旅游项目开发模式与流程

　　开发旅游项目，就是开发旅游产品，即通过创意旅游策划、旅游规划、建设、人力资源配置、服务管理、营销推广，形成旅游产品的运作经营。

　　目前国内的旅游产业中存在着一个最大的问题，就是产品的全面过时。因此，我们称现期的旅游产业为"一个产品全面过时的朝阳产业"。

　　一些陈旧的各种各样的一些老景区现在在走下坡路。今年"五一"黄金周，是对中国旅游景区的一个大检验，一大批老景区门口罗雀，收益大幅度下降，就是因为老景区的特点是产品过时，而一些新的景区成长很快，而且在五一期间受到欢迎。

　　提到产品的过时问题，必然涉及到游憩方式更新换代的问题。游憩方式更新在九十年代以后发展特别快，目前正处在从传统观光型向休闲度假型过渡的中间阶段。人们对于好玩与不好玩、怎么个玩法、怎么个娱乐法、怎么个休闲法已经有了一种非常高的要求，已经产生出完全多样化的需求。

　　1、旅游资源开发的历史

　　旅游项目开发，可以从旅游资源开发的历史过程中，找到进化的印记：

　　１）原始资源利用期：80-90年，圈起来收门票与初步接待；

　　２）资源开发起步期：90-95年，基础设施建设与观赏旅游；

　　３）资源开发转轨期：95-08年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成；

　　４）资源深度挖掘期：2004-2015年，情境设计与体验旅游；

　　５）后资源开发期：2015-、休闲度假与生活方式。

　　旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，成为旅游发展的重要方向。

　　我国旅游产业起步于八十年代初、九十年代后进入资源开发的起步期，目前已处于开发转轨期，并正在进入情境设计与体验旅游时期。

　　由于我国对旅游资源的开发处于转轨开发中，市场化开发资源的政策、法规很不配套，开发手段单一，特别是融资渠道少、融资安排比较困难，资源价值在融资中的杠杆作用完全没有得到发挥。

　　2、旅游项目开发模式

　　旅游项目开发的内容和模式很多，小可以小到一个游乐设施，比如说一个可以观赏的小型轮盘的项目运作；大可以大到一个片区、大到一个城市，一个旅游目的地整体。只要有一个主题可以持续性地开发运作，我们都可以把它看作一个项目来进行。旅游项目的开发方式从理论上来说可以分为很多种。我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式，只做为开发的初步分类：

　　１）自发与自主

　　自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐项目；

　　自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有策划和规划。

　　２）主动与被动

　　选点开发模式：所谓选点开发比如说我是做野生动物园的，我在大连做了一个，回头我想在昆明再做一个，那么我来主动选点，这种模式由专业投资商来进行的。

　　招商开发模式：是专业规划策划、政府或投资人招商的模式。我们有土地有资源，我招进一些项目过来投资，这是相对被动的一种开发模式。

　　３）开发区域结构

　　单一项目开发模式：单一项目的承建，更注重的是独立的项目，

　　成片整体开发模式：旅游区

　　目的地整体开发模式：县级区域或地级区域开发模式。目的地的开发就不局限于吃、住、行、购了，他考虑的是一个区域或跨区域的一系列整体构架的一些配合。这种配合里面不仅包括游线的结构，还包括一些品种、类型、休闲、度假、观光等怎样构成与城市运营之间的互动。

　　４）开发投入时序

　　滚动开发模式：持续小资金

　　分期开发模式：阶段性

　　一次性完全开发模式：先开发完成再开放

　　由于开发投资的方式不一样，更多的景区受资金情况的限制都采取滚动开发的模式，分期开发则注重其中的结构安排问题。

　　５）产业多元性

　　单一开发模式：单一产业的产品项目

　　综合开发模式：多种产业结合，复合产品结构

　　６）土地利用性质

　　游憩区开发模式：

　　旅游房地产开发模式：

　　旅游城镇开发模式：

　　游憩区的开发是指景区内的开发内容，这与许多人的理解是一致的。很多房地产商转行做旅游，他们的理念里一直有房地产的思想在里面，它的房地产与旅游紧密结合。但旅游做到一定规模的时候他不仅要做景区的开发还要做房地产，做城镇，利用城镇的道路、交通设施、污水设施、电力设施，居民生活整个城镇结构的这么一块。

　　７）与市场的关系

　　近郊型项目开发模式：

　　远郊型项目开发模式：

　　区域型项目开发模式：

　　全国型项目开发模式：

　　国际型项目开发模式：

　　这是按影响力的区分模式。

　　3、旅游项目开发的前期工作流程

　　近年来，旅游项目投资开发形成了热潮，大量民营企业进入旅游业，但对于如何规范高效的进行投资与开发，大多数企业没有遵循旅游产业的规律，甚至出现了"边规划、边报批、边建设、边开放"的"四边现象"。

　　我们几年来一直在进行旅游项目投资，一边实践，一边研究，提出了一个旅游项目开发的"标准流程"。所谓"标准"，只是我们的企业标准，是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。

　　作为"标准流程"，我们特别强调旅游开发必需要遵循的规律："四先定律"

　　1）先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划；

　　2）先通过规划，再获取建设用地，进而建设；而非盲目建设，或搞四边工程；

　　3）先签定旅游特许经营权，再锁定核心地块，进而获得相关资源权益；以区域旅游资源锁定为前提，核心地块为关键；

　　4）先设计商业模式（运作模式），再投入资金；以明确的投资评价为前提，极其清晰的把握投资运作的思路，找准盈利点和运作方式狠下功夫；

　　根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。

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