养老地产的土地性质——叶剑平解析

　　一、 何种土地性质可用于养老地产开发？

　　中国房地产报：目前国内并没有专门用于养老地产供应的土地，在国有出让用地、国有划拨用地和集体建设用地3类性质的土地中，您认为哪一类型的土地较适合养老地产的开发?

　　叶剑平：养老项目从性质上要加以划分。一是具有福利色彩和保障性质的，更类似保障房，比如敬老院和养老院，针对的是“三无”老人和五保户，由政府公共部门提供，不进入市场流通。

　　如果针对的是开发商的行为，也要进行细分。一是完全的市场行为，开发的是中高档的养老住宅和老年公寓，可用于销售，也可租赁。完全的市场行为，当然要以市场方式去供地。另一类是准市场的行为，有些类似公租房的性质，不一定完全可以采取市场方式供地，可能会采用定向供应土地的方式。就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，如果要从土地制度上有所调整，是不是可以借鉴保障性住房的做法，对养老地产进行研究，看看它是否与普通住宅一样，有无差别。

　　中国房地产报：养老地产和普住宅应该还是有差别的。

　　叶剑平：我个人也认为两者之间肯定有差别，这就涉及到养老地产的数量问题，应该建多少，和普通住宅之间的比例是怎样的。养老地产也分居家型、住宅小区中的配套及独立供老人使用的项目，我们应该研究这些类型项目的占比，及随着老龄化程度的加剧，其比例会发生何种变化。

　　我们可以探讨是否可以借鉴保障性住房的供地模式，在地块出让时实行打包，即在普通地块供应时规定按一定比例配建养老项目。但在我国现行的体制下，养老地产的土地供应和供地计划中养老项目的比例是缺失的。

　　二、 政府部门如何与市场主体联合开发养老项目

　　中国房地产报：您提到打包出让土地的方式，由于目前养老项目的开发并未像保障性住房那样有强制的政策去保障，这就涉及到，地方政府是否愿意减少其土地收益，以促成养老地产的开发?

　　叶剑平：地方政府应该有这样的意愿。老龄化社会的趋势是各个地方政府都要面对的挑战。除去福利性质的项目和完全市场化的行为，如果是准市场的部分，地方政府就必须提供一定的支持，让市场主体介入为老年人提供服务，无论这样的支持是土地出让金的降低还是税费方面的优惠，地方政府总要有部分让利。

　　三、在集体建设用地上开发养老项目应注意哪些问题？

　　中国房地产报：如果将养老地产定位于准市场的性质，是否可以利用集体建设用地进行开发?

　　叶剑平：在集体建设用地上建设养老项目，并配套养老的服务设施是完全可以的。

　　中国房地产报：但从开发商和投资人的角度出发，他可能会担心地上物的权属是否明晰的问题。

　　叶剑平：地上物的权属是明晰的，遵循“谁投资，谁拥有”的原则。

　　中国房地产报：如果开发商要在集体建设用地上开发养老项目，应当注意哪些问题?

　　叶剑平：探索在集体建设用地上开发养老项目，土地的使用权属于农村经济组织，这样作为地上物的实际投资主体，开发商并不能完全获得地上物的所有权，这个问题开发商可以通过合资合作的方式与农村经济组织共同拥有地上物产权。同时如果开发这样的项目(类似小产权房的开发)打算出售的话，存在政策风险，但是如果采用的是全部持有并出租的方式，应该说没有法律和政策的风险。考虑到出租收益回收期的问题，所以此类方式必须是在地价较高的一线城市，如果是在三四线城市，由于出让用地的溢价不高，意义不太大。

　　此外，利用集体建设用地开发养老项目，融资可能会有困难。我倒觉得探索利用集体建设用地开发养老项目，可以借鉴公租房的模式，但要对养老地产进行定义，必须满足哪些要素才是养老地产，项目面向的人群有哪些。如果说市场化的养老项目面向的是高端人群，可能准市场化的养老项目面向的就是普通的退休人员。这样，养老基金和社保基金也可以介入。

　　中国房地产报：在现行没有明确法规和政策支持的情况下，突破点在哪里?

　　叶剑平：个人认为还是应该先行进行试点，由地方政府相关部门牵头，给企业介入的空间，但这取决于地方政府的决心。

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