　　据山合水易规划设计院掌握的最新数据显示，截止至2011年末，我国60岁以上人口已达1.8499亿，人口抚养比达到19.67%，接近深度老龄化20%的标准。山合水易规划设计院的专家指出，在现代社会中，健康产业将是继IT产业之后掀起的又一财富浪潮，在这股潮流中，老年地产的规划在整个旅游地产规划中显的尤为重要，占据重要的市场份额。

　　养老地产是指，从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于符合老年人相关的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯。

　　山河水易规划设计院的专家指出，国内养老地产的主要产品形态大致包括两类：其一是由保险资金推出的升级版的养老机构，例如养老院等将养老地产作为商业地产长期经营的商业化经营模式机构；一类是由开发商推出的养老地产项目。在开发模式上，养老机构主要趋向于五类开发模式，这五类开发模式分别是机构护理型、社区居家型、城市公寓型、医疗康复型、旅游度假型。

　　我国传统意义上的养老一般指入住养老院或者敬老院。对于绝大多数老人而言，住进此类养老机构往往意味着远离原来的住宅、小区和家庭，改变以往的生活方式。在空间上的易位往往造成老年人在社会交往及精神生活上的巨大转变。

　　山河水易规划设计院的专家指出，中国的养老地产市场发展潜力巨大，但是相对于国外的发展程度还有很大差距，存在滞后性。相对于国内而言，成熟的社区管理系统和经营模式，丰富多彩的社区生活，完善的社区配套，给老年生活带来新活力，是国外养老地产的宗旨和魅力所在。山河水易规划设计院在养老地产研究方面给出了两个成功的案例，分析国外养老地产的开发模式。

　　案例一：美国老年地产的开发模式

　　在美国，已经形成了较为全面的养老居住建筑和服务设施类型，可以覆盖身体状况从健康到虚弱，生活自理程度由独立生活到需要辅助生活的各阶段老年人。美国的老年地产规划发展较早，相对于国内而老年地产的开发模式十分丰富，具体包括如独立型老年住宅、老年公寓、连续照料退休社区、老年社区、老年日托中心、护理院、老年痴呆病院、临终关怀社区，暂缓照料中心等。

　　在美国养老地产开发上，以商业模式运营最为成熟的开发模式是老年社区。美国的老年社区大部分设计建造在城市郊区，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。设计建造在城市郊区可以极大地节约土地成本，在充分利用郊外的清新空气和美好景观的同时，打造各类休闲娱乐、康体健身设施，实现健康向上的生活情趣。

　　在内部配置放面，整个社区内部形成多层次的设施配置，既有集中的社区配套以满足较大规模的社区聚会或活动，同时在每个组团内部还有基本设施配置，以满足小规模人群相对全面的生活需要，打造整个社区邻里之间的归属感和家庭感。

　　在社区的整体规划设计中，有的社区不仅提供专门面向老年人的住宅，还涉及了面向年轻家庭的适居场所。这种社区的设计，实现了各年龄阶层的混合居住，给老年居住者提供接触不同年龄段人群的机会，获得充实感和满足感。有的社区形成多种可参与的活动内容，形成上百个由社区居民自发组织、参与的社区自营俱乐部，使老年人参与活动，老有所乐。有的社区通过与周边大学建立紧密合作关系，使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文化的老人，使老年人老有所学。

　　山合水易规划设计院专家分析：美国相对于欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度与我国相似，整体老龄化水平较轻。美国与我国的社区同样是以健康活跃的退休长者为主要开发对象，在开发老年地产的高端产品方面可以参考学习。同时，美国以商业模式运营的老年地产方式同样值得借鉴，将老年地产与休闲、娱乐、健康、教育等产业整合开发，更有针对性的提升了地产的价值和吸引力，同时促进了产业链辐射式发展。

　　案例二：日本老年地产的开发模式

　　日本从1970年进入老龄化社会，最初主要是依靠政府为主导的养老模式。目前，日本养老地产运营商，主要是通过连锁化营销来分摊经营收入。在服务对象上已经呈现出从高端人群向一般人群转移的趋势。

　　日本养老地产主要分为"机构设施"和"住宅"两大类："机构设施"主要包含：1、护理疗养型医疗设施；2、老人保健设施；3、特别养护老人住家；4、养护老人住家；5、低收费老人住家；6、收费老人住家；7、患有老年痴呆症高龄者集体住家；8、高龄生活援助住屋。"住宅"莫斯主要包括四种：1、面向高龄者的住宅；2、年长者住宅；3、银发住宅；4、自有产权住宅。

　　日本养老地产的经营模式主要是提供养老服务，日本的养老服务具有相当程度的发展。在小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年人群体提供服务。山合水易规划设计院专家研究发现，日本的养老地产主要有三大特点。一是以小规模地产为基础，将小规模服务嵌入社区服务中，这样有助于维系老年人原有的居住模式，人际关系、家庭氛围和地域熟悉度，以社区为基本单位，就近享受各种高质量服务；二是、全天候，不间断提供必要的服务，多种问题在一个服务体系（一站式、日托、上门服务、短期入住、长期入住等服务组成一整套解决体系）内解决，保持了护理的延续性，适应老年人的各种身心变化；三是老年社区的功能优化，在老年社区内增设幼儿院、老人公寓等设施，增加社区灵活性，方便老年人对于不同年龄阶段人群的接触，增加老年生活的充实感。

　　山合水易规划设计院专家分析：日本在发展符合本国国情的养老地产上已经有很大程度上的发展，在基层社区配备小规模、多功能、社区化的服务设施，是实现养老地产蓬勃发展的动力来源，值得借鉴。

　　基于国外老年地产的发展方式，山合水易规划设计院的专家指出，应结合我国自身的发展特点，借鉴国外养老年地产的发展优势补充我国目前现阶段老年地产发展的不足。山合水易规划设计院提出要建设中国市场化的老年社区，给中国人的晚年生活带来根本的改变。

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