国家政策促进了养老产业的快速发展。此外，三四线城市的普通住宅市场疲软，养老地产无疑已成为风水之乡，已成为人们关注的焦点和下一个十亿的发源地。

什么是养老地产?

养老地产，顾名思义，适合50岁或60岁以上，为行动不便的人提供的住宅地。
 

养老地产和商品房究竟有哪些区别?

一、功能

住房是指专门用于居住的住宅，包括别墅，公寓，员工宿舍和集体宿舍，员工单人宿舍和学生宿舍。功能要求比较简单，主要是为了满足人们的生活功能，为人们提供居住的空间，是人们休息的地方。养老地产所承担的功能更为复杂。养老地产最常见的功能是为老年人的核心需求提供基础设施，为中老年人提供医疗保健，医疗保健和康复服务，并承担提供服务产品的功能，满足老年人的多样化需求。

同时养老地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为养老地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。企业在选择开发养老地产项目的时候，未必要建设一个“高大上”的养老地产项目，尤其是在三、四线城市，高端消费客群有限、消费力不足、观念相对滞后。根据企业自身的资源禀赋，结合项目的区位、交通、特色等内容，打造出具有特色的养老地产。这就要求你的项目其中有一个或者几个核心功能是同区域内其他企业无法比拟的，或者你设置了较高的行业准入门槛。

二、客户

住宅的目标客户通常分为两类，一类是投资客户，另一类是自用客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。自用客户在购买后自行使用(无论是过渡性的还是永久性的).但养老地产的客户则包括养老地产各功能板块的投资商和运营商，如养老运营机构、医疗运营机构、教育运营机构、餐饮运营机构、农业运营机构、商业运营机构，还包括目标消费者(老人)及其子女三大类群体。根据年龄、身体状况、可支配收入、家庭结构等，将老年群体客户分为老年保健客户、医疗康复客户、休闲娱乐客户、度假旅游客户、文化教育客户、投资理财客户等。

因此，在项目开发的早期阶段，我们需要认真研究市场，研究不同类型客户群体的消费特征，并根据客户需求设计功能和业务布局。在项目运营和管理的后期阶段，有必要为特定客户群体提供有针对性的服务产品和差异化服务，包括如何处理老人与子女之间的关系，以及如何处理投资者收益的问题。客户群体的巨大差异需要后期运营团队的服务效率和服务意识，这不同于普通住房提供的一次性销售和物业服务，可以想象养老地产的发展和运营难度。

三、操作性

从房地产开发的角度来看，养老地产经营的复杂性可以从客户之间的差异中看出。对于住宅来说，开发商基本上会在房子出售就万事大吉了，房子的使用价值将开始反映在消费者手中。但是，养老地产在出售或租赁后不能直接消费。目前，养老地产项目在一定程度上没有使用价值。需要组建各板块的运营团队才能服务于老人，养老地产的“软硬结合”在老人身上的价值才得以体现。

养老运营团队持续提供高品质的服务能力是养老地产的生死环节，对于开发商来说，项目开发的每一个环节稍有不甚，便会将养老地产带入万劫不覆的深渊，另外，从不同功能部分的资源整合能力的角度来看，它更复杂。比如如何引进医院?引进哪一类型的医院，综合，专科，特色，这些问题需要在项目开发之前做好准备，在开始之前要考虑清楚。

四、对建筑、装修要求

普通住宅对建筑业的要求相对简单，可以满足居住、停车、步行、安全等功能。楼层高度、荷载等要求不高，标准很成熟。但养老地产对建筑的楼层、坡度、通道宽度、扶手、消防、房间面积、风雨连廊、无障碍设施、适老化设计、医用电梯等都有很细致的要求，任何一点差池都有可能大大增加项目开发成本。

从装修的角度来说，在前期设计的时候需要从后期运营的实际出发，以老年人的安全性、实用性、舒适性为主体，符合后期运营效率的理念，比如开关按钮便于轮椅触及，门牌有趣味性方便老人记忆，适当降低洗手台高度，卫生间各类洁具设置扶手，浴室布局考虑护理人员陪同空间，室内主要交通路线有足下灯，墙体做钝角处理，地板注意防滑，使用不同的色块来区分功能区等，需要考虑到的细节很多，建议开发企业可以参观国内一些硬件不错的项目，比泰康燕园、如万科随园嘉树、绿城乌镇雅园、上海第三福利院等，这些项目在建筑、装修风格上都是下足了功夫。
 

五、销售(持有)模式

住宅的销售模式较养老地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。然而，养老地产的形式是多种多样的，一般分为两类。

第一类、销售+持有模式：

销售+持有模式的项目通常包括住宅、老年公寓、养护院(护理院)三部分。

住宅(包括普通公寓和别墅)用于销售，是收回资金和支持持有财产的主要来源;

老年公寓嵌入在普通的老年社区，可以出租出售。养护院主要接收无法自理的老人，并持有经营的物业。同时推动住宅楼宇的销售，增加产品的丰富性。

第二类、全部持有模式：

持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。持有型养老地产有三种常见模式：押金制度、会员制度和保单捆绑制。

押金制是指老年人先缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型养老机构。

大型养老社区通常选择会员制，入住者前期缴纳几十万到上百万之的会费，这部分收入一般可以回收住宅的建设成本;然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。它之所以受到国内企业的青睐，是因为它能使投资企业在项目运营初期收回大部分资金，从而有效地缓解资金压力。

保单捆绑制则是指入住的养老项目与寿险公司的保单挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户的不同，保费门槛从几十万到数百万不等。到期后，客户可以选择现金支付或直接支付租金。据报道，泰康人寿、新华人寿、中中人寿均为保险产品关联养老社区，但后期经营管理和高空置率成为这些企业面临的难题。

六、投资回报形式

对开发商而言，养老地产的投资回报有四种形式：一种是一次性销售利润，另一种是后期持续经营的收益，第三种是房地产的增值，四是资本市场的回报(尚未出现)。普通住宅的投资回报形式主要通过销售实现。销售只能收回短期资金或解决开发商后续开发的资金问题，而营业收入和物业增值是养老地产投资回报的最重要形式。

因为房地产持有量每年都在增加，营业收入相对稳定。因此，养老地产的实际价值不是出售，而是获得长期营业收入和房地产增值，以及未来资本市场的收益。

目前，国内多数开发商做养老地产还在沿用住宅开发思路，这是不可取的，走弯路，花冤枉钱。由于养老地产项目与住宅项目在许多实际的开发经营模式上存在本质区别，主要体现在消费市场调研分析、开发周期控制、定价策略、物业配套等方面。而且住宅开发与养老地产项目的开发在经济效益上也有着本质的区别，住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算，而养老地产如果不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化。