养老地产，四个难题需破解

　随着中国人口老龄化问题逐渐加剧，养老问题走出了单个家庭，成为一个亟待解决的社会问题。这同时也带来无限商机，养老地产成为众多开发商眼中的大蛋糕，等待分享。

　　但是，作为一个新兴的行业，养老地产仍在摸索中前行，离规范化还有很长一段路要走。宋卫平曾说目前做养老地产并不赚钱甚至会略亏。一些高端的养老地产项目卖得也并不如人意，这一行业需要破解的难题，目前还不少。

　　现状一：

　　整体开发品质有待提高

　　据同策咨询研究部数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求巨大，自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来二三年市场上将需要至少4500个养老地产项目的建设。

　　看中这块大蛋糕的有各种人马，据中国指数研究院统计数据，目前国内品牌房企中大约有21%已经涉足养老地产，平安保险、太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业高调"加码"养老地产，一批项目先后破土动工。养老地产被称为国内罕见的朝阳产业，一时间全国掀起了"养老地产热"。

　　杭州房产大佬涉足养老地产从绿城[简介最新动态]蓝庭开始，此后又出现了万科[简介最新动态]·随园嘉树、紫荆园等项目，以及杭州周边的绿城乌镇雅园、绿城·安吉桃花源等，但是都处于"试水"中，产品定位、营销模式、管理维护等方面尚不清晰，类似于上海亲和源等能代表养老地产第一梯队的项目暂未出现。

　　对于养老地产的前景虽然都抱有期待，但对于目前脚下的进程，各方大佬都谨慎地表示刚起步。绿城董事长宋卫平称"目前的养老模式太简单太粗糙太平面化"；上海亲和源是目前国内最大的致力于养老的机构，其副总经理王波认为：养老地产总体上处于比较混乱的阶段；而万科总裁郁亮直接表示："严格意义上说，中国现在还没有养老地产，还停留在养老产业阶段，距离专门地产行业的形成还有很长的距离。"

　　绿城集团[简介最新动态]曾负责养老地产的冯雨峰称，对于养老公寓的盈利模式，大家都在"交学费"摸索中，比如蓝庭项目中设有86套颐养公寓，刚开始采用了销售的方式，定价略高于当时的普通住宅价格。但开盘时房子销售不尽如人意。

　　现状二：

　　市民观念尚需转变

　　曾有一位负责养老项目的业界人士说过，养老地产在国内面临的最大敌人，不是市场的不成熟，而是国人居家养老的观念。

　　与中国的养老地产同处于起步阶段的，还需要有市场化的养老观念。和西方国家不同，目前国内大部分老人倾向于在家里养老，不愿意离开子女住到养老机构中去。

　　"养老地产与其他地产不同的是，它一般是子女买给父母住，典型的出资人和使用者不同，再加上其他原因，使得市场接受度弱。"一位业内人士坦言，"缺少传统观念的支持，养老地产暂时不具备快速发展的土壤。"

　　有研究表明，收入越高的家庭对于养老地产的接受度越高。部分开发商以此为突破口，从高端养老地产入手。

　　绿城集团副总经理冯雨峰称，养老公寓第一批客户往往是企业老板、退休干部或大学教授，"他们具备购买的资金，而且思想观念相对开放，对养老公寓的接受度较高"。而戴德梁行的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例，他们是试水养老地产开发商的首个目标群体。

　　宋卫平也曾说过："现在我们是从舒适往上做，做高端。做个五年十年，再从舒适型往下做，做普及。"

　　现状三：

　　有开发商"挂羊头卖狗肉"

　　在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。

　　一位开发商爆料，不少房企打着养老的旗号圈地，很多项目只是装一个养老概念进去，成为了开发商的拿地策略。比如北京一栋以养老名义建造的公寓，并没有针对老年人销售，而被开发商以高价售给白领阶层。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自"以租代售"获取利润，这些都是开发商"挂羊头卖狗肉"的行为。

　　杭州也有个别冠以养老地产名义的项目，销售对象和居住对象却不仅是老年人，还有一些投资客，背离了养老地产的初衷，变成了单纯的经济行为。

　　同策咨询研究总监张宏伟称，在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名进行圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。这会导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。

　　"养老地产之所以存在挂羊头卖狗肉的行为，根本上是因为国家没有专门用于养老地产开发的土地，而是利用公益划拨、旅游用地变更等形式取得土地，旅游用地在我国本身就是一个缺乏规范的市场，而旅游项目一旦打出养老的旗号，更是增添诸多难以规范的地方。"一位养老地产从业者坦称。

　　今年全国"两会"，有代表提出将养老服务设施建设纳入城市建设和土地利用规划，并将"养老用地"作为单独的类别，在土地价格、税费等方面给予优惠。但近期具有实质性动作的城市并不为多。

　　专门土地性质确定，是养老地产真正规范的基础。虽然一些在养老地产领域跃跃欲试的企业或地方政府也想出了配建、改建等办法暂时规避尚无养老用地的窘境，但养老地产的真正兴旺，一定和规范的土地性质密不可分。

　　现状四：

　　难盈利，开发商称不可持续

　　做养老地产赚不赚钱？

　　先来算一笔账，以绿城·蓝庭为例，共有86套养老公寓和30套护理院，而总投入为1.08亿元，大约每套成本为93万元，护理院收费最高，但一套房全年收费也仅数万元，如果仅靠收服务费维持，根本不可能实现盈利。

　　宋卫平曾公开表示养老地产并不赚钱，甚至会略亏，并称"做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀"。

　　绿城遇到的盈利问题，也是目前国内绝大多数进军养老地产的企业遇到的共同问题。不盈利压力下，继续摸索前进？还是稍息立正？

　　保利地产副总经理王健表示养老社区若长期运转生存下去，就必须考虑盈利模式，不然是不可持续发展的短期行为。即使理想主义的宋卫平也坦承"养老地产做慈善概念听起来不错，完全可以用贴钱模式去做。可你能做多久？你能做多大？你又能为多少人服务？那样没有可持续性。"

　　一些企业做了下面这些尝试。

　　万科做养老地产有两个思路。一个是在大项目中做一个养老组团，比如良渚文化村里面的随园嘉树；一个是在年轻住区里面做一幢养老公寓，这种垂直养老方式在北宸之光项目得到体现。目前随园嘉树借助万科在杭州的口碑以及良渚文化村十年配套大成，销售状况算是不错。

　　绿城继蓝庭之后，试验田转移到乌镇雅园项目，600多亩的休闲健康养老主题园区，能容纳8000位老人。最大的卖点是老年大学，绿城推出了全新的"学院式养老"模式，企图通过这种新模式，吸引越来越多的老年人入住。

　　上海亲和源采取的是只租不售的运营模式，会员制是该公司的一大运营特色。据记者了解，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。稳定的客源，增长的年费，成为亲和源盈利的主要途径。

　　还有一些开发商试图通过输出管理来盈利。比如，亲和源曾给万科输出养老管理服务，而绿城也在和海宁的一个养老项目合作，试图管理服务的输出，不仅能盈利，而且能另辟"试验田"，得到经验后服务自己的项目。

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