上实重启养老地产背后：或在重新定位两大平台

　在15年间经历多次停摆之后，上实集团的东滩养老项目再一次被提上开发日程。

　　2014年1月24日，上海实业发展股份有限公司(下称“上实发展”)发布公告称，其全资子公司上海上实城市投资发展有限公司(下称“上实城市”)拟与上海实业东滩投资开发(集团)有限公司(下称“上实东滩”)共同出资成立上实养老产业平台公司——上海实业养老投资有限公司(暂名)，并计划由该平台公司与其他合作伙伴共同成立合资项目公司开发建设养老社区项目。

　　据公告披露，这家注册于上海自贸试验区的养老产业平台公司，注册资本2000万元，上实东滩与上实城市分别占股62%和38%。

　　公告还批注，由于上实东滩投资是上实集团的全资子公司，属于上实发展关联企业，因此上述事项构成与关联企业共同投资。

　　上实发展的加入，能否让原本命运多舛的东滩养老项目重现曙光?在业内人士看来，最终结果仍是个未知数。或许，重启养老项目只是整个上实系地产业务新一轮整合的开始。

　　养老社区数载沉浮

　　该养老项目位于上海崇明岛东滩生态城，其前身——“长者社区”实已运作多年，因多重原因，数年过去，仍在走走停停，最终未能成功面世。

　　说到该“长者社区”养老项目，就不得不说“东滩生态城”。根据上实集团内部人士介绍，“长者社区”最早便是作为东滩生态城项目的一部分进行规划的，因此，其命运也随“东滩生态城”数载沉浮。

　　据相关资料记载，1998年亚洲金融风暴重创香港经济时，作为上海市政府窗口公司的上实集团也深受其苦，作为援助(另一种说法是做补偿之用)，上海市政府将崇明东滩约86平方公里滩涂围垦农田的经营权作价28亿元划拨给上实集团。

　　在经历了漫长而细致的调研、定位和规划之后，2006年，作为彼时上实集团七大直管企业之一的上实东滩，便受托全权负责崇明岛东滩区域的开发，并意图将其打造成世界生态城市的系统解决方案。根据当时的规划，位于东滩南部的生态城规划面积为12.5平方公里，总建筑面积约422万平方米，常住人口约5万人，而被当地人称作“滨海万人养老院”的“长者社区”，便是该生态城数项重点规划内容的一部分。

　　2005年12月，东滩生态城项目与鸟巢、国家大剧院和T3航站楼一起被西方媒体誉为中国十大新建筑奇迹工程。不过，其命运并不顺遂。在此后数年里，由于土地用途调整和确权问题的掣肘，以及项目直管团队和集团高层关键人物的更迭，该项目一直未能进行实质开发。

　　2010年年底，上实集团曾制定了详细的《上实东滩开发三年行动计划》，但直到2012年，希望火种才被再次燃起。2012年2月18日，上实集团在崇明东滩南部启动区举行“东滩生态城”市政基础设施工程开工仪式，并高调宣布，将在基础设施、生态公园、长者社区、绿港农业、湿地公园等5个项目上进行全面推进。

　　上实东滩总裁祝勇在2012年初接受采访时曾表示，整个上海市老年人口按照户籍人口算约330多万，空巢老人占家庭户的30%左右，上实集团经过反复研究，感觉东滩应最先启动养老项目。按照彼时上实东滩的规划，整个生态城分为东村、南村和北村，最早启动的长者社区位于东村，占地约2700亩地。

　　在这2700亩的规划占地面积中，项目总建筑面积约100万平方米(合1500亩)，可容纳约7700户超过10000名老人。不过，由于总投资额巨大(约需100亿元)，上实集团不断寻找了多个战略合作伙伴，麦肯锡、爱尔兰财富控股集团等国际知名机构都曾参与。2011年，上实与国内某著名保险公司达成合作意向，引入保险资金加入东滩地块的开发。但这些实力强劲的合作方的加盟并没能改变东滩生态城的多舛命运。

　　根据上实东滩2012年发布的对于该养老项目的介绍，其规划还算完整。按照当时的设想，整个社区将按照老年人的特点设计，房子面积在80至110平方米之间，与房型相匹配的是其体贴周到的配套规划，比如随处可得的用来给老年人休息的椅子，以及充足的老年人交流空间。

　　除此之外，在上实东滩的设想中，商业配套、交通配套和健身配套等均详实地呈现了出来，包括老年人学校、图书馆，以及依托邻近生态公园之便，社区还免费为老年人提供前往公园锻炼、玩耍、跑步、钓鱼和高尔夫等的休闲便利。

　　然而美好设想并没有成为现实，摆在“长者社区”面前的，是一道又一道难以逾越的坎儿。祝勇所说的“全装修设计，采取租售结合的方式，以中等收入人群为主”的项目定位也仅停留在纸上。

　　上实发展能带来什么

　　当地一位业内人士认为，上实东滩在该养老项目上受挫，除了上述原因外，一个重要原因就是养老项目运作经验缺乏以及资金上的擎肘。

　　“上实东滩开发能力不丰厚，无力操盘，做不成熟，但又不想融进其他人来，怎么办?那就索性让上实发展再出一部分股份，成立一个平台公司，把这块资产给盘整好。”上述业内人士评价。

