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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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田园综合体建设过程中,融资是第一道坎,该如何解决?

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2018-11-14 | 关键词:田园综合体,田园综合体建设,田园综合体规划
田园综合体,田园综合体建设,田园综合体规划

 

田园综合体并不是一个新词,它是在原有的生态农业和休闲旅游基础上的延伸和发展的。是“农业+文创+新农村”的综合发展模式,是以现代农业为基础,以旅游为驱动,以原住民、新住民和游客等几类人群为主形成的新型社区群落。田园综合体并非凭空产生,是在农业现代化、新型城镇化等发展历程基础上,结合新形势下农业增效、农民增收和农村生态环境保护的多重客观需求而提出的。

 

田园综合体和特色小镇有非常大的不一样,田园综合体是典型的"农业+"项目,就农业而言受自然条件影响非常大,它是一个弱势产业。因为它是涉农的,包括特色小镇中共中央没有发文件,田园综合体是中共中央文件,是中央1号文件,因为涉农的政策是有支持的、有优惠的,税收是要减免的。

 

田园综合体建设过程中,融资是第一道坎,那么它的融资模式又有哪些呢?

 

(一)田园综合体PPP融资模式

 

在田园综合体特色小镇的开发过程中,政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》,按出资比例组建SPV(特殊目的公司),并制定《公司章程》,政府指定实施机构授予SPV特许经营权,SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。

 

PPP合作模式具有强融资属性,金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内,参与PPP的投资运作,最终通过股权转让的方式,在田园综合体建成后,退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金,最后获得资金的收益。

 

(二)田园综合体产业基金及母基金模式

 

田园综合体在导入产业时,往往需要产业基金做支撑,这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。

 

一是政府主导,一般由政府(通常是财政部门)发起,政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资,合作成立产业基金的母基金,政府作为劣后级出资人,承担主要风险,金融机构与其他出资人作为优先级出资人,杠杆比例一般是1:4,田园综合体具体项目需金融机构审核,还要经过政府的审批,基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企业(有限合伙制)自任,也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。

 

二是金融机构主导,由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。一般由金融机构做LP,做优先级,地方国企做LP的次级,金融机构委派指定的股权投资基金作GP,也就是基金管理公司。

 

三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人,多数是大型实业类企业主导,这类模式中基金出资方往往没有政府,资信度和风险企业承担都在企业身上,但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目,政府授予企业特许经营权,企业的运营灵活性大。

 

(三)田园综合体国家专项基金贷款模式

 

利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式,但田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目,则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款,而延长贷款期限及可分期、分段还款,则是对现金流稳定的项目有明显利好,如果进入贷款审批“绿色通道”,也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行,农发行,向邮储银行定向发行的长期债券,田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款,也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。

 

(四)田园综合体收益信托模式

 

田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划,募集信托资金,然后统一投资于特定的项目,以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

 

(五)田园综合体发行债券模式

 

田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下,可以在交易商协会注册后发行项目收益票据,可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资,也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债,还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

 

(六)田园综合体融资租赁模式

 

融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁,有三种主要方式:

 

1.直接融资租赁,可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力;

 

2.设备融资租赁,可以解决购置高成本大型设备的融资难题;

 

3.售后回租,即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租,这样可以盘活存量资产,改善企业财务状况。

 

可以尝试在田园综合体特色小镇这个领域提供优质的金融服务。

 

(七)田园综合体资本证券化(ABS)

 

资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持,通过结构化方式进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等,基于我国现行法律框架,资产证券化存在资产权属问题,但在“基础资产”权属清晰的部分,可以尝试使用这种金融创新工具,对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。

 

(八)田园综合体供应链融资模式

 

供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体,根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。

 

供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题,而且通过打通上下游融资瓶颈,还可以降低供应链条融资成本,提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体特色小镇融资中,可以运营供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。

 

实际操作中,上述八中融资模式往往是前两种为主,根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段,集合其他融资模式组合使用。

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