据统计，目前，各区域的特色小镇正在蓬勃建设中，首批特色小镇主要分布在我国东部，又以华东地区最为密集，共39个，约占127个小镇的30%。当前特色小镇建设成效已逐步显现，然而不容忽视的是已经出现一些问题亟待解决。特色小镇的建设如果仅仅按照过去的房地产开发模式，设几个新区、建一些特异风格的建筑等形式，已然不能满足当前特色小镇的发展态势和市场诉求。

特色小镇生成逻辑

特色小镇，是指依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等)，在一至三平方公里的用地上将产、城、人、文的理念与功能进行整合，打造具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。

从目前市场上的特色小镇发展路径看，中国的特色小镇兴起于浙江，壮大于长三角。如今，正以燎原之势在全国蔓延开来，逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手。借政策东风，特色小镇成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是宏泰等产业地产企业，或是上海元合、内蒙亿利金威这类地方企业，都将转型的战略指向“特色小镇”。

按不同功能分类，特色小镇目前主要有智慧生态科技小镇、农业小镇、文旅小镇、生态小镇、影视小镇、汽车小镇、金融小镇、航空小镇、旅游小镇等类型。

经过近一年的快速发展，全国已经形成了众多以一产、二产或者三产为主导产业的特色小镇。以京津冀区域为例，该区域已经形成了依托八大产业发展的特色小镇布局。当前全国特色小镇的主导产业中，以第二产业和第三产业数量居多，特别是战略性新兴产业和文旅康养产业。当然也有依托第一产业即农业，特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。

在特色小镇的产业路径中，以三产为主导产业更容易形成人口聚集效应。从产业生成逻辑模型中，可以看到产业协同是非常重要的一个维度。这也是特色小镇与产业园和文旅古镇等传统有特色的小镇最重要的区别之一。

经过对全国多个特色小镇的产业生成逻辑和定位分析发现，当前特色小镇由于体量相对产业新城较小，因此对要素的融合要求会更高。与之对应的产业，在纵向存在从产业生产到产业应用和产业服务的延伸;在横向上融合形成的产业将会是特色小镇发展的重要产业路径之一，尤其是三产和二产的融合发展。

从长远发展来看，基于地方特色而塑造的特色小镇成为更符合新型城镇化要求的主题空间和促进就地城镇化的主战场。需要在结合各自地区的具体情况打造的同时，注重“质”的发展，即要和当地文化、自然山水、特色资源结合，形成独具特色IP的主题性小镇。

发展路径：先天融合

与产业园不同的是，特色小镇要实现生产要素、生活要素和生态要素的融合发展。在前期开发阶段就需要明确产业定位和产业规划。而很多产业园区的产业发展都存在从“0”到“1”的过程。

在产业园区发展前期，通常会出现区域产业基础薄弱、当地政府经验较少、比较依赖非产业产品盈利以及园区产业单一等问题;在发展成熟后，园区的产业附加值相对较高，产业也成为园区的主盈利点，同时产业格局有所提升。

在特色小镇的“小镇”方面，应注意到小镇的城镇功能完备性，除产业功能、旅游设施外，应具备居住及其他城镇配套的自我满足。特色小镇中应有真正的原居民，同时能留住外来访客7×24小时、甚至更长时间停留，并在小镇中形成规模化、重复性的消费。

在开发企业实际运作中，相较于产业园，特色小镇也具有先天优势。传统地产运营商由于缺少产业运营经验，一般都难以对产业进行深入系统的设计和定位，特别是难以对特定产业上下游环节进行细致的考量。但良好的产业基础是特色小镇发展的初始驱动力，特色小镇的发展需要靠产业的导入来带动产业结构的形成，从而实现小镇的空间结构、社会结构融合。