　　无锡九如城养老产业集团的第一个项目宜兴，去年10月份开工仪式，今年3月份正式建设，一切建设顺利推进，预计明年年底进入试运行。我们在凯宾斯基吃早饭可以看到我们建设的工地，由于当地政府的大力支持一切建设都相当顺利。我们的第二个，第三个项目已经初步落地，并且进入规划设计阶段。同时我们九如城1.0版的软件、硬件标准体系已经初步完成，在这一年中我们同样进行了养老产业的许多研究工作，也产生了一些研究成果，今天也要跟大家分享一些。当然，这个是我个人之见跟我们研究中心的成果。也希望在交流的过程当中，得到大家的指点。

　　去年提了一些问题，我们今年也不要解释。从国家层面，得到了很好的回答。去年我讲：三大命题。现在今年一年，从国家最高领导层面到地方各级政府都在讨论着这些问题。我一直在讲，我们这一代人是真的很幸运。4年前我们在研究养老产业的过程当中，根本没有想到这么快中央会出台这么多养老产业的政策。所以我想，我们付出的比得到的要少的多。所以我们要感恩社会，要感恩这个时代；所以我们要更好的做好养老产业回馈社会、回馈这个时代给我们这么好的机会。

　　刚刚王辉处长和曾主任从国家层面把养老产业的相关政策，包括具体设施的步骤；这些对于我们从事养老产业的都是很好的消息。

　　[PPT图我们着重在这三方面在今年做了一些研究--关于养老地产我们做的是什么？关于盈利模式，我们靠什么盈利？关于可持续发展，我们去向何方？]

　　我们现在是做着养老地产，规划着养老产业，梦想着养老事业。

　　·养老产业。

　　刚刚曾主任把"养老产业"讲的相当透，我个人的理解，可能就是：为老龄提供一些特殊的商品服务，满足老年人的一些需求。包括老年人的衣食住行，用、衣、娱等，它是由很多产业交合在一起综合型的产业，也是中国老龄化问题产生的一些新兴产业。我想这个新兴产业由于中国的人口政策、社会发展，所以来的比较迅猛。面对这么好的产业，我们从政策层面也得到了国家的一些扶持。作为我们从事这个行业的企业、人，怎么去考虑，怎么来理解养老产业？我们在养老产业当中去做一些什么事情？在没有很好研究出，从商业模式的过程当中，可能我们需要做一个综合发展的路子。

　　看我们企业的一些发展规划，到底是进入产业当中的哪一个部分？

　　·养老地产。

　　为老人提供建筑设施。如：医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性--在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。

　　我们讲的"房子"不是按照常规想象中的一般性的住宅，要完全按照老人的需求跟功能进行设计跟修建，这些才会给老人生活、养老养生带来相当多的便利之处。我们的采光性，由于视觉的问题，需要阳光的问题；由于行动不便需要轮椅，我们的门、走道都有不同的需求，所以我们可能需要针对老年人的需求制定老年住宅，满足老年生活的一些功能性的要求。我想老年地产有各种消费者的专业性、特殊性和社区活动的广泛性，要提供一些交流和构建的平台，让老年人住在这个社区当中更加和谐的生活。

　　养老地产也是一种复合地产。怎么去把养老需求功能跟房地产相结合？[PPT图下面这两张图是万科"良渚随园嘉树"，它就将养老住宅加地产的功能很好的体现了出来。我想这是给我们老人创造有价值的生活居住空间所需要的一种特殊产品，所以我们的养老地产归根到底是"养老+地产"。]

