田园综合体，是一种试点的新模式，是否能够肩负起解决“三农”问题的重任，还得在实践中有待见证。

第一批国家级田园综合体试点公布以后，都处在三年的建设过程中，目前依然处于摸索中，尚未形成足以为行业借鉴的发展模式。

首先，解决土地问题，是硬核落地的关键!

土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求，农民是田园综合体的主体，且农业是产业链中的基础性产业，在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给，成为田园综合体建设的关键。

活用“三类”地，通过土地要资金，在广袤的乡村，真正可以利用的土地有三类。

1.高标准农田：农业生产区的有效供给，只有土地才能种植出多种特色的农产品，大规模推进循环农业发展。

2.集体建设用地：集体建设用地包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地，满足田园社区和公共基础配套设施的有效建设。农村的大量闲置和低效建设用地，将面临盘活的机遇。尤其是宅基地作为农村集体建设用地的大头，将成为乡村地产的核心载体。让农业地产，以后成为“价值连城”的地块。通过出让、流转、租赁、入股、抵押等形式，将集体建设用地、村庄、农用地相互结合，开展多种模式的田园社区开发，一方面可以解决农村宅基地和经营建设用地的大量闲置问题，一方面可以整治、拆并、调整大量散落的、规模小的村庄，形成聚集化、现代化的田园社区居住综合体，促进乡村就地城镇化。

3.四荒地：四荒地是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩。随着用地指标的吃紧，国家出台了系列政策鼓励“四荒地”的有效利用，并对基础设施的建设给予一定补贴。但对一些条件差、群众单户治理有困难的“四荒地”，可先由集体经济组织作出规划并完成初步治理后，再流转给个人。《关于积极开发农业多种功能 大力促进休闲农业发展的通知》鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。四荒地是可以构成对田园综合体发展的核心支持，跨二三产业的用地是无法在耕地上使用的，但可以利用四荒地，非耕农地和集体建设用地。

其次， 完善乡村金融体系，是硬核落地的基石。

解决完土地问题，就是钱的事了。田园综合体的载体必须是合作社，让农村集体经济的发展有了更大的空间。农村集体经济作为乡村经济的重要组成部分，为维护乡村社会稳定，维系乡村公共支出的重要经济来源，也是支撑当下乡村重塑、乡村振兴的主要基石。历史经验昭示，一个健全的乡村金融体系，一定是有一个强大的农村集体经济作为主要支撑，中国当下的乡村建设与乡村振兴必须如此。

当下，中国的80%的合作社，说白了就是一个“壳”。大多小而分散，质量不高，更别谈怎么形成完善的乡村金融体系了。但你不得不重视，合作社的存在性。它在农业生产经营中，扮演着重要的角色，而且是一个不可忽视的环节。在内部带动农户，外部联系市场，上游对接企业，下游面向消费者。

如何运营好一个高质量的合作社呢?个人建议，必须在合作社内建立互助金融体系，让农村集体经济开始自我造血，才能一步一步完善乡村金融体系。乡村就是一个熟人关系网，你帮我，我帮你，早就有互助之源。

入股合作社，可以设立五种类型。1.乡贤股：2-5万，三年内不要利息，是天然的理事或监事;2.长者股：2-5千，优先获得分红;3.集体股：集体若有资金，可以入股互助金融合作社;4.社会股：政府、企业或社会组织可以支持一定额度的“种子资金”，用于支持互助金融合作社的发展和壮大集体经济。5.是资产股：集体和村民可以自己的闲置房屋或土地，经资产评估小组评估和理事会通过后，可以入股互助金融合作社。

合作社有了资金，如何来使用呢?合作社的股金主要用于开展资金互助业务，发展过程中的生产生活资金需要;合作社通过资金互助业务产生的资金占用费收益，优先给长者社员分红，提取一定比例的公积金、公益金、风险金和管理费;合作社有一定的收益积累后，通过理事会讨论决定，可用收益的一部分作为投资，开展土地、房屋收储，统购统销等服务社员的业务。

搞资金互助，放贷后风险如何管控?一是封闭运行，不对外吸储放贷。互助金融合作社只在村社内部成员之间开展资金互助业务，村社内部天然的血缘、地缘关系，便是熟人社会最好的信用保障;二是控制额度。互助金融合作社成立初期，理事会要商议一个最高的借款额度，一般不超过5万元;三是需要一定的担保和抵押。根据借款人的借款金额、用途和期限等情况，可以要求借款人需要已入股的社员担保，或用自己的土地承包经营权和房屋作抵押，才能获得借款;四是规范的借款流程。每笔借款都需要借款审批小组的审查和理事会的审议，通过后才能放款，任何个人包括理事长都不能直接批准;五是做好借后管理。借款完成后，合作社需要多喝借款户沟通，帮助其做好经营，做好后期服务，可提升借款人的还款能力。

做到这三步，合作社才能持续的运营下去。只有种下梧桐树，才能引来金凤凰。虽然，田园综合体的投资，需要几个亿或几十亿的投资。但是，只要合作社这个载体能够形成完善的金融体系，壮大了集体经济的力量，才能吸引更多的资本下乡与之合作。本身，田园综合体的投资主体，就是一个多元化的结构，留利与村，还益与民，这样才能落地更快，更高效。

第三，策划、规划设计先行，因地制宜，是硬核落地的支撑。

乡村想做田园综合体，就得结合本地资源，策划、规划设计。在发展田园综合体时做到因地制宜, 从农民利益出发, 紧随市场需求，全面规划产业发展, 做到低碳、绿色和可持续发展。

田园综合体要将第一产业 (农、林、牧、渔) 、第二产业 (农产品加工业、手工业等) 和第三产业 (旅游业、房地产业、住宿餐饮业、文化产业、田园康养等) 进行有机融合。策划要做到“四生同步” 即生产、生活、生态、生意同步。规划，要根据市场需求，合理设计消费链和消费环境营造，全面、科学的植入产业，注重生态环境的保护，能够可持续发展。设计，每个分区的具体节点，要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等结合，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系，从而产生符合自然规律的自警、自醒行为，在陶冶性情中自娱自乐，化身其中，缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。

最终，形成“农业生产区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区和综合服务区”的功能区域。每个区域通过农业产业链相互连接、相互契合, 形成互利共生、优劣互补的有机综合体。

其实，从目前来看，值得借鉴的有“特色产业带动、特色资源吸引、农业休闲观光体验园升级”等模式。具体适合哪种，在规划设计中，综合考虑分析。合理的规划设计，通过文旅来做品牌，通过品牌带产业，才能拉动农村经济发展, 实现以农业为基础的产业价值增值, 促进传统农业向现代农业转型, 推进农业供给侧结构性改革。

最后，高效的投资运营团队，是硬核落地的保障。

谋划田园综合体项目，应当清醒认识到：一方面，农村生产力水平太低，农民中能脱颖而出有投运能力的优秀农民毕竟非常稀少;另一方面，城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。因此，田园综合体项目普遍缺乏职业化的投资运营主体。如果没有合格的投资运营主体，任何投资几乎是在玩“打水漂”游戏。所以，本村必须要有投融资方面的操盘手，找来金主投资，还得孵化强有力的运营团队，吸引更多优秀的人才返乡，下乡加入田园追梦的大家庭。