　　因此，此次上实发展的鼎力加盟，让外界对于该养老项目的未来重新充满想象，投资者们似乎也从中嗅到了积极的信息。伴随消息的公布，上实发展股价一路上升。

　　尽管这样的意图很不错——引入新的战略投资者不仅能增强团队的开发和资金实力，并且因为双方同为上实系旗下关联企业，也做到了肥水不流外人田，但上实发展此前并未有过操盘养老项目的先例，它能否让“长者社区”复活，暂时还是未知数。

　　对此质疑，同策咨询研究中心总监张宏伟对《地产》杂志表示，“对于当前的开发商来说，在养老地产领域，大家都处在同一起跑线上，毕竟这个概念近两年才兴起。对于上实发展来说，国企背景可能在市场资源和政府资源的运作上会比较便利。”

　　东滩生态城项目地处崇明岛的最东端，崇明岛有“上海后花园”之称，环境优美，主打项目便是上实东滩在建的比较高端的养老度假区。该项目的高端从数据上可见一斑，按照总建筑面积100万平方米，建设7700套养老公寓计算，户均建筑面积约130平方米。

　　不过张宏伟认为，高端定位无可厚非，“开发企业拿地之后，为实现现金流平衡需要回笼资金，因此必然会按照一定比例销售，也会拿一部分用于探索新的盈利方向和模式。但新业务的红利什么时候能释放，企业何时能将它作为一个主营业务来做，则还在尝试期，包括盈利和运营等方面都还需要摸索。”

　　“据我所知，崇明东部一带至少还有五六个在建的高端别墅项目。地价看涨，前景可期，似乎不是什么秘密。”张宏伟说。

　　“借养老之名行卖房之实”已成为养老地产领域的“通病”。业界的另一个质疑是，上实发展高调入主养老项目会不会有同样目的?记者曾多次致电上实发展以及上实东滩，以求了解其在养老社区的运作详情，但对方均以忙碌为由予以拒绝。

　　涉足养老意在整合?

　　对于此次合作，上实发展在公告中指出，合作可以整合内外部资源，充分发挥交易各方的优势，在做优做强房地产主业的同时，参与到养老产业的建设以涉足新型房地产开发领域，为公司打造新的盈利增长点及公司未来发展奠定良好的基础。

　　据悉，大股东承诺崇明岛8000多万平米的农业用地和86平方公里的用地如果改变用途优先给上实发展，目前项目一期基础设施投资已达17亿并已进行了两年，此次入股预示着时机已趋成熟。

　　不过，在业内人士看，两家公司联手的原因并非盘活养老社区这么简单。“或许是为下一步的地产整合铺路。”一位业内人士分析，因为东滩项目是上实系地产业务整合的关键资产之一。

　　起初，上实集团曾公开承诺将东滩项目注入上实发展。

　　上实集团方面曾明确表示，除上实发展之外，将不再新设从事房地产业务的子公司，且承诺上实集团的房地产业务将全部由上实发展来经营。“上述承诺同样适用于上实集团在上海崇明岛的东滩项目。”

　　不过后来随着上实发展和上海东滩的人事变动，这一承诺并未实现。到了2010年，当时有传言说东滩项目的大股东曾有意将其转手给上海实业控股有限公司(下称上实控股)来开发，时任上实控股副总裁倪建达也公开表示：“东滩项目未必由上实发展来负责，也存在注入上实控股的可能。”

　　上实发展和上实控股曾是上实系地产整合平台的两个主要竞争者。但后来，上实控股将资产转移至上海实业城市开发集团有限公司(下称“上实城开”)并控股上实发展后，上实系地产整合大戏变成上实发展和上实城开的竞争。

　　但是，上实发展的速度已被上实城开超越。外界对于上实发展的印象，往往是“整合”、“稳健”，甚至“保守”。

　　“上实发展内部一直在做一些调整，在结构方面要做一些改变，重新挖掘自己的强项。”据知情人士透露，目前，上实发展内部并不是特别明朗，但是它下属的几个板块中，目前正在谋划一个结构上的变化。

　　据业内人士确认，虽然上实发展名义上早已于2010年就已并入上实控股旗下，但实际上其仍保持着相当的独立性。虽并入数年，但上实发展董事会对于股权收购的抗拒一直存在，似乎始终未放弃作为“上实系唯一地产平台”的梦想。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，目前，上实发展与上实城开都未到达独领风骚的地位，所以唯有放手发展，做大规模，才能获得最终的话语权。

　　这或许能够解释上实发展为何要涉足新型地产领域、打造新的盈利增长点。

　　此外，上实发展的大股东承诺3年解决同业竞争问题，兑现之日距今剩余不到半年。按照此前的传闻版本，上实城开和上实发展将以地产业务进行区分，上实城开主要开发住宅，而商业地产则集中在上实发展这一平台。上实发展涉足养老也符合“去住宅化”的思路。

　　“上实发展近期来疯狂低价甩卖股权变现，比如青岛啤酒城写字楼单价才18000元，极可能是从战略角度为重组做准备。”上述业内人士分析。

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