养老地产行业分析
 

养老地产行业尚处于起步阶段

从2010年开始，我国人口老龄化速度已进入加速阶段(法国完成老龄化进程共花115年，美国花了75年，中国只花了35年)，到2017年，全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%;到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右;2050年60岁以上老年人口规模将达到4.8亿人，所占比重为25.6%。

老年人口规模巨大，老年人口增长速度惊人，为养老产业的发展提供了空间，也为企业带来了新的利润点。2017 年养老行业市场规模为 2.5 万亿元，2012-2017 年平均增速达 26.91%，预计到 2021 年市场规模将达到 6.5 万亿元。

养老产业中，养老地产是重要的组成部分之一。目前，我国养老地产的主要形式有老年公寓、老年住房、养老机构等。开发的主体包括房地产开发商、保险公司和养老服务机构，产品类型也基本上涵盖了不同年龄段老年人的需求。

1、中国养老地产仍处于起步阶段，主要体现在以下四个方面。

一是养老房地产项目仍集中在经济发达地区。根据对全国近150个项目的调研，京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成4个重要的养老地产集群区域，其余区域少有项目布局。

2、养老地产项目空置率较高。

在上述 4 大养老地产集群地中，川渝地区养老地产项目空置率最高，达到 47.50%;京津冀、长三角空置率也超过 40%，珠三角最低也有 36.87%。而一般养老院入住率要达到75-85%才能盈亏平衡，较高的空置率表明国内养老产业还处于早期阶段。

3、养老房地产融资成本高，投资额较大，经营成本较高。

这普遍导致了养老地产价格较高，是城市周边郊区非中心区的前提。数据显示，京津冀销售类养老地产价格最高，已超过2万元/平方米，长三角、珠三角、川渝平均售价也在1万元/平方米以上。

4、盈利模式尚未成熟。

中国有许多类型的养老地产产品，盈利模式也呈现出丰富多彩的局面，这种情况一般都是购买土地，建房和卖房的常规。与普通房地产相比，养老地产只是增加了医疗服务和其他特点，差异不大。因此，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主体的服务支撑体系、金融运作和增值服务体系等盈利模式尚未形成。

养老地产发展前景
 

行业未来发展前景广阔

1、未来，在生活水平提升、人口老龄化发展及房地产行业转型发展的影响下，我国养老地产将成为将朝着社区规模化、区位郊区化、家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化六大方向发展，多种模式的融合将有效的推动养老地产的融合发展。

2、立足中国特色，充分借鉴美日等国与产业链细分市场合作的成功经验，加强养老地产项目的良性合作。充分发挥各学科专业优势，探索新的发展、建设和运营模式。一旦新模式形成，养老地产行业的前景将变得更加清晰。

3、从政策层面来看，国家对养老地产业发展的政策支持力度进一步加大，出台的政策包含明确养老地产业发展方向、实现土地有效供给、激活市场参与主体、加大金融支持力度、智慧养老等方面，养老地产已经开始迈向发展的快车道，前景一片大好。例如，2017 年 2 月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020 年)》，行动计划出台，智慧养老喜迎风口;2017 年 3 月，国务院出台的《" 十三五 " 国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，明确养老产业发展方向，健全健康支持体系。