　　随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。社会养老保障和养老服务的问题日益突出，养老需求也日益显现，因此，养老地产受到越来越多的关注，而作为拥有养老理财及养老医疗管理资源与经验的保险公司，更是首当其中，因此在未来的保险产品中，与养老地产挂钩也成为一种趋势。那这类产品我们究竟如何解读？养老地产又是怎样的一个特殊产品呢？

　　目前，越来越多的企业开始投入养老地产项目开发，其中包括房地产开发商，一些养老相关产业的企业，当然也包括保险公司，他们有着各自的专业，却很难说，有一家企业具备完全的养老地产运营管理经验与关联资源。

　　养老地产开发模式

　　国内目前养老地产主要分为三种开发模式：

　　1.“纯”养老——护理型纯养老模式

　　以会员制为主要经营模式，目标客群纯为养老客群。投入大量适老化配套及医疗看护人员，对开发商后期运营能力的要求较高。真正意义上的养老社区。

　　案例：亲和源

　　社区内宜老硬件配置完善，配餐中心、医院、颐养院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场、室外茶座、活动广场、门球场、舞蹈广场、功能活动区等一应俱全，满足各类老年人群需要；为老服务设置齐全，生活、健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需。

　　2.“假”养老——主打养老概念，开发休闲物业模式

　　冠以养老的概念，核心在于适老化的建筑设计及功能配套。缺乏先进设计理念、管理手段和配套设施，多数项目仅仅停留在利用养老概念来卖房阶段离真正完善的养老社区还差的很远。

　　案例：东方太阳城

　　该项目养老依托北京市庞大的养老客群基数，主打养老地产概念，与周边休闲别墅项目形成差异。养老概念名存实亡，更多的客群是注重性价比优势的中端休闲居住客群。

　　3.“复合”养老——休闲养老复合型模式

　　以打造“休闲、度假、养生”于一体的多元化新型生活方式为目标。核心是不同景观、不同资源类型的休闲度假地及其休闲居家产品的产业化,实质是休闲社区兼养老功能。

　　案例：绿地21城孝贤坊

　　孝贤坊规划占地56万平方米，入住5000-10000户老人。主要以联排别墅、花园洋房、公寓为主。提供管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务等特色服务。

　　养老地产置业建议

　　养老地产在国内刚刚起步，市场上鱼龙混杂，各种打着养老概念的项目层出不穷。误区比如说对养老项目和养生项目会有混淆，实际上两类虽然在概念上有交集，但两者在目标客户、配套设置、产品规划设计，运营管理等方面还是存在很大不同。什么样的项目才是真正的养老地产，选择养老置业项目又要注意哪些问题呢？

　　1.养老地产应具备的条件

　　养老项目的开发实际上对开发商的综合实力要求较高。现在严格意义上的养老项目还比较稀缺，市场处于起步阶段。真正的以养老为目的项目要具备四个基础条件：安静闲适的自然环境；建筑产品有人性化的适老化产品设计；项目自身或周边能够良好的医疗保健康复配套保驾护航；还要有一个服务团队随时能够提供贴心、细致的专业服务。

　　2.关于养老置业的建议

　　养老置业时要注意甄别项目的产权是商业还是住宅；

　　考察开发商资质实力防止项目烂尾；

　　郊区项目的话要看周边是否有便利的交通配套；

　　是否有良好的生活、娱乐、医疗等配套设施；

　　小区房屋是否具备适老化设计，功能是否齐备，符合老年人生理心理特点等。

　　一般建议选择城市周边3-5公里范围的、由品牌开发商开发的、配套完善、设计合理、管理完备的项目比较有保障；在户型选择上一般70-90平米的中小户型比较实用，除老人自己居住外，也方便儿女探望时共享天伦。

　　谨慎对待保险“遇上”养老地产

　　在2012年4月，泰康人寿推出国内第一款保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福有约”的养老计划，该款产品实现了保险产品与养老社区有机结合在一起、养老财务规划与养老生活安排融合在一起。

　　泰康上海社区是上海首家由保险公司投资建设的养老社区，该项目为泰康相关客户将来在全国范围内实现“候鸟式”养老提供了一种可能。

　　不过，虽然保险产品“挂钩”养老社区优势不少，优点也很多，但值得提醒的是其中也容易隐藏不少问题，今年1月，北京保监局就发布风险提示，建议消费者谨慎购买与养老社区“挂钩”的保险产品。

　　第一，不是购买所有保险产品均可入住养老社区，需要满足特定条件方可获得入住资格；如某公司规定享有保证入住养老社区的权利需要满足以下条件：一是购买与养老社区挂钩的特定分红险产品；二是在单张保单下单一险种的应缴保险费达到200万元或以上。所以，若客户购买保险的主要目的是入住养老社区，请首先关注自己是否具备相应的经济能力。

　　第二，若消费者购买与养老社区“挂钩”的保险产品，还应关注及签署入住养老社区的正式书面文件；如某公司会在送达保单时向获得入住养老社区资格的投保人提供加盖公司公章的“入住养老社区确认函”，投保人在确认函上签字且保险合同生效后，该确认函方产生法律效力。

　　第三，要关注入住养老社区的后续收费。目前与保险产品挂钩的养老社区，入住后并非费用全免，消费者仍需缴纳餐饮费、医疗费等相关费用。如某公司将养老社区的全部消费分为保险产品保险金及红利支付范围内消费以及支付范围外消费，即消费者除用其保险费及红利支付房租、房屋维修费用、物业费及保洁费等费用外，还需另付入住养老社区期间发生的护理费、医疗费及餐饮费等费用。

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