　　接下来跟大家交流的是"盈利模式"。

　　我们到底靠什么来盈利？我们的养老地产一个是地产的本体；第二个是养老服务；第三个是延伸产品。如果没有养老服务，只有"地产"这一块，没有养老产业的支撑，归根到底它还是住宅项目，我们称之为叫"产业空心化"。如果去"地产"功能，就是一个养老院、敬老院，这个养老院、敬老院就根本没法快速的复制，形成规模化经营。目前在中国只有政府补贴的养老院、敬老院才能存活下来。大家看一看，目前国内有没有大型的、连锁的、民营的养老机构？没有。当然，市场还没有允许这么来做。我主要是讲，政策还没有支持到位。第二个方面，养老院的盈利空间没办法支撑。两天前的CCTV-2放到：北京的老人要等3-5年去排队。排队的是什么？国有的。国有的是什么？是政府贴钱的。民营的呢？有空床位。是不是民营的不好？也不是。关键在于它的盈利空间没办法来提升他的服务质量，也就是说他的收费跟服务是脱节的。再一个，没有有生命力的载体，一个无法有盈利能力的组织，终将是无法存活下去。我三区到杨村文化村，他们的主管告诉我一个道理。他说："我们有一个好爸爸。"台塑[音]集团在支撑。我们对于养老机构来讲，它最核心的价值不是房子，而是你的服务和管理。

　　我们所提倡的肯定是他的服务和管理。你用什么样的产品和服务来塑造你的核心能力、核心竞争力，我想可能就是在你养老服务中的某一项。比如：你有癌症患者的后期康复，智障老人的康复或者是健康老人的旅游业，候鸟式的管理。可能某一项你提供的功能服务是最突出的，那就是你的一个核心能力的缔造。再就是你的管理，你的流程管理、时间管理、成本控制、组建团的能力，这些管理跟服务相加以后，才真正成为你的核心竞争能力。这个竞争能力，是其它没有办法去复制的。你只有掌握了这些突出的核心竞争能力，你才有生命力，你才有能力去快速的拷贝和复制。这些东西掀起的建设，必须要靠强大的资金投入，如果是一个养老院靠自己收费是没办法建立起这些的。所以我认为，前期还是要靠地产盈利来保证养老设施的运营。

　　这就是我的一个个人认为。

　　当然，我们也要考虑可持续发展。在这个当中就要讲到你的盈利模式。让顾客掏钱买你的产品和你的服务，他认为你的产品和服务是适合他诉求的价值和要求。我们怎么把你的收费跟服务相结合？那就是我们要思考的问题。当然，商业模式当中涵盖着盈利模式、组织模式、投资架构价值链、核心竞争能力。我想这应该作为每一个养老企业，都必须去考虑的一些问题。我们未来的战略，我们在规划建设运行过程当中，也得到了很多专家的指导，我们也聘请了很多咨询团队来帮助我们。当然，我们还有一些战略。九如城目前的近期战略是"长三角快速的布点，满足这么一个经济发达地区的需求"，当然我们还有其它的城市包括：候鸟养老跟度假、休闲旅游相结合的发展战略。

　　养老地产可持续发展的问题，实际上是养老地产开发和服务的顶层设计。我讲的"顶层设计"不是常规中央讲的"顶层设计"，我是讲"养老产业"、"养老企业"的顶层设计，用系统人的方法全方位、各层次、各要素统筹规划，以集中有效的资源快速、高效实现目标。这就是我们养老产业一定要考虑好自身自由资源的配置，执行团队，外面的协调组织，包括：设施的载体。我认为我们行业当中的顶层设计，应该考虑这些东西。

