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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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旅游景区投资开发的七个维度

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2019-09-06 | 关键词:旅游景区投资开发的七个维度

旅游景区作为旅游产业链的核心环节之一,近年来已成为社会投资的热点,也是最具潜力的投资领域,旅游消费需求旺盛。根据新旅界研究院等机构联合发布《2017中国旅游投资研究报告》统计,2017年全国旅游投资继续保持稳定增长态势,全年旅游直接投资超过1.5万亿元,据不完全统计,全国现有旅游投资基金超过100家,总体规模达到近一万亿元。在旅游目的地的资源端,旅游景区、主题公园特色小镇的总投资排名前三,旅游景区的投资比例最高。

 

但另一方面,旅游景区在投资开发过程中,通常面临着优质的旅游资源越发稀少、产品的设计不断因“复制”陷入同质化、市场重叠竟争或业态单一、非理性的盲目致使投资过大、缺少专业的投资开发和运营团队等一系列问题,导致大量景区在后期运营中陷入困境,甚至经营惨淡,旅游景区投资开发的“围城效应”日益突显。如何正确进行旅游景区投资开发决策?

 

旅游景区投资开发的七个维度
 

旅游景区投资开发的七个维度


一、环境维度

 

在宏观环境方面,景区开发商必须熟练掌握国家的文化,政策,旅游相关产业发展的主导方向,合理合法地开展业务。

 

在微观环境方面,首先,与地方政府投资的态度,政策甚至合作模式对景区的投资和发展具有决定性的影响。众所周知,在景区投资开发的全过程中,从立项到审批,从用地到建设等各个环节,都会涉及到政府的多个部门。如果没有地方政府的大力支持,旅游景区的发展将很难、也不可能启动。因此,从发展之初,就必须与当地政府进行详细的沟通和相互了解,得到政府的大力支持,签订严格的合作协议,并规定双方的权利和义务。

 

其次,景区在投资开发中必须充分考虑与周边组织和居民之间的协调和处理关系。在旅游景区的开发和后期运营中,由于涉及到土地征用、公路建设等项目,离不开周边居民的支持与配合。否则,一旦与周边居民产生分歧,考虑到政府的整体管理、社会稳定等因素,景区开发商往往处于弱势群体,对自身不利。因此,在景区的投资和开发中,一是加强与周围村民的沟通,争取他们的支持和认同;二是要树立与周围共生、共同繁荣、利益共享、实现双方利益结合的整体格局。

 

二、市场维度

 

首先,旅游交通的便利性和道路形态将直接影响到旅游者的距离和旅游者在景区内的规模。(高)铁、公(路自驾)、(航空飞)机的快速发展,极大的改变了游客的出游方式与频率,快行慢游的旅览方式,正受到广大游客的喜爱;因为旅游交通的不便,不仅会浪费游客的行程时间并降低对景区的满意度,还将大大的增加景区投资开发的成本和难度,最终可能导致因投资过大无法形成景区产业体系的规模化或后期运营成本过高等。

 

其次,地理位置和旅游市场对景区的发展有很大的影响。游客是旅游景点的主要消费者。没有游客,景区的生存就没有价值。因此,在开发之初,有必要对景区的未来源市场进行预测和分析,分析项目的位置和源市场的现状,潜在来源市场,客运市场容量等作为一个景区,其所处区位及周边一定距离市场范围内的游客通常会占据较多的比例,从这一个角度来说,在旅游景区的投资开发中,所处区位、客源市场比其所拥有资源显得更为重要,因为没有资源,有可能通过人工打造的方式来弥补,但没有了客源市场,景区成功运营的可能性将大大降低。

 

三、资源维度

 

一方面,旅游景区在投资开发前,应注意其现有资源、资源的吸引力、资源的独特性或稀缺性,以及旅游景区与周边环境的竞争与合作关系。由于交通的便捷性提高,旅游景区的客源市场不断扩大并出现重叠现象,因此,独具特色的旅游景区更容易获得游客的青睐,而独具特色的景区,通常来源于对资源或产品的人为创新,比如近几年日渐流行的特色玻璃栈道等,但这种人为创新很容易被复制,从而有可能让景区的繁荣只是昙花一现;或来源于投入巨资打造,如大型主题乐园,但这种类型不是一般的投资开发商能玩得转的,对资金、运营和区位有极高的要求;或来源于本身拥有独具特色旅游资源,如张家界的山、九寨沟的水。与人文风景区相比,传统自然风景区由于自身资源的稀缺性和不可再生性,更容易受到旅游投资开发机构的青睐。这些景区的竞争和投资开发日趋激烈。

