　　1989年，一个锦绣中华主题公园的开业叩开了周边地产项目跑步式发展的大门，华侨城成为我国第一个进军旅游地产的企业，而其"旅游+地产"的模式也成为经典。利用主题公园的平稳回报发展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值，华侨城成为中国旅游地产的成功开创者。但是，尽管经过了20多年的发展，华侨城仍然没有摆脱对地产的依赖，2012年地产收入占比仍超过旅游收入。

　　迪士尼作为主题公园的典型代表，是我国旅游地产的另一个成功范本。依托其强大的文化生命力和衍生产品，迪士尼成为仅凭借主题公园收入就能盈利的唯一赢家，这让后来者望尘莫及。

　　然而，成功往往不能复制。受困于旅游项目投资规模大、回报周期长的资金压力，也受制于开发企业规划设计和文化元素的缺失，后来者大多成为借旅游之名"跑马圈地"的新兵。

　　目前，分食旅游地产的有房地产开发企业，影视文化公司，规划设计院，以及嗅觉敏锐的社会资本等，大多数仍在探索的路上。

　　处于房地产企业第二梯队的华润地产，近年来在全国多地复制华侨城模式，布局旅游地产，但业内对其多有质疑，而其旅游项目对财务的贡献也确实杯水车薪。

　　而在主题公园方面，一直尝试打造"中国版迪士尼"的华强方特系列发展也面临困境，其文化产品与迪士尼不可同日而语，文化的缺失使其仅通过游乐园门票等消费的收入很难支撑运营和发展，通过周边配套的商业项目回笼资金就成为必然的选择。

　　但即便是影视文化发展较成熟的华谊兄弟，在进军旅游地产过程中也是苦难重重。财务压力大，缺乏开发经验等方面的限制使得从上市之初就谋划旅游地产项目的华谊兄弟至今仍没有一个成功案例。

　　近年来，不少旅游资源城市也曾寄希望于通过旅游产业拉动当地经济发展，不过大多并没有达到初衷。地方政府通过低价出让土地吸引投资商，但大多数地方政府并没有一个科学的规划，导致一大批房地产项目大干快上，非但没有起到对经济、就业、税收的带动，还破坏了旅游资源，甚至使得区域发展陷入困境。山东乳山的阵痛就是一个很好的教训，我国目前唯一的国际旅游岛海南也在这样的发展模式下逐渐成为"牺牲品"，然而，这样的发展模式目前仍在我国不少地区继续上演。

　　当然不可否认，旅游地产这些年的探索在为后来者铺路的同时也给我们留下了不少经典作品，迪士尼乐园、欢乐谷、印象刘三姐等都是旅游地产发展中的成功案例。

　　每一个行业的发展都是在反思中前进，我国旅游地产的路究竟在何方？

　　机遇与未来

　　《国民休闲旅游纲要》和《旅游法》的颁布为旅游产业创造了良好的政策环境，而国民生活水平的提高也保证了旅游经济的平稳发展，通过研究上市公司2013年一季度报也可以发现，旅游企业的盈利状况普遍好于其他企业。

　　在这样的旅游产业背景下，旅游地产已经迎来了发展的黄金时期，同时，因旅游地产开发投资规模大、回报周期长而承压的地产企业也有了更多的融资选择。

　　随着房地产企业再融资开闸的逐渐明朗，借助资本市场融资将成为可能，这将解决多数上市旅游地产企业的资金问题。而对于未上市旅游地产企业来说，资产证券化不失为最佳的选择，而以未来门票收益进行资产证券化尝试的华侨城已经开了一个先河，未来经营状况较好的旅游地产项目完全可以通过旅游项目的相关收益进行表外融资。

　　嗅觉敏锐的社会资本自然也不会放过旅游地产这块蛋糕。2009年至2012年，我国已经有8只旅游产业投资基金成立，总募资规模达到212.96亿元，平均单笔基金规模达26.62亿元。进入2013年，越来越多的产业基金浮出了水面。近期，瀚亚资本就瞄准了旅游地产，瀚亚资本执行总裁杨君表示，今后将致力于开拓新型地产金融业态，深挖旅游地产、商业地产、文化地产等方面的增值机会。而对于资金运作越来越成熟的房地产企业来说，信托、债券等融资工具也将更多地运用。

　　新型城镇化的发展也给旅游地产创造了更加广阔的市场条件。

　　国家信息中心旅游研究规划中心主任石培华分析认为，风情小镇、特色乡村地产，新型社区、第二家园、综合体或者旅游地产，旅游度假区开发，各类旅游产业集聚园区，以及养老、养生社区这五个方面是未来旅游地产企业应该重点尝试的方向。

　　随着我国优质旅游资源的逐渐稀缺，企业纷纷抢占先机拿地，但是，拥有土地资源并不是未来旅游地产成败的关键，而传统跑马圈地的发展也必将随着竞争的加剧被市场淘汰。

　　大浪淘沙，旅游地产的开发理念决定成败。未来旅游地产的发展应该从关注地产转向更多的关注旅游本身，只有耐住性子，通过旅游项目拉动地产，再通过地产反哺旅游，才能成功打造一个文化旅游地产项目。

　　对于很多地方政府来说，也需要变得更加理性，不再盲目招商，只让具有先进的开发理念的企业进驻，甚至可以让越来越多的优秀企业承担区域运营商的角色，实现地方经济与旅游地产企业双赢。这才是我们共同期待的旅游地产的未来蓝图。

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