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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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我国养老地产开发的5点思考

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-11-06 | 关键词:养老地产开发,养老地产发展

1、从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸

 

养老地产与传统商业地产不同,首先,养老地产的开发成本比一般的传统商业地产要高;其次,社区配套设施建设和后期持续运营成本也不低;最后,投资不可能立刻见到收益,养老地产的投资回收期一般要7~10年,是传统商业地产的2倍。

 

从我国当前的养老地产项目实践来看,主要还是以租售两种方式为主,一种是采用通过销售产权或使用权的方式,后期的配套设施运营和养老服务难以跟上,甚至有些养老地产项目打着养老旗号低价拿地,实际上是传统商业地产模式;另一种是先支付一定押金,按月支付月租费用,或一次性收取较高会员费形式。

 

纵观发达国家的养老地产发展,大致分为三个阶段:摸索阶段、产业链阶段、品牌项目阶段和规模化阶段。我国当前养老地产发展还处于摸索阶段,如何向产业链阶段进行过渡成为行业发展的必然。

 

养老地产的开发应该把眼光放在长期稳定的收益上,以养老服务供应商的角色定位自己,把以服务供应为核心,以建筑实体为辅助所衍生出的一系列养老项目盈利体系为新的赢利点,利用产业链的辐射效应,从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸。养老地产发展对关联产业有一定的带动作用,养老地产衍生出的关联产业能成为新的盈利板块,同时,也能服务和完善养老地产。
 

养老地产开发,养老地产发展


2、养老地产开发以市场细分为基础,不能盲目高端化

 

随着人们生活水平的提高,需求的多样化,未来养老地产将会逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下,有独特特点的养老项目将更具有吸引力,这就需要地产开发者在项目起初对项目进行准确的定位。

 

根据养老项目所在地的经济发展状况、需求状况、收入水平、居民消费习惯和性格特点等因素进行项目可行性分析,定位项目客户群,根据自身优势和市场情况可以选择某一类人群为主,也可选择几类人群的综合类型。

 

当前的养老地产项目大多走高端化路线,针对的客户群基本上是经济实力雄厚的高知老人,为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。但由于前期的投入大,不少项目成本回收的压力大。养老地产的开发应以市场细分为基础,根据内部条件和外部环境来确定相应的项目定位和经营模式,而不是盲目的高端化。

 

3、整合养老地产上下游资源

 

对于养老地产的企业而言,基本活动包括资金运作、前提开发、规划建设、市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等,辅助活动包括企业总体管理、人力资源管理、技术开发、资金土地获取等。

 

养老地产企业的竞争优势是在价值链某些特定的价值活动上,这些真正创造价值的经营活动,是价值链上的关键点。对于养老地产开发企业来说,产业上游基本活动为资金运作(银行保险及其他金融机构参与),产业下游基本活动为市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等,养老地产开发企业想在行业中形成竞争优势,需要企业整合价值链上上游和下游企业所具备行业资源,形成资源互补,如何整合养老地产上下游的资源,是养老地产开发模式的一个发展方向,资源的有效整合有利于养老企业的发展乃至行业的进步。

 

4、养老地产的后期经营管理方式分析

 

1)开发商管理方式。养老地产建设完成后由建设者直接经营管理,这种方式开发商和业主之间沟通较通畅,能够为业主提供较好的服务,建立成熟的服务体系。

 

2)合作管理方式。这种方式指开发商与专业化的公司进行合作,共同对养老地产的入场运营进行管理,通过专业化的分工,构建独特的服务体系。

 

3)专业公司管理方式。引入专业化公司对养老地产日常的经营运作进行管理,这种方式专业化水平高、服务体系完善,能够提供高品质服务。从我国目前养老地产的后期经营管理运作来看,很多采用的都是专业公司管理方式,聘请专业公司负责地产项目的经营管理,以实现项目长远的经营收益。实践证明,专业公司管理方式具有较强的生命力和可调节性,养老地产开发建设与后期经营管理相分离能使地产项目后期获得更好的发展和更稳定的收益。
 

养老地产开发,养老地产发展


5、积极引入外资开发

 

养老地产项目国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国务院35号文)中明确指出:“进一步将举办养老机构的门槛降低,以鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产开启了更广阔的发展空间。外资进入我国养老地产面临的问题很多,文化环境不同、老人偏好服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同,但就算如此,也阻挡不了外资进入的脚步。

 

我国养老地产应积极引入外资,除了引进资本,更主要的还是为了引进先进的管理模式,弥补国内养老地产人才不足的缺陷。

END