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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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田园综合体,想落地乡村,必须做到这些硬核!

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-05-15 | 关键词:田园综合体规划设计,田园综合体规划,田园综合体
田园综合体规划设计,田园综合体规划,田园综合体策划

 

田园综合体,是一种试点的新模式,是否能够肩负起解决“三农”问题的重任,还得在实践中有待见证。

 

第一批国家级田园综合体试点公布以后,都处在三年的建设过程中,目前依然处于摸索中,尚未形成足以为行业借鉴的发展模式。

 

首先,解决土地问题,是硬核落地的关键!

 

土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求,农民是田园综合体的主体,且农业是产业链中的基础性产业,在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给,成为田园综合体建设的关键。

 

活用“三类”地,通过土地要资金,在广袤的乡村,真正可以利用的土地有三类。

 

1.高标准农田:农业生产区的有效供给,只有土地才能种植出多种特色的农产品,大规模推进循环农业发展。

 

2.集体建设用地:集体建设用地包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地,满足田园社区和公共基础配套设施的有效建设。农村的大量闲置和低效建设用地,将面临盘活的机遇。尤其是宅基地作为农村集体建设用地的大头,将成为乡村地产的核心载体。让农业地产,以后成为“价值连城”的地块。通过出让、流转、租赁、入股、抵押等形式,将集体建设用地、村庄、农用地相互结合,开展多种模式的田园社区开发,一方面可以解决农村宅基地和经营建设用地的大量闲置问题,一方面可以整治、拆并、调整大量散落的、规模小的村庄,形成聚集化、现代化的田园社区居住综合体,促进乡村就地城镇化。

 

3.四荒地:四荒地是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩。随着用地指标的吃紧,国家出台了系列政策鼓励“四荒地”的有效利用,并对基础设施的建设给予一定补贴。但对一些条件差、群众单户治理有困难的“四荒地”,可先由集体经济组织作出规划并完成初步治理后,再流转给个人。《关于积极开发农业多种功能 大力促进休闲农业发展的通知》鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。四荒地是可以构成对田园综合体发展的核心支持,跨二三产业的用地是无法在耕地上使用的,但可以利用四荒地,非耕农地和集体建设用地。

 

其次, 完善乡村金融体系,是硬核落地的基石。

 

解决完土地问题,就是钱的事了。田园综合体的载体必须是合作社,让农村集体经济的发展有了更大的空间。农村集体经济作为乡村经济的重要组成部分,为维护乡村社会稳定,维系乡村公共支出的重要经济来源,也是支撑当下乡村重塑、乡村振兴的主要基石。历史经验昭示,一个健全的乡村金融体系,一定是有一个强大的农村集体经济作为主要支撑,中国当下的乡村建设与乡村振兴必须如此。

 

当下,中国的80%的合作社,说白了就是一个“壳”。大多小而分散,质量不高,更别谈怎么形成完善的乡村金融体系了。但你不得不重视,合作社的存在性。它在农业生产经营中,扮演着重要的角色,而且是一个不可忽视的环节。在内部带动农户,外部联系市场,上游对接企业,下游面向消费者。

 

如何运营好一个高质量的合作社呢?个人建议,必须在合作社内建立互助金融体系,让农村集体经济开始自我造血,才能一步一步完善乡村金融体系。乡村就是一个熟人关系网,你帮我,我帮你,早就有互助之源。

 

入股合作社,可以设立五种类型。1.乡贤股:2-5万,三年内不要利息,是天然的理事或监事;2.长者股:2-5千,优先获得分红;3.集体股:集体若有资金,可以入股互助金融合作社;4.社会股:政府、企业或社会组织可以支持一定额度的“种子资金”,用于支持互助金融合作社的发展和壮大集体经济。5.是资产股:集体和村民可以自己的闲置房屋或土地,经资产评估小组评估和理事会通过后,可以入股互助金融合作社。

 

合作社有了资金,如何来使用呢?合作社的股金主要用于开展资金互助业务,发展过程中的生产生活资金需要;合作社通过资金互助业务产生的资金占用费收益,优先给长者社员分红,提取一定比例的公积金、公益金、风险金和管理费;合作社有一定的收益积累后,通过理事会讨论决定,可用收益的一部分作为投资,开展土地、房屋收储,统购统销等服务社员的业务。

 

搞资金互助,放贷后风险如何管控?一是封闭运行,不对外吸储放贷。互助金融合作社只在村社内部成员之间开展资金互助业务,村社内部天然的血缘、地缘关系,便是熟人社会最好的信用保障;二是控制额度。互助金融合作社成立初期,理事会要商议一个最高的借款额度,一般不超过5万元;三是需要一定的担保和抵押。根据借款人的借款金额、用途和期限等情况,可以要求借款人需要已入股的社员担保,或用自己的土地承包经营权和房屋作抵押,才能获得借款;四是规范的借款流程。每笔借款都需要借款审批小组的审查和理事会的审议,通过后才能放款,任何个人包括理事长都不能直接批准;五是做好借后管理。借款完成后,合作社需要多喝借款户沟通,帮助其做好经营,做好后期服务,可提升借款人的还款能力。

 

做到这三步,合作社才能持续的运营下去。只有种下梧桐树,才能引来金凤凰。虽然,田园综合体的投资,需要几个亿或几十亿的投资。但是,只要合作社这个载体能够形成完善的金融体系,壮大了集体经济的力量,才能吸引更多的资本下乡与之合作。本身,田园综合体的投资主体,就是一个多元化的结构,留利与村,还益与民,这样才能落地更快,更高效。

 

第三,策划、规划设计先行,因地制宜,是硬核落地的支撑。

 

乡村想做田园综合体,就得结合本地资源,策划、规划设计。在发展田园综合体时做到因地制宜, 从农民利益出发, 紧随市场需求,全面规划产业发展, 做到低碳、绿色和可持续发展。

 

田园综合体要将第一产业 (农、林、牧、渔) 、第二产业 (农产品加工业、手工业等) 和第三产业 (旅游业、房地产业、住宿餐饮业、文化产业、田园康养等) 进行有机融合。策划要做到“四生同步” 即生产、生活、生态、生意同步。规划,要根据市场需求,合理设计消费链和消费环境营造,全面、科学的植入产业,注重生态环境的保护,能够可持续发展。设计,每个分区的具体节点,要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等结合,让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪,以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系,从而产生符合自然规律的自警、自醒行为,在陶冶性情中自娱自乐,化身其中,缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。

 

最终,形成“农业生产区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区和综合服务区”的功能区域。每个区域通过农业产业链相互连接、相互契合, 形成互利共生、优劣互补的有机综合体。

 

其实,从目前来看,值得借鉴的有“特色产业带动、特色资源吸引、农业休闲观光体验园升级”等模式。具体适合哪种,在规划设计中,综合考虑分析。合理的规划设计,通过文旅来做品牌,通过品牌带产业,才能拉动农村经济发展, 实现以农业为基础的产业价值增值, 促进传统农业向现代农业转型, 推进农业供给侧结构性改革。

 

最后,高效的投资运营团队,是硬核落地的保障。

 

谋划田园综合体项目,应当清醒认识到:一方面,农村生产力水平太低,农民中能脱颖而出有投运能力的优秀农民毕竟非常稀少;另一方面,城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。因此,田园综合体项目普遍缺乏职业化的投资运营主体。如果没有合格的投资运营主体,任何投资几乎是在玩“打水漂”游戏。所以,本村必须要有投融资方面的操盘手,找来金主投资,还得孵化强有力的运营团队,吸引更多优秀的人才返乡,下乡加入田园追梦的大家庭。

END

       
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