田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的“农业+文创+新农村”型的美丽乡村项目的创新开发模式，是一种一二三产业的深度融合综合发展模式。田园综合体的开发一方面应注重美丽乡村风貌建设，另一方面，也应当以产业发展为基础，衍射泛农业产业链，拓宽乡野空间的多功能性，实现乡野田园中生产、生活、生态的有机统一。

自田园综合体提出后，河北、山西等全国18个省份陆续开展了田园综合体建设试点。田园综合体项目一度成为资本涉农项目的首选方案，因而田园到底如何运营?各类不同区域适合打造何种项目?项目开发如何盈利?本文为您系统梳理田园综合体的主要运营模式和五大误区。

田园综合体的投资运营模式

1、片区开发模式

坚持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。

2、产业带动模式

休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。

3、科普教育模式

主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。

4、民俗风情旅游模式

民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。

5、田园养老模式

随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。

6、休闲农场或观光农园模式

随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返朴归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能的农业园区。

“田园综合体”运营的五大误区

无论国家财政资金还是投资人的钱，每一分钱都来之不易，要珍惜，不要任性蛮干。要不了多久，百分之七八十的“田园综合体”项目必死无疑，无论是国家的扶持资金还是民间的私人资本，都会渗透到大地里无影无踪。产业经济学家江濡山认为这类“田园综合体”项目有五个误区：

一是缺乏合理的“产业植入模式”。

很多投资人很任性，单靠个人情怀玩个性，盈利模式不清晰，对于如何植入适宜的产业项目和完善产业落地条件，全然不懂，结果做成夹生饭，欲丢不忍再投无力。

二是没有产业融合条件，生搬硬套地要把一二三产业融合到一起。

很多所谓的三产融合，不过是“形而上”的貌合神离，既缺乏有效的“消费流”导入渠道，更没有客户体验价值。供给与需求严重错位。很多投资人愚昧到把自己个人的消费喜好和臆想，作为投资经营的理念，全然不顾市场自身的规律。

三是缺乏严肃的消费链设计和基于消费心理的消费环境营造。

虽然不少投资人是基于“田园风光”打旅游牌，但是“缺乏消费链设计和消费环境营造”，而且中国多数投资人压根儿就不懂“消费链设计”是怎么回事，明显缺乏有参与国际休闲旅游类项目消费链设计经验的专家，只是靠个人喜好做单体设计的人太多，各种单体设计之间缺乏“融合度”。因此，不少项目死在伪劣的规划上。产业类别的规划布局和资源配置，必须建立在商业环境分析及区域全案商业策划及落地方案的基础上，离开商业可行性谋划的经济类规划，不但毫无意义，而且是投资陷阱。

四是缺乏合格的投资运营主体。

谋划田园综合体项目，应当清醒认识到：一方面，农村生产力水平太低，农民中能脱颖而出有投运能力的优秀农民毕竟非常稀少;另一方面，城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。因此，田园综合体项目普遍缺乏职业化的投资运营主体。如果没有合格的投资运营主体，任何投资几乎是在玩“打水漂”游戏。

五是以投机心态骗国家补贴者大有人在。

不少有这种动机的人，压根儿就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持资金，就立即找退路，人为“休克”项目，他们知道“玩真的”很难挣到钱。

若要真正把中央关于建设美丽乡村、打造田园综合体的方针政策落到实处，玩得风生水起，应高度重视并着力解决好以下四个问题：

一是必须有合格的投资运营主体。

这是大前提，如果没有合格的投运主体，政府不应该盲目立项和给予投资扶持。

二是要选定好项目所在地。

核心“消费流”群体到达项目所在地的自驾车时间，应当在20-60分钟以内;项目运营，首先要设法满足这个半径范围内的有效消费群体的需求。这样的位置，可以保障每周7天都会有适宜的消费者。不要动辄就想吸引国内外中高收入群体。

三是有接地气且可落地的“消费链”设计。

消费链设计的核心是适合消费者需求结构的产品结构构成的消费时间链。也就是说，如果一个项目的消费链设计为5小时，那么5小时的产品结构是否合理，非常重要，这是有一定商业策划经验的机构干的活。

四是有与资源结构和空间商业环境相吻合的“产业植入模式”。

田园综合体的核心在于“综合体”，在于三产业态的深度融合;若农产品收入占比超过总收入的35%，要想盈利都很困难。“田园”是消费环境，“综合体”是盈利主体。好的田园综合体项目中，除了农产品直销外的其他多元商业业态的收入，应占到总收入的65%-70%。如果一个投资额度超过300万，就必须做靠谱可行的全案商业策划和合理的建设布局，核心思路是：基于消费链植入产业项目，并完善项目落地条件。

如果不具备这上面四个条件的其中一个，要做成功都很难。

好项目用在空间商业环境分析、产业植入谋划、消费链及休闲产品设计、商业策划及规划设计的时间，比整个项目建设工期还要长。

现在大家有个误区：没有把“田园综合体”当做一个商业化水准较高的项目来对待，忽视商业层面的谋划和策划，而是让搞绿化环境设计的或者房屋建筑设计的机构，做一个很漂亮的东西，结果做成了一个个漂亮的“夹生饭”。