特色农产品示范基地、现代农业示范基地、科技农业示范基地、农民市民的创业示范基地和田园综合体的三位一体基地;

还有美丽乡村、生态旅游示范项目、传统古村落的保护与开发应用示范项目，包括非物质文化遗产的传承基地和传承基地，国家与科技行业的科技成果应用转化的示范基地等等都是国家政策和行业扶持的项目。国家和行业政策应用很重要，都是可以和国家、政府、地方政府去谈。

希望大家注意包括智慧城市互联网的服务应用这些，包括网络追溯系统，这些是相当于国务院的各部委对行业相对新的发展方向，不光是在物质上而且在金融上扶持。

所以在投资开发过程中，根据规模大小要做好区分，把公共配套和公共服务实现分解，保证自己的投资过程中能真正把事情做下来;否则的话，什么都是企业做，然后最后政府承担教练员的角色，这是不对。反观，全国相对干得好的乡村振兴发展项目，都是政府责任，和企业商业发展责任并重才是。

除此之外，国家行业最近对基础配套和公共服务的扶持政策，地方政府的财政资金也是乡村振兴发展的重要合作伙伴，从今年开始，中央一号文件、经济工作会议与国务院文件将乡村振兴正式列入国家战略。各地市的政府官员党政领导必须义无反顾地坚定不移地去利用财政资金。

所以说，不管是政府官员、企业投资，大家一定要在乡村发展的高度去各自承担各自的责任，这些年乡村旅游发展、美丽乡村发展使很多企业投资血本无归，都是因为没有分清政府和企业的应有责任。造成有的地方政府自己做也不对，所以相对应该是政府企业+村集体这种模式，才是国家的真正的规范和政策。

重点三

如何创新思路，实现收益

消费最核心的价值，不管从政府、农村集体、村民来和企业来讲，其实有一个关键的字-钱。而不是大家都在做公益。政府有财政税收，企业有商业回报，农民有奔小康的利益获取。那收益模式才是关键，就是说如何在有限的土地上，有限的宅基地上，产业用地亦或建设用地上创造更多的财富，实现收益的分红，这才是关键点。那到底如何做，实现现存的资产能够增值、增效能、更多创收呢?

第一、资产型收益

利用闲置的宅基地。按照国家、中央要求，实行长短租公寓，精品民宿长短租公寓的方式来实行闲置资产，闲置宅基地占用有。目前国家已把政策放开，可以实现共享共建，实现联营。有的地方实行与企业交易，但不允许个人交易，这种情况下个人可以和企业交易;目前国家正在探索宅基地的所有权、资格权、使用权‘三权分置’改革，将来可通过使用权的模式，遵守法规活用农村宅基地。

第二、农业产业化经营收益

利用一般农田和四荒地实行产业化升级和转型实行产业化经营收益，实现村集体用地和企业的联合开发。需要注意，村集体进行建设的一般规模都不大，就是旅游发展比较好的地方也是几十亩土地，规模不会太大，一定要注意的是不要大规模开发，因为这种项目本身就是为了享受好的环境。

第三、针对特殊人群实行一种生活方式再造的收益

比如说针对老年人的康养或针对传统村落的文化传承、生活方式和人文故事的开发，来实现收益的。结合现在乡村养老的模式，针对环境好的地方，打造康养目的地的康养生活，通过农田环境，农林环境，集体建设用地的综合开发打造一种特色;另一种方式就是针对乡村怀旧针对中老年人的一种生活方式的再造，比如说避暑、特色农产品等这些特殊地方，然后实现生活方式的研究。企业结合城市的医疗养生、中医诊疗、健康管理等等来实现乡村振兴下的康养目的地。现在很多老年人希望健康的生活，想换一个环境，对乡愁和乡情的一种怀旧，实现生活体验，实现生活方式的回归。在选择时要注意，选择乡村时，其本身的价值需要研究，通过靓丽村庄的选择，实现村落最大价值化，如历史上长寿村的环境与地形，构建一种特殊村落康养环境。因为现在国家在搞两种村落建设，一种是古村落保护和应用开发利用，历史进行生活方式和人民故事的传承，对村落的人文故事进行感悟;历史人文价值，比如说建筑、宗族，其家族、环境、区位优势是核心。这是针对城市居民来实行的一种怀旧;另一种虽然不是传统村落，但是因为这个村的区位优势，包括这个生活环境依然健在的乡村生活方式不变。

乡村振兴项目要做好，重点关注一下几点：

一是合法合规获取具最有价值的土地资源资源，是项目实施的前提条件;

二是合情合理利用好国家行业和地方政府的财政资金，是项目合理投资，降低成本的重要途径;

三是创新思路，找准收益点，是项目实现投资回报的基本保障。

什么是去地产思维?

关于开发，一定要有去地产思维

一是对乡村的土地开发要去地产化;

二是要树立产业化思维，进行去地产化的行为。

要树立产业化的思维就是你要变成产品消费，而不是变成个人的私宅。不管是做度假、休闲，或者养生，一定是公共产品，而非为少数人谋利益。当然，养老类相关项目不一定是公共产品。

在做实际操作时，要注意乡村建设与发展，是可消费产业思维，而非最终归结为房地产;通过这种思维方式来实现收益创收。所以目前很多专家讲目前村集体的消费型的发展有很多红利，国家的红利时代到来了，就是因为集体建设用地宅基地，目前底价比较低。对比过去，要开发房地产项目，建设一个社区可能前期准备就要十个亿。现在可能你不需要准备十个亿，找到好的商业模式，可能两千万、五千万就可以做的很好了，所以这是跟过去不一样的产业思维。

创意收益的核心，土地价值的原始投资低，可进入门槛比较低。乡村振兴来讲，经营性难度更大，且关键在于运营收益，这属于轻资产，需要通过良好的运营模式，良好的经营团队来实现利益的保证。我们过去做城市开发，资产收益大，其实就是一个很简单的模式即投资资产收益。就是一次性资产收益，资金变成资产收益基本就结束，一般不涉及经营，也就不涉及经营的难度问题。

如何实现资本运转?

创意收益就是创造价值，创造价值就是以盈利为目的

需要注意的是，现在乡镇建设，除了资产性收益、经营收益、产业的运营收益，包括特殊产品的收益之外，还有要把这个投资股权结构设置好。可能还有资本化收益，比如乡村类型，最后有可能是股权融资，不像过去一样，拿自己资金去做，而是可能是整合一批人，实行股权投资，最终对接资本化去实现。

收益的方式是资产性经营收益、产业化收益和特殊人群的特殊生活方式收益;进入资本市场时，针对对买卖双方时，是资本化收益，要从开始把股权结构设置好。就是把股东、投资人等投资股东股权关系确定好，这也是资本化重要的环节可以好好的研究。