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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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康养地产的盈利模式和定位选址运营分析

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-06-25 | 关键词:康养地产运营,养老地产选址,养老模式分析

康养地产
 

养老地产运营模式


未来10 年养老地产将会出现“井喷”现象。山合水易旅游规划设计在分析国内外康养地产开发模式和现状的基础上,对国内投资康养地产项目的选址,投资方式和项目运作提出了一些战略性建议。

 

中国即将迎来人口红利的转折点。未来人口老龄化进程的加快已成为社会日益关注的现实问题。未来10年内,中国60岁以上的人口将达到2.5亿,占总人口比重18%。未来10 年养老住宅的需求量将会保持每年10% 的增长,成为市场的消费主导,养老地产将会出现“井喷”现象。养老地产的快速发展,促使国内地产开发商纷纷“试水”养老地产项目。

 

养老模式大不同

 

人口老龄化已经成为一个全球性问题,在国内也成为一个主要社会问题。人口老龄化给传统的老年模式带来了巨大的压力。我国一直以来沿用家庭养老模式,近年来由于子女赡养负担加重、生活观念转变等原因,造成许多空巢家庭或独居家庭,急需探索老年人新的养老模式。从西方发达国家的角度来看,养老金模式主要有以下几种:

 

1、家庭养老,即老年人居住在家庭中,主要由具有血缘关系的家庭成员对老人提供赡养服务的养老模式。这种模式被包括中国在内的国家的大多数家庭采用。

 

2、居家养老,即老人居住在家中,由社会来提供养老服务的一种养老方式。这种模式主要依靠老年人所在社区建立的社会养老服务体系,使老年人不仅能在熟悉的环境中生存,还能得到适当的生活娱乐、身体健康和精神关怀。目前欧美等发达国家接受居家养老服务的老年人的比例在80% 左右。

 

3、机构养老。老年人集中在老年护理机构,如疗养院,养老院和老年公寓。

 

4、辅助生活、辅助医疗养老。在老人社区设立辅助生活区或辅助医疗区,为全部或部分无法照顾的老人提供餐饮,洗衣,清理房间,医疗管理,护理和康复等老年服务。
 

养老地产运营模式


居家社区成主流

 

机构养老和辅助生活是中老年时期的主要产物,目前在欧洲、日本、新加坡等国家的养老制度中部分采用。由于大多数发达国家已进入老龄化时代,老年人占比较高。通过政府福利政策的支持,很难满足社会要求,建立更完善的养老设施。通过社会力量建立的“家庭护理社区”逐渐成为主流。

 

透过整合个别家庭、住宅社区及配套设施等资源,长者社区可重返家庭,他们的情绪需要可得到充分满足。同时,通过丰富多彩的社区活动来满足老年人的需要,是欧美国家解决养老问题的主要途径。该模型的大多数主要运营商都是开发人员,他们在商业上运营。居家养老模式的兴起也带动了康养地产行业的发展。

 

乡村旅游规划认为,国内房地产市场可能在短期内进入调整期,但房地产行业在长期周期中仍将处于上升周期。其中,养老地产可能是房地产行业未来长期发展的“金矿”。有数据表明,截至2013年,我国60岁以上老年人口已超过2亿,占比接近总人口的15%。有数据表明,我国养老市场资金规模近4万亿元,到2030年有望增加至13万亿元。若其中 10% 的老年人口入住养老社区,未来三年将催生至少4500 个养老地产项目需求。

 

目前,我国正处于“以机构养老为主的第二阶段向居家养老为主的第三阶段过渡”,住宅养老模式正在逐步形成。目前60、70 年代出生的人是社会核心层,也是具有较强经济基础的年龄阶层,他们中的一部分人能够接受从被动养老到主动享受养老生活的转变,他们更希望退休后与子女分开居住,能够更好地享受晚年生活。这一群体将成为未来老年住宅房地产的潜在客户,并将孕育出康养地产,成为房地产开发的新热点。

 

养老地产新策略

 

近几年来,以居家养老社区为主要模式,由保险机构等投资兴建会员制或度假式的居家养老社区成为行业的发展方向。但目前国内养老房地产项目受客观条件、理念和理念的限制,仍存在一些问题:

 

一是开发档次较低,配套和服务水平有限;二是产业规模小,产业链整合度低;三是缺乏开发全过程的经验,而照搬国外经验;四是缺乏清晰的市场定位,对老年客户群体细分不够;五是养老相关政策“不落地”,产业标准缺失。概括起来,在国内开发养老地产项目关键因素是“硬件建设是基础,软件服务是核心” 。

 

基于以上对国内外康养地产项目发展模式和现状的分析,居家养老社区是国内康养地产未来发展的主要方向。建议中国康养地产的发展应从项目定位,项目选址,投资方式,项目运作和盈利模式等方面入手。具体发展战略如下:
 

养老地产运营模式


项目定位:以北部广州、深圳一线城市或人口集中、区位优势明显的二线城市为重点。上述地区的目标客户群体具有较强的经济实力,其理念较易接受新型养老模式。考虑到品牌效应、项目声誉和其他因素,该项目最适合大型住宅社区,一般为大型低密度社区或综合设施,并设有住宅部分,专为长者而设,适应各年龄层,且配备有专门的养老保障机构和设施。

 

项目选址:结合城市的自然环境与周边区域环境,在选址上可以选择“郊区型”、“景区型”、“气候区域型”,前二项注重自然景观环境,强调优美的自然生态与休闲娱乐相结合。第三部分利用南北季节的差异,使老年人能够充分享受各地最舒适的季节,实现老年人养老保健的休假方式。

 

投资模式:投资康养地产项目一般需要长期占有物业出租,造成投资回报周期长,影响资本周转和使用效率。因此在项目资金来源上可以有以下几种方式选择:一是长期持有物业,出租物业回报;二是项目采取“出售+ 出租”两种方式,既可加快资金回流,缩短项目周期,又可以获得长期回报;三是采取房地产信托投资基金模式、信托投资、联合贷款等间接投资方式。

 

项目运营:投资建设康养地产项目后,后期项目运营是项目维护客户声誉、保证项目长期收益的重要组成部分。居家养老项目通常是养老住房和娱乐,医疗,旅游,度假,教育和其他辅助产品的综合组合。利润来源不仅是住宅产品带来的增值收入,还有配套服务。因此,开发商的专业要求较高,后期物业管理风险也较高。从现有康养地产项目的角度来看,社区入住率是决定项目是否能够在预定期限内实现盈利的关键因素(平均入住率为90%是最理想的状态)。因此,项目结束时的物业管理最好由品牌开发商或专业物业管理团队运作,这可以增强开发商从开发前到后物业管理产业链的粘性。

 

盈利模式:大体可分为长期出租以及出售与出租兼有两种模式。这两种模式的选择取决于前期资金的来源属性。旅游规划更倾向于后者,因为它可以滚动发展,提高资金使用效率。在项目的具体运作中,它体现在销售产权模型和会员模式中。会员制模式是以租赁财产使用权的形式,包括非注册会员制和注册会员制两种模式。在支付一定数额的会员费购买会员卡和每月管理费的基础上,注册会员卡可以继承和转让。非注册会员制只支付一定数额的按揭、月管理费和服务费,适用于短期旅行或度假老人。

END