 

另一方面,地方政府或旅游当局应注意区域旅游资源的总体管理和开发政策,地方政府应尽可能避免资源的单一投资和开发。如果开发商投资非独家资源,应考虑与当地政府(地级或以上)讨论签署独家投资开发协议,以避免恶性竞争,导致损失甚至一些损失。例如,西部某地级市,全市人口约500多万,主城区人口仅100多万,但近年来该市先后共投资打造了水上乐园5个,估计每个项目投资金额都是数千万元以上,大家可以试想一下,其市场能否同时满足5个水上乐园的需求?最后,一些水上公园会赔钱破产。
 

旅游景区投资开发的七个维度


四、产品维度

 

旅游景点有很好的资源,这并不意味着必须有好的产品。满足市场需求的优质产品是旅游景点的核心景点。因此,在产品建设中,首先要结合市场和潜在游客的需求,根据自身的资源(无论是自然资源还是人力资源)来设计景区的核心吸引力产品。产品越有吸引力和不可替代性,景区开发成功的可能性就越大。

 

其次,做好景区完善的产品体系打造。一个旅游景区光有核心吸引力产品还远远不行,当前的旅游消费需求更加的多元化、复杂化,游客不仅希望欣赏美丽的风景,也希望体验不同的生活方式,同时在繁重的工作之余更愿意陪同家人朋友休闲度假,因此,大多景区还存在的业态单一、产品供给不足的问题,已经不能满足游客日益升级的消费需求。

 

五、收益维度

 

正如利润是企业生存的基础一样,获得更多、更好的收入是旅游景区生存和发展的必然要求。

 

一方面,有必要形成旅游景点向旅游目的地转型和发展的概念。不仅吸引了游客,而且还能留住游客。这使许多景区在发展思路上围绕旅游产品体系的新旧六要素,思考如何形成丰富的旅游产品,吸引游客留下来生产消费?哪些产品可以免费? ?哪些产品可能不赚钱,但可能很受欢迎?哪些产品是有利可图的?从而提高景区收入模式的多样化和多样化。

 

另一方面,在构建收入模型时,除了开源外,还应考虑节流问题。首先,要注意投资在开发建设中的实用性,不是要比较比例,而是要求实用性来减少初期投资;第二,考虑降低运营成本。例如,可以使用智慧旅行的手段代替传统的手动票务和票务检查。

 

六、资本维度

 

旅游景区的投资和开发具有投资大,周期长,恢复缓慢的特点,也是一个高风险的产业。因此,首先要进行项目开发的可行性分析和论证。它对自然环境、区位条件、基础设施、周边经济和发展风险进行评价,从财务角度对可能获得的经济效益和财务风险进行评价,判断开发是否具有可行性和价值。

 

其次,投资和发展初期的资本要求非常高。因此,有必要对早期发展和充分准备发展资金需求进行科学的投资估算,包括融资渠道和投资计划。

 

三是合理控制投资风险,避免因资本链断裂而发生“腐败尾部建筑现象”。当自身实力不够时,可以考虑采取措施与他人合作,共同投资来控制风险。

 

七、运营维度

 

事实上,专业和精细的运营管理对于旅游景点的整个发展过程尤为重要。无论是规划,开发,施工还是以后的运营管理,专业团队都需要参与其中。因此,储备培养一支稳定成熟的专业人才队伍,对于旅游景区的运营有着重要的作用,在一定程度上降低了开发风险和成本。

 

其次,应注重旅游景区的可持续发展。旅游景区的可持续发展更多的是基于发展战略和旅游产品的可持续发展。任何景区都会存在生命周期,都可能伴随着引入期、成长期、成熟期、衰退期等规律现象,同时随着外部市场等因素的变化,需要对景区进行更新设计,更需要在战略上对景区开发之初就充分考虑景区后期可持续发展,从规划范围、土地资源等方面为后期的产品更新、项目丰富提供保障。

 

通常,一旦旅游景点开发和运营起来,将为投资者带来持续稳定的现金流,但其早期投资发展是一项投资大,风险高,恢复期长,专业化程度高的系统工作,会受到各种因素的影响。旅游景点投资开发,只有慎重思考,充分论证,面面俱到,才能让旅游景点走得更远更好。

END