2014年中国养老地产发展前景预测

　2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。据相关业内人士预测，随着各项养老政策的逐步落地以及新项目的不断投入市场，2014年将成为整个行业爆发式生长的一年。  

　　全国老龄工作委员会办公室副主任鲍学全指出，三中全会决定发挥市场在资源配置中的决定性作用，这为每一个参与老龄产业发展的主体带来了更加平等的竞争机遇。  

　　随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。  

　　同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。以上将共同促使建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施在2014年不断完善落地。  

　　亦有业内人士分析指出，企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。  

　　新政先行  

　　国家统计局最新统计数字显示，目前我国老龄化人口已达2.02亿人。从2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也促使政策层面态度发生了转变。  

　　回首2013，养老地产界发生的最大事件便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，即35号文件，该文件从总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面出发，包括19个具体方面，45项主要工作任务落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。  

　　据中国房地产业协会副会长朱中一介绍，35号文件背后还有附件，并把这45项任务分解到33个部门，要求在2014年三季度前均要制定具体的实施规划，“35号文件既有顶层设计，又有路线图和时间表，由此看出2014年国家将加大力量推动养老服务业的发展。”朱中一说。

　　“十八届三中全会中提到养老问题的次数甚至比房地产还要多，这足以证明养老问题已列入我们党和政府的重要议事日程。”在朱中一看来，2013年养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了《老年人权益保护法》等，预计2014年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。  

　　朱中一告诉记者，2014年国家将逐步完善各地土地供应、税费优惠、养老医学、康复、护理、养老心理等方面的人才培养和就业政策;同时也将进一步完善补贴政策，通过补助、投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛。

　　除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点，即以房养老。

　　朱中一明确指出，以上将是45项任务中重要的一项，而且还要求2014年一季度由保监会、民政部、国家老龄办出台具体措施并展开试点。  

　　十八届三中全会还强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。以上政策也将成为2014年“医养结合”模式的重点实现路径。  

　　产业展望  

　　2014年一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境。保利房地产集团有限公司副总经理胡在新曾指出，当老龄化率超过7%，且人均GDP超过5000美元时，养老产业将实现快速发展。截至2011年，我国老龄化率就已超过9%，人均GDP已突破5000美元。  

　　由此可看出，目前中国养老产业快速发展的条件已基本具备，且老年人收入逐年稳步增长，养老金含金量和可支配的绝对值较高，加之老年人的消费理念也发生了较大变化，这将共同为整个养老产业化发展带来商机。  

　　尽管前景可期，但在产业化进程中，探索与养老市场需求相吻合的养老地产模式同样不可或缺。  

　　朱中一强调，养老地产模式的创新探索必须和我国“9073”养老规划保持一致，对此他提出了6种未来可持续发展的养老地产模式：第一种是要完善居家养老服务，在社区中需具备一定的能够供老年人活动的空间、参数和医疗服务条件，完善居家服务无障碍设施改造;第二种是可持续照料的退休社区，指专门供退休老人居住的，养老服务设施和养老场所齐全并能为之提供服务的，满足刚需、孤寡老人需求的社区;第三种是全龄化社区，即在小区中建设一定比例的老年公寓，规模较大的还需要配套医院，全龄化社区模式的优势将在未来逐步凸显;第四种是轻养老机构，类似北京寸草春晖养老护理机构中推出的挂钩医院服务于全社区老人的养老地产模式;第五种是医疗机构和养老机构相结合的养老模式，该模式要求有条件的医疗机构开设老年病科、老年病床，挂钩社区服务中心和医院;第六种是集养生旅游于一体的养老酒店高端服务。

　　“以上六种模式大致涵盖了养老地产市场已经出现或未来有望实现的养老模式，建议政府在下一步应不断加强对老龄产业市场的监管，引导老年消费，促进产业化的健康发展。”朱中一进一步分析道。  

　　谈到养老地产产业化创新， 贵州五新瑞颐健康投资股份有限公司总经理梁弢提出一个全新的观点——传统产业“触网”现已变成一种必然趋势，而养老产业也完全可以插上互联网的翅膀。

　　梁弢认为，养老产业“触网”可加速推进信息化建设，提高运营效率，同时有利于养老机构经营连锁化。具体而言，我们可通过联盟合作把社区养老机构的线下网点编制成网，让网络区域化、全国化。而养老服务运营网络化，也可在更大程度上满足老人追求品质生活、追求自我实现的深层次心理需求。

　　在梁弢看来，互联网正在改变一切行业，养老产业的网络化也势不可当，用养老产业轻资产网络化思维重塑养老产业的商业模式是整个产业化进程中的重要一环。

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