专题研究 / TOPICS
经典案例 / CASE
案例多媒体 / VIDEO
专家智囊 / EXPERT
郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

教学多媒体 / VIDEO

田园综合体如何拿地?

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2020-04-08 | 关键词:田园综合体如何拿地

田园综合体自去年被正式写入中央一号文件,距今已一年有余,而其市场探索已然更早,但其作为一种全新概念或业态,目前依然处于摸索中,尚未形成足以为行业借鉴的发展模式,土地问题、三产融合与农民增收等是其中难点,“脱农”现象存在隐忧。

 

而土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求,农民是田园综合体的主体,且农业是产业链中的基础性产业,在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给,成为田园综合体建设的关键。
 

田园综合体如何拿地


田园综合体如何拿地?

 

1、采用土地银行的方式;

 

2、建立以土地股份为基础的合作社;

 

3、农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦;

 

4、土地置换、租赁、入股联营等。但这其中也有挑战。可参考一例是,早在2008年,成都在全国率先挂牌成立成都农村产权交易所,为农业项目发展提供土地保障,但多年过去,这一探索模式尚未取得良好成效。

 

政策方面倒是呈利好趋势。对农村新产业新业态发展,政府已予以了用地支持,并探索建立保障机制。

 

2018年的一号文件提出,允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展;完善农业用地政策,积极支持农产品冷链、初加工、休闲采摘、仓储等设施建设。

 

也有专家认为,宏观政策利好下,田园综合体的土地依然还存在难题。这包括我国农民户均经营土地少,多为一家一户小规模经营,形成较为零散的地块,对田园综合体大面积的土地利用形成制约。也就是说,田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可,利益主体众多且复杂多样化,对农业农村发展项目建设的积极性各有不同,一旦未达成统一意见,整个项目建设将受到不利影响。
 

田园综合体如何拿地


田园综合体面临的挑战

 

未来的乡村价值需要重估,其价值会有一个复合型、综合型的提升。乡村已不再是单一的农业生产载体,它还要解决美丽乡村的生态宜居问题,为城市人和周边人群的休闲度假、养身康体等一系列的高潜力价值需求提供载体。这也促推更多的社会资本“上山下乡”,发力田园综合体建设。

 

田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产”,完善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业,以农村用地为载体,以功能复合化、开发园区化、主体多元化为特征,融合“三生”功能的新型“三农”复合载体 。

 

田园综合体运营团队等人才的欠缺,是目前田园综合体建设的一个难题,导致一些规划设计方向走偏,或难以落地。在规划设计阶段,针对田园综合体的三产融合就要进行完整的体系化考虑,且农业规划要先行,在接入文旅布局,在社会资本进入后,必须要体制化考虑这个问题。

 

区别于现代农业园区和农业综合体,田园综合体的产业构成除了农贸科教等,还有文旅康养、地产、会展、环保等业态,其充分考虑主客共享,不单追求经济效益,更要求综合效益。田园综合体的三个核心是田园生产、田园生活和田园景观。鲜明的品牌形象、便捷多样的交通方式、完善切实的主客共享、完善的游乐活动体系、特色化住宿餐饮体系、高绩效循环的农业体系等,是田园综合体的必备要素。

 

田园综合体建设需要切实保障农民利益

 

检测田园综合体成效的一个重要因素,在于农民利益保障。不管在田园综合体的概念还是落地实施中,农业、农民都处于前置状态,因为农民是田园综合体的核心主体。

 

农民收益主要来自三方面:以农村土地入股村集体公司和乡村运营平台,定期分红,或者出租土地获取租金;成为企业员工获取劳动报酬;土地及地上附着物一次性补偿。

 

企业或平台公司的收益同样主要有三块:实现完整业态后,通过产业经营获取经营性收入;酒店、民宿社区等配套实现收益;周边配套土地升值。

 

在田园综合体建设中,政府一般提供资金和政策支持,但出于招商引资等目的,政府选择与资本站在一起,并非不可能。政府不应该作为利益相关者一方参与进去,而更应该是利益协调方或平衡者,更多站在弱势一方,也就是农民一方,保护原住民的利益,并考虑如何保持三农问题的均衡发展。

 

当下田园综合体建设的一个矛盾点是,政府出于招商引资目的,而田园综合体运营商并不具备足够的能力,如何做长产业链,提高延伸价值,农民利益如何保障等都是现实挑战。

END