“圈层文化”席卷旅游地产界

　从争夺海岸线的“蛮荒时代”，到强调综合配套的“海居时代”，滨海度假地产已逐渐进入正轨;随着国人对高品质度假生活的要求越来越高，强调邻里文化、圈层社交的纯粹顶奢社区，被业界看成是下一阶段旅游地产投资的新方向。

　　真伪度假地产项目浮出水面

　　“滨海度假地产的发展有着鲜明的代际特征。”一位长期从事海景房开发的一线操盘手指出，“在旅游地产兴起之初，海景房一度成为旅游地产的代名词。粗放式的开发、销售，一锤子买卖，是第一代”。

　　一些开发商认为，这种只有投资属性的产品，并不需要太多考虑其居住属性;大盘开发需要资金快速滚动，注定了很多开发商只愿意开发快打快销的廉价产品，不可避免走向高度同质化。

　　“以做传统住宅的思维去做度假地产，只能让度假地产沦为伪度假地产。”知名上市房企荣盛地产负责人指出，该公司近日收购了包括北戴河纯独栋别墅一杯澜等多个度假项目，度假地产对配套设施、自然环境、交通建设以及服务打造等方面有着更高要求，需要房企较强的资源整合以及整体布局能力。

　　在北戴河，万科、荣盛等知名房企打造了五星级酒店、奥特莱斯商业街等配套设施，用资源的引入来帮助业主实现高品质的度假生活。“一个区域即使拥有良好的自然资源，如果没有好的开发和管理，其资源价值也势必埋没。这就是滨海度假地产第二代海居时代的开发逻辑，让滨海资源价值最大化，并且能留得住人。”该操盘手说。

　　然而，少数开发商还期待往前走了一步。“我们需要将这个区域的人文传统和高端客户的深层次需求相结合，创造出不负北戴河这个极具精神价值的品牌的产品，塑造能够代表北戴河度假生活品格的高尚住区。”荣盛·一杯澜项目负责人说，在他看来，未来滨海度假地产将进入“圈层时代”，在资源、体验之后，是纯粹型物业、择邻而居的专属感。

　　“圈层时代”纯粹型物业受追捧

　　“真正的豪宅，其最大价值并不在于其有形的景观、环境、建筑及装修，而在于其无形的上流社会的生活圈层和社交圈层。”荣盛地产相关负责人指出，这种独特的圈层文化和圈层平台，已经成为城市顶级豪宅最大的竞争点，也必将引入滨海度假地产。复星地产控股有限公司副总裁康红恩也指出，圈层需求将成为下一阶段度假地产开发的重点方向。

　　某业内操盘手指出，“圈层时代”要求纯粹型社区，如果一个社区过于复合，从小户型到别墅各类产品均有，其人群不可避免的过于驳杂，各种层次业主的偏好、支付能力甚至素质，都参差不齐，度假生活的品质必然受到影响、大打折扣。而从开发角度来说，“开发复合小区能降低风险，通过小户型快速出货回笼资金、通过别墅等高端产品保证利润，而开发纯粹独栋高端别墅的项目，则销售周期长、资金成本高，这也造成了纯粹型社区的极度稀缺”。

　　该操盘手也为第三代—“圈层时代”滨海度假产品做了一个定义：首先是具备“资源”和“体验”这两种前两代产品的核心要素。以荣盛·一杯澜为例，“在软硬件配置、资源占有和服务等方面，都无可挑剔。这里拥有中国最美的海岸线之一，具有了海洋、日光、沙滩、森林、新鲜的空气等滨海度假五要素。从产品上看，项目容积率仅0.4，建筑密度低至15%，这些都是区域低容积率产品之最。而且周边公园林立、两家高尔夫环绕、西侧还拥有300亩原生态森林公园，周边休闲度假及商业配套资源也极为丰富。”

　　在这两者之外，最重要的是“纯粹性”，比如前述的荣盛·一杯澜项目，开发商就为业主量身定制超五星会所，SPA包房、四季恒温室内泳池、豪华中餐厅、健身中心等应有尽有。项目还拥有区域海岸线唯一拥有保险和全职救生员的私家沙滩，海岸线绵延近两公里，沙滩面积达15万平方米，规划海上娱乐区、儿童娱乐区、A2水上俱乐部帆板区、露营烧烤区等，打造顶级度假体验。业内人士指出，未来滨海度假地产还将是第二代产品的天下，对于大多数中产阶级来说，复合型、配套完善的滨海楼盘，依然是不错的投资品种以及改善生活品质的首选;而对于精英阶层来说，第三代滨海度假楼盘，或将越来越“一房难求”。

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