　　·可持续发展必须盈利。

　　我们的管理之父德鲁克曾经说过："没有盈利就没有持续。"养老产业的利润从何而来？我认为第一层面还是从政府的政治层面来保障。当然，社会层面，社会层面是解决社会养老的理念问题。特别是在中国，还是有很多家庭不愿意把老人送到养老机构去进行养老养生，认为这是一种"不孝"的行为。更需要社会来改变这样的一个养老理念，当然我们的从业人员也要有爱心，要尽责，做好每一件事情来提升你的服务水平。你只有这样去做，社会才会认可。刚刚曾主任讲，就业人员不愿意进到养老产业。为什么？社会不认可。哦，你在一个养老院工作。当然，从企业角度讲，我可以把最优秀的人才吸引进来，给予最优秀的待遇。我们有这么大的优秀待遇，人招进来了能不能平衡？回过头来，还是盈利。所以最终的一个关键点，就是投资者的心态。养老地产的盈利的的确确不容易，我们讲："要经济实力强，短时间内要注入很多的资金，要有较强的资金周转能力。"如果没有国家强大的金融支持、政策支持，再大经济实力的企业都没法承担这么庞大的市场需求。所以未来产业支持当中，最关键的是政府的金融政策支持。刚刚曾主任也讲到："国家开发银行跟民政部在探讨相关的一些金融政策的支持。"有讨论、有探讨比没有要好，既然中央有这样的一个政策，我想为时不会太晚。所以我们也希望有更好、更实在的政策落到地，落到我们这些项目的身上。

　　没有短期回报的目标，这是投资心态的描述。并且，你还要熟悉老年人居住的要求。你怎么样去研究市场客户的群体，把市场客户的群体定位好以后，针对这些客户群来研究所需要的一些产品。预计这些客户的变化，像我们讲的"九如城综合体"，也在讲终生住宅。健康老人进入到我这个综合体以后，我可以让你在区域当中内移动，不让你搬家，因为老人最怕搬家。那么我预先就要设计好客户变化的一些需求，将这些设施在你的住区当中。当然，也要引导社会正向的一些需求理念。我们到什么时候能够真正达到曾主任刚才讲到的"3万亿、7万亿？"我们要共同去倡导这种消费需求，引导这种消费需求。只有这种巨大的消费市场来推动我们这个行业的快速发展。没有市场，再牛逼的企业都做不好；但是有市场，也不见得每个企业都做的好。这就需要我们共同的努力，来解决这一系列的问题。

　　刚才也讲了很多这样的模式，我们也是跟大家分享了一下有关社会企业。在未来社会发展到一定程度的时候，我认为现在的现代企业必将成为社会企业。这也是企业走到最高境界的一个终极目标。

　　下午演讲的一个HERITAGE就是这样的一个企业，我想未来的社会企业也是我们养老行业当中的一个终极目标。这个也是养老事业当中的一个梦想，也并不是代表所有企业的一些想法，更代表不了行业。我们正需要往这个方向去探索，也就是跟社会、跟商业要能够共同平衡的一种企业模式。

　　我们养老事业在形态上真的有很多具有明显社会企业的特征，所以在这边也多讲几点。社会企业就是用商业手段，实现社会目的。这个里面讲到"社会企业"又不得不提起中国所谓叫"非盈利性组织"，这个叫法的的确确跟现在讲的"社会企业"不是很全面、也不是很清晰。其实"社会企业"就是投资者不从投资体当中获取回报。其他所有的手段都是一样的，管理手段、经营目标都是一样的。台湾有四大民间宗教组织：福光、法鼓[音]、慈济跟中台[音]。

　　我认为我们完全有这个目标跟方向朝社会企业的方向去努力。社会企业也不是讲不赚钱，我们应该是叫"不能冲着盈利去"，但是我们一定要赚钱，只有赚钱以后才能去维持我们的养老事业。

　　第三部分我就快一点，讲国内外的一些养老地产的模式。

　　国内的必须要考虑到未来市场上给我们带来什么样的机会，完全取决于现代企业所采用的模式。国外的一些收费标准，包括：保证金、生活费。我们也经常到国外去看，也看到很多许许多多的收费内容。包括：养老机构的服务内容。不管是哪一种形式，靠这些形式和这些服务能不能盈利？回答肯定是"没办法有的。"国外靠什么来发展养老产业的？其实刚刚前面领导有讲到"未来产业政策"的时候都已经讲到了，这些政策在国外都已经早就实施了。健全的保险制度，灵活的投资机构，资产证券化。我们的房地产资产证券化，到目前还没走；包括：专门的养老基金。

