工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

四、工业地产与商业和居住地产的开发区别

工业地产的开发不同于商业和居住地产的开发，工业地产开发要求很高，如果说住宅的开发难度是10的话，工业地产开发难度则是100。

五、工业地产与商业地产的本质区别

工业和商业房地产项目是从经营模式、功能和用途上区别开来的两种不同的房地产开发形式，具体区别如下：

1、目标顾客不同

工业地产的目标顾客通常是企业为单位或房地产信托投资基金，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客范围则相对广泛些，一般中小投资者均有需求。通常，工业项目的目标客户要么是生产型企业购买厂房办公楼或是技术、科技型上市公司或预备上市的公司购置独立办公楼;商业地产的目标顾客以个人或公司为单位的经营户或投资者。经营户又分为主力经营户(主力店)、品牌商和部分配套商户(如餐饮、量贩KTV和一些带动人气的小生意的租户)，这些客户群体对物业的面积、功能等的要求都不一样。

2、地段要求不同

工业项目的地理位置通常在城市副中心或郊区，对交通与人流量没有太多硬性需求;因商业项目的价值首要是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力人口集中且流量打的集中商业地段;工业项目就可以不临界面，不需要形象的展示，但商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高。

3、规划要求不同

工业项目一般与地方政府招商引资有关，多半是政府形象工程，因此在总体规划定位上受限制比较大，而商业项目的规划与物业功能主要是受市场刚性需求的影响较大。商业项目的功能范围一般如：购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，即购物功能又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等;工业项目则不仅包括的商业项目的大部分功能，另外还有商务办公、工业制造厂房、物流仓库和居住等功能。

4、产品的设计不同

工业地产的设计，主要是侧重于办公与生产的内、外部的空间环境的营造，商业地产的设计需要依据市场的需求，主要是为了满足终端客户群体所能满意的空间环境营造。例如：商业项目如百货卖场这一功能区设计主要考虑层高、柱距和安防等问题，餐饮区考虑的主要是上下水和排气等功能;而工业项目里的商务办公楼要区别与CBD纯写字楼，从立体空间与生态环境营造上要有自己的特色，工业物业硬件和市政配套达标的要求是没有商业项目那么高的。

5、市政配套标准要求不同

工业项目在使用过程中，正对的群体基本上是入住企业员工，流动量较少，因此主功能区域对物业的要求如荷载、安防、水电系统等相对简单，只要能满足生产办公的功能就可以。对于商业地产而言，物业的柱距、荷载、安防、水电系统、电梯(扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯)等都有更细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的后期生存;不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤/平方米，仓储店的荷载就要达到1500公斤/平方米，层高可能要求8-9米，而工业的层高达到4-6米就可以了。

6、消费环节不同

工业项目销售或出租以后可以直接进入了消费终端，经过装修就可以使用。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，工业是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。假设花1000万买了一套工业办公楼，只要验收完毕，那再花点钱装修一下就可以使用了;而商业地产不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今后招商不利、无法经营，那买卖双方都要承担相应的风险的。

7、遵循的规范程度不同

工业地产与商业地产在开发过程中，对专业要求的程度和重点都是不同的。两者都要要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，但商业地产还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求较高，是多个商业微观问题综合解决的结果，一般工业地产的运作则不需要进行复杂的商业规范。

8、推广方式不同

工业项目相对商业项目的客户群体范围要窄些，推广上不适合做大量的媒体硬软广告，项目品鉴会和产业论坛是常见的一种推广形式。这是由开发单位携拟与合资、合作或引进的企业，有针对性地与目标单位决策人宣传、引导和洽谈的途径;其特点是：1、针对性强、层次高、易吸引有兴趣的客户。2、实效性好，主办者可以派遣技术专家与客户直接进行接洽，激发购买兴趣。3、专业性强，一般论坛主题鲜明且专业，通过行业内专家及相关政府领导倡导加强投资置业着的关注度。

商业项目因投资客相对多，可以采用多种方式推广告知大中小目标客户，如产品发布会、报广宣传、户外、DM、投资研讨会、网络、商家一对一交流、短信群发等。

9、售后服务不同

工业项目因租售后就直接进入了消费终端，开发商除协助办理房产相关手续外，其他如协助企业注册等都可以只是增值服务，多数服务均转移到物业公司;商业项目后期涉及招商运营返租等工作，开发商如不长期维护业主关系，都有可能影响到商业正常运营，保持好的售后服务也培养公司品牌的忠实客户，拥有一批良好的客户资源库，有利今后开发其他住宅或投资类商铺的销售。

10、物业管理不同

工业项目的物业管理重点为园区大环境维护、物业维护、来访人员管理、来访车辆管理、生活区人员安全管理;商业项目的物业管理范围侧重物业内部卫生即时维护、公共配套维护、卖场内治安管理、安防通道维护、大量流动车辆与人员管理等等。工业地产的物业管理核心目标是要保证项目物业和人员的安全，而商业地产的物业管理除了保证商业物业的和人员的安全，更重要的是通过专业的商业物业管理使商业物业保值、增值，使经营的商家能够顺利的进行商业经营。

以上便是工业地产和商业地产的本质区别。近年来，随着各大城市地价逐步攀升，国家加大了对房地产市场调控力度，开发商投资住宅、商业等地产风险逐步加大，利润空间变窄。工业地产，由于具备土地成本较低、租售收入稳定以及收益率较高的特点，目前在房地产市场发展迅速。