商业地产策划案例解析：三个国外成功商业街

 　美国椰林梅菲尔购物中心横跨格兰大街(GrandAvenue)上的二个街廓。格兰大街是位在南迈阿密一个市郊社区-椰林社区(CoconutGrove)的一条主要街道。

 该商场面积，在1984年大大地扩增，从大约9,000平方公尺的零售卖场面积，增建至目前的规模。承租的商家，种类混杂，但是全都贩售高级昂贵与流行的商品，包括一家属于独门精品店型的博蒂尼斯百货公司(Burdines)，该百货公司基本上走高级精品的路线，而且还在分置于二个街廓、左右各半的百货购物卖场中，平均各附设有五家的餐厅与俱乐部。在该购物中心的北侧，有一栋设有住宅套房的建筑物，成为该开发案未来发展的一部份。

 这一个有三层楼之购物中心的室内空间里，种满了大量的植栽，配置了许多座水池，在植栽与水池之间，狭窄的人行走道曲折婉蜒地，通到设在天光引入之中央空间里一间间如亭篷式建筑物的餐厅。该建筑物之外露式的混凝土结构框架，以铸刻在遮窗板上的花纹图案饰带，作为结构体的装饰，使人想起界于一次大战与二次大战之间，莱特极具装饰意味之砖石作品的怀旧情愫。金属与原木的细部，更是精心雕琢，以强化出这种怀旧的效果，这一种风格也带到外观设计上，其中以那一栋住宅套房建筑物之转角入口的设计，可说是最淋漓尽致地表现出这种味道；在那个转角入口上，混凝土框架被塑成高第式的有机型态造型，填入位在较高楼层之一格格的金属框架中。

 美国椰林社区梅菲尔购物中心基本情况

 位置：美国佛罗里达州迈阿密市

 建筑师：爱德华·迪巴托罗公司(EdwardJ.DeBartoloCorp.)

 开发商：爱德华·迪巴托罗公司

 类型：贩售流行商品之独门精品店型购物中心(Fashionspecialtycentre)

 基地面积：2公顷

 开发容纳量：

 零售空间：52,000平方公尺，由1家百货公司以100家小店与餐厅共同组成

 停车空间：1,000停车位

 拉斯维加斯凯萨购物中心

 拉斯维加斯凯萨宫购物中心是以在古罗马购物为主题的大型购物中心。购物中心呈十字型，全部在室内，购物中心的一端与凯撒宫赌场连接，这里现在已成为拉斯维加斯新名胜。凯萨购物中心面积高达24万平方公尺，其中有超过70家商店及餐厅。其中的商店拥有各种您所听过的名牌专卖店，例如以号称世界上最包罗万象的运动鞋店：JustforFeet﹑美国最有名的女性内衣专卖店：维多利亚的秘密(Victoria'sSecret)，它所出品的内衣裤评价甚高，但促销时价格却不贵，位置在好莱坞星球餐厅的对面。此外Guess﹑DKNY﹑Gucci﹑Gianni﹑Versace﹑Bally﹑AnnTaylor﹑CK﹑ChristianDior、MuseumCompany、华纳兄弟(WarnerBrothers)﹑迪士尼商店...等名品均在此开设分店，此外还有各种的个性化商店。

 凯萨购物中心里面也有许多餐厅，其中最著名的便是好莱坞星球餐厅(PlanetHollywood)，它兼营餐馆及商店。除了逛街之外，凯萨宫购物中心有两个特色很值得一看的：第一个是购物中心的屋顶，会呈现出天空的景像，在一小时之内，其天色会随着时间变化，出现早晨、正午、夜晚景象，也就是说，在购物中心中短短一个小时内，就好象过了一天一样。另一个著名的景观是在十字形购物中心中心区的盛宴喷泉。在喷泉的中央立着欢乐之神与酒神的雕像，阿波罗、维纳斯及普鲁托思等神像环绕四周。每天从早上10:00起，每隔一小时，酒神会与诸神举杯共饮，喷泉的四周，设置有咖啡座，顾客可以坐在喷泉的四周，参加诸神的盛宴!凯萨购物广场的整条商店街都采用古罗马的造型，当游客置身于人造蓝天白云及凉爽的空调，令人彷佛是在古罗马的地中海微风中逛街。

 凯萨宫购物中心(TheForumShopsatCaesars)的地址：357OLasVegasBlvd.,LasVegas,NV89109

 国外购物中心成功开发经验

 中国作为一个发展中的国家，商业环境的发展仍未成熟，在商场开发方面的经验尚浅。因此，借鉴国外成功商场的先进开发经验是十分重要的。从中不单可以启发我们在商场开发概念方面的思维，而且更可以吸取他人经验，以免犯一些严重、可以避免的错误。

 由于国情不同，每个地方消费者的购物模式、消费水平、当地的社会环境、生活习惯很可能会大相径庭，因此我们不可能将外国的成功商场规划照单全收，全盘移植过来。但到底应如何参考国外的成功经验呢？

 根据世邦魏理仕研究部过往替商场发展商进行顾问咨询服务的经验，世邦魏理仕认为这些国外成功的商场在以下几方面是值得我们认为研究和参考的。

 ·商场的主题概念

 ·如何将不同类型的物业混合发展

 ·建筑布局和内部装修

 ·租户组合和商铺布局

 ·这些商场如何吸引顾客，令消费者延长他们在商场的逗留时间

 例如MallofAmerica这个美国最大型的独立商业建筑，它位于美国的明尼苏达州，其建筑面积达３１万平方米。到此光顾的国外游客数目甚至超过迪士尼乐园。它最值得参考的地方是创造出“一站式商城”这个集购物娱乐于一体的发展概念。在MallofAmerica，顾客可享有综合多样化的购物环境，同时亦可以享受各式各样的娱乐、餐饮服务。而在整体布局上，MallofAmerica如何利用内部不同分区的功能和定位，吸引顾客保持购物逛街情绪和消费意欲这些策略更是精彩。最重要的是，这些经验是实实在在可以应用在中国大型商场的规划和设计上。

 另外，位于韩国汉城的乐天世界“LotteWorld”，它是世界最大的一个室内主题公园，每年吸引超过７００万游客。它最特别的地方是以主题公园娱乐为主题，吸引国内外的游客。虽然目前中国仍未有类似的大型商业设施，但有几个规划中的项目正朝著这个方向发展。以目前中国人口数目、经济社会发展状况，以休闲娱乐为主题，吸引游客光顾其附建商场这个概念有相当的参考价值。

 以上介绍的只是芸芸案例中其中两个较为独特的例子。事实上，在世界各地其他地方亦有很多值得参考的地方。例如香港的时代广场，它成功地利用商户组合、布局，以及建筑细节创造了一个十多层楼高的商场。要吸引顾客往位置较高的店铺光顾并不是一件容易的事，而时代广场恰好可以做到，这些经验是极为宝贵的，值得国内开发商借鉴。