　　刚刚曾主任讲到，国家开发银行给我们的利息不超过7%。在现在的中国市场比较低，但是国外却只有2%、3%，超低的利息，因为养老产业没办法承担像其它的房地产企业承担的10%的利息，它根本没有办法承担。

　　我们这么多年的学习过程当中，也利用了很多国外机构帮助我们做了一些咨询报告，我们也通过很多实地考察进行分析、解读。总结出有6个方面的心得，这也是我今天跟大家分享的主要内容。

　　1.共同出资成立运营机构。

　　2.强调地产投资功能。

　　3.终生服务是前提。

　　4.连锁化经营，是养老地产自方向。

　　5.自行组建运营团队是优势。

　　6.养老服务大多还是第三方评定，服务空间非常大。

　　假如你是投资商，你在国内能不能找到可以信赖的运营商？你可以说：我找国外的。好，国外的运营机构了解中国人的生活状况，以及中国老人的生活需求吗？会水土不服。假如你是运营商，你自己都没有物业在运行，你用什么让人家信任你？没有团队的运营商叫运营商吗？所以，在目前的市场环境下，必须统筹兼顾，但是未来一定会细分市场。中国市场经济分几步走，我们养老产业、养老服务体系必须要经过各种阶段。

　　当然，这是我一家之言，如果有什么不妥或者不当之处，会后大家多做交流。

　　·养老综合体盈利模式。

　　我来说一下，我们养老综合体的盈利模式：

　　(一)九如城养老综合体的几个内涵。

　　1.是养老综合的体，而不是养老的综合体。

　　2.九如城集团独立拥有的地产品牌，国内首创。

　　3.时代生活模式--老龄化时代的必然选择。

　　4.终生邻里关系的典范。

　　5.完整持续的幸福模式，养老配套齐全。

　　6.全面诠释现代养老的含义--养生。

　　7.现代休闲慢生活的地产形式。

　　8.是居家、社区和机构养老的综合地产模式。

　　我们在座的各位都是先行者，社会应该给予我们更多的鼓励才对。但是社会还没有认识到这一点，那我们就自己给自己鼓励，去做这样的养老事业，这个事业的确很伟大。我们问心无愧去做这样的事业，为社会解决问题。每家都有老人，每个人都会老，这么伟大的事情落在我们肩上，我认为我们是伟大的。

　　(二)养老综合体规划比例。

　　我们第一期工程是医疗护理，医院、护理、体检再加培训跟研究，预计是10万平方米，预计明年年底要投入使用。

　　(三)养老综合体的服务。

　　(四)养老综合体的选址综合要求。

　　要看当地的经济水平，自然环境。自然环境当中，重点就是讲"空气"和"水"。我选择宜兴，也是学着苏东坡；因为我也是宜兴人。苏东坡当年是49岁，但是我是比49岁稍微多一点点选择宜兴做我的养老事业。

　　(五)养老综合体收入构成。

　　·养老地产的可持续发展道路。

　　养老综合体是达成公益性和盈利性平衡的理想模式，也是未来走向社会企业的必经之路。我们在居家养老方面可能要解决居家养老社会化的问题，核心就是"居家"。完成这样的一个产业链，我们需要很多社会资源来提供这样的一个解决模式。我们未来六大发展趋势也能够解决居家养老的一些问题，特别是科技化，利用科技的一些手段，搭建未来居家服务的养老体系。规模化，因为未来老龄社会的快速到来，这个市场太大，所以我们一定要有规模化。功能丰富化，是要有养老，要有其它的休闲与一体；我们社区服务的专业也都要结合在一起。当然你还要引进人才，未来的运营跟服务人才肯定是关键。

　　总结：养老地产是公益性跟盈利性并存的产业，养老综合体是达成二者平衡的理想模式。前期主要还是靠地产盈利，来保证养老服务的运行，而不能本末倒置。完成可持续发展必须在各个方面努力，最核心的就是要有自己的运营团队。

　　我们九如城就是养老运行和养老开发一体的综合型企业。

　　九如城："大家之城，大家之家。"

　　谢谢大家！

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