旅游地产拥抱休闲农业

　　在山东，素有"东有崂山，西有藏马"一说。

　　近几年来，藏马山致力于发展成为立足大青岛都市圈的休闲农业旅游度假地。藏马山位于青岛县级胶南市（现被划入青岛市黄岛区，即青岛西海岸经济新区）的地理十字中心位置，被称为"胶南之心"；东南面濒临黄海，与韩国、日本隔海相望。随着全民休闲时代的到来，其良好的区位为青岛发展国际旅游度假市场带来了充足的东北亚客源。

　　"摒除传统的割裂，在以旅游为导向的土地综合开发模式的基础上进行城乡统筹升级，藏马山'大农业'与'大旅游'的结合孕育出的新型开发模式，对国内旅游消费转型升级、新型消费业态培育和居民幸福指数提高有很大的积极意义。"藏马山项目总体规划负责人盛永利说。

　　旅游地产拥抱休闲农业

　　2008年，胶南市藏南镇与青岛隆海集团有限公司签订投资协议书，投资101.5亿元人民币开发藏马山国际旅游度假区，规划面积约18.5平方公里，建设周期8年。

　　为了将度假区内大片生地转变为熟地，2010年，隆海集团与美国MCM集团成立了青岛隆辉农业开发有限公司，开始在藏马山国际旅游度假区尝试植入蓝莓、香草和茶叶等创意观光农业。

　　2011年8月，农业部颁布的《全国休闲农业发展"十二五"规划》给藏马山的开发建设打了一剂强心针。目前，休闲农业产品已占到藏马山项目开发的80%，整个环境景观都做成了高附加值的农业品类。其中，市场占有率非常高的蓝莓在去年刚好赶上了中国高端水果业的兴起，联想旗下专门从事现代农业投资与经营的佳沃集团在藏马山收购了占地6000亩、价值6个亿的蓝莓，并且将之推向美国市场。

　　"如果按照传统开发模式，当时的山地绿化需要十多亿元的前期投入，而且只能做成普通型；另外，藏马山还保留着很多村庄和基本农田，不能随意改变其土地性质。经过和业主不断地沟通，我们最终得出了走创意农业之路的结论。"盛永利说，"通过提升土地品质将旅游和农业生产有机结合，最终的目标是实现地方政府、开发商和农民三者皆赢。"

　　2012年1月，青岛市委召开会议通过了青岛西海岸经济新区规划。

　　青岛西海岸经济新区规划范围为青岛市黄岛区全域，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，总人口171万，分为一个新区核心区和六大经济功能区。在《山东半岛蓝色经济区发展规划》（国函〔2011〕1号）和《全国海洋经济发展"十二五"规划》（国发〔2012〕50号）的战略指引下，当地政府计划在未来几年内打造青岛新区域经济发展增长极，进一步支撑青岛发展成为国际湾区都市，再造一个新青岛。

　　"大青岛"格局的形成同时也意味着藏马山最终将发展成以生态为基础，以养生文化、休闲度假为主题，集山地运动、文化创意、商务会议和绿色居住等功能于一体的综合型养生休闲度假区。

　　在"大青岛"战略的背景支撑下，海底隧道、跨海大桥、城市轻轨、东西大通道、南北大通道、204国道、同三高速、青连铁路及胶州新机场相继开通、建设，西海岸经济新区与青岛市区将形成便利的复合型交通网络，使藏马山被纳入青岛、日照、潍坊市的1小时出游半径。

　　"大青岛"格局下的"中央休闲圈"

　　"未来青岛重心西移，市政府办公、中央商务区、青岛港以及航母基地等产业集聚区将再造一个青岛经济存量。与之配套的市政道路、基础设施的铺设都为藏马山继续扩大农业规模、开发1000亩建设用地打下了坚实的基础。"盛永利对中国房地产报介绍，目前，包括万达、万科、红树林和海上嘉年华在内的房地产开发商齐聚黄岛区，这从另外一方面也为藏马山项目提供了游客资源保障。

　　西海岸经济新区处于京津冀和长三角两大都市圈之间的核心地带，是黄河流域主要出海通道和欧亚大陆桥东部重要端点，与日本、韩国隔海相望。"目前，环渤海和泛东北亚地区的游客是藏马山的主要消费群体。来青岛买房的80%都是北京、山西和内蒙古人，未来随着高铁的开通还会迎来更多国内的游客。同时，日本、韩国两国的主要城市有多种便捷交通方式到达青岛，是青岛发展国际休闲度假旅游的基础。据统计，在本地休闲娱乐的人群有40%都是来自东北亚。"盛永利补充道。

　　作为青岛西海岸经济新区总体规划的重要组成部分，藏马山国际旅游度假区分别从市域、国内和国际三个层面重新进行了定位。

　　由于藏马山地处未来青岛、日照、潍坊三大经济发展体的中心位置，在市域范围内将形成"中央休闲圈"；同时依靠其深厚的历史文化资源和滨海山地优势，打造"度假乐土，养生圣地"，吸引国内阶层人群；另外，藏马山还将整合顶级资源，构筑高端养生产业，打造"国际养生文化园"，服务东北亚高端养生文化市场。

　　针对三级市场不同的消费特征，藏马山不断完善着其规划结构及功能分区。在贯穿场地东西的山麓景观带和田园景观带的基础上，未来还将继续发展绿谷商务休闲区、旅游综合服务区、山地旅游区、国际养生文化园等8个片区。

　　休闲农业潜力巨大

　　资料显示，我国农村地区集聚了70%的旅游资源，休闲农业发展潜力巨大。集农业生产、农业观光、休闲度假和参与体验于一体的休闲农业，既可以开辟一条现代农业建设新途径，促进农民就业、增收，同时又能满足城乡居民休闲消费需求。

　　盛永利认为，发展休闲农业是城镇化的一个重要途径，在不违背土地国有属性的基础上，将土地与新的资源、新的视野、新的管理模式融合，提高土地附加值，并把其兑现成可以消费的旅游产品和景观环境，然后发展衍生的房地产和休闲娱乐活动，这种新模式比传统的推土机式开发更接地气。

　　新型农业在带动藏马山区域经济发展、改善了生态环境的同时，也向当地农民提供了大量就业机会。农民把土地流转给开发企业用于建设农业观光园后，还可以在园区内继续从事蓝莓、茶叶的农作物种植工作。另外，由于开发征地而迁出原有住房的居民还可以得到补偿，住进全新规划的新型农村社区。这种做法实现了开发商和农民的土地共享，并使双方在产业链中均提高了收益。

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