休闲农业项目开发首先需要“七个升级”

休闲农业项目开发首先需要“七个升级”

作者：山合水易研究中心 | 来源：原创 | 时间：2015-03-20 | 关键词：休闲农业项目 休闲农业开发

　　在当前新形势下，休闲农业作为当前各大开发公司，尤其是房地产企业转型升级的重要战略业务方向之一，急需理念上的转型升级，才能够使之成为企业新的增长极。山合水易机构认为，关于休闲农业旅游项目开发的战略调整与理念转型，主要应该有下述七大方面：

　　(一)从项目开发到区域运营

　　理念上的第一个转变，是开发企业的身份转变，即要从项目开发商变为区域运营商。这就要求开发企业进行休闲农业旅游项目开发的时候，要站在区域综合运营的视角来制定开发的战略、考虑开发的问题。

　　其一，是要更为注重区域整体价值的提升与区域综合发展的促进，这就需要开发企业既要舍得花代价做好区域综合配套，还要跳出一亩三分地的局限，将休闲农业旅游项目的开发与当地居民的增收致富、生态环境的优化提升、区域产业的发展带动和区域新型城镇化的建设充分的结合起来，这样做的结果将最终为企业带来区域增值的优厚回报。

　　其二，确立“一级开发与二级开发联动”的土地开发模式，既要做自己擅长的二级开发部分，但也要筑巢引凤，做好一级开发的工作，更要舍得利益分享，在一些单项产品的打造上，引入国际知名设计、经营、管理集团等战略合作者，从而有效规避风险，实现区域整体开发与单项经营运作协调共进的目标。

　　(二)从产品打造到产业发展

　　休闲农业旅游项目要实现自身的造血功能，必须有泛旅游产业的支撑。

　　这就要求休闲农业旅游项目从原来的“四菜一汤”产品打造模式(如海南绝大多数项目的“酒店+高尔夫球场+游艇+地产+温泉”的模式)转变为以旅游休闲产业为核心、以旅游房地产业、其他特色产业为支撑的泛旅游产业框架下的多元产品发展模式。在做大旅游与地产产业结合的同时，尤其需要注重与地方特色优势产业的结合，形成一个协同发展的产业结构，才能够使得休闲农业旅游项目最终实现产城融合、健康发展的目标。仅仅依靠几个所谓的龙头产品，将很难带动大型休闲农业旅游项目整体开发运营的成功。

　　(三)从短期为王到长短结合

　　从短期为王到长短结合，内涵有二：

　　其一，是开发企业在进行投资规模巨大的休闲农业旅游项目打造的时候，既要仰望星空——把战略目标瞄准长远的区域增值收益，又要脚踏实地——让短期能够有一定短期的快速收益。这是良性滚动发展的重要前提，由于没有超强的投资能力，那种盲目为了长远的发展而舍弃近期快速收益，或者只顾近期快速收益不顾长远增值收益的做法，都是不现实的，其中的关键在于如何在不影响长远发展框架的结构下做出可快速销售、吹糠见米、立马变现的近期产品。

　　其二，是开发企业需要在整体开发运作上“从只顾销售到销售与经营兼顾”的转变。这其中的原因，是因为所有的旅游产品包括旅游度假地产产品，最终都将回归到消费的本质，这就提出了长期持续经营的要求。因此，即便是卖掉的旅游度假地产，也应有后期经营的解决方案，只有这样，才不至于形成鬼城、鬼镇。所以，应把休闲农业旅游项目打造成为一个综合旅游消费平台，而不仅仅是一个单纯的居住区。而敢于做长远经营的开发企业必须要有相当的社会责任感，且对土地与区域有着切实的尊重与深厚的感情才行，这就给生于斯长于斯的本土企业家(新土豪们)带来了极大的机会。

　　可以明确的是，如果开发企业能够把长远的经营与短期的销售非常完美的结合，那么，打造休闲农业旅游项目所获得的最终回报——包括资金、模式、机制、人才、生态圈等，将是最为优厚的。

　　(四)从只顾硬件到软硬兼顾

　　这个方面的转型主要是来自移动互联网思维的影响。从房地产开发到旅游地产项目打造，很多开发企业把太多的精力放在了硬件的建设上，忽视了软性的服务，导致各种相关问题的出现。因此，软硬兼顾一定是未来的大方向，以招保万金四大房企为代表，已经在软性服务上作出了积极有效的探索与尝试。

　　做好软性服务——包括经营服务、物业服务、商业服务、医疗服务、体检服务、家政服务、汽修服务等，不仅可以从根本上提升整个休闲农业旅游项目的核心竞争力，更为重要的是，针对庞大的旅游客群，把握移动互联网时代的消费特征，在旅游经营板块、旅居度假板块、产业支撑板块和综合配套板块构建O2O服务模式，形成社交化的休闲农业旅游项目服务生态圈，将极有可能发现意想不到的潜在商机，从而获得极大的延伸收益。

　　(五)从单打独斗到战略合作

　　从单打独斗到战略合作的理念转变，内涵包括两个方面：

　　一方面，整体开发上的战略合作。

　　开发企业针对自身在整体投资能力、专业人才资源、后期运营管理经验等方面的不足，要确立“一家搭台，众人唱戏” 的开放心态，按照“做大蛋糕、众人分享”的合作原则，从考察选地、项目投资、规划咨询、开发建设、营销招商到运营管理等环节，都引入适合的战略合作者，并注重当地居民的参与，形成“区域运营商+战略合作者+当地老百姓”三位一体的模式，三者各扬所长、分工协作、共建生态圈，这将是一个休闲农业旅游项目开发运营极为重要的模式。

　　在经济全球化与区域经济一体化的移动互联网时代，所有事情完全靠一个企业去完成，所有的利润都自己赚，几乎是不可能成功的，因而，学会资源整合，以开放的心态才有可能实现发展的快速突破。

　　另一方面，是后期经营上的区域联动。

　　摆脱自身独立发展的开发方式，应借助休闲农业旅游项目的独特区位与平台优势，整合周边地区的其他旅游资源(特别是观光旅游资源)，通过线路整合、联合营销、客源共享、产品互补甚至是收益分成等多种渠道，使之成为周边景区的集散服务基地与综合休闲平台，最终将实现观光集散地与休闲目的地的完美融合，从而为休闲农业旅游项目获得更加丰富的市场来源、休闲配套、旅游吸引物和更高的休闲知名度。

　　(六)从同质竞争到差异发展

　　休闲农业旅游项目开发所面临的最重要的竞争之一就是同质竞争，特别在某一区域同时打造多个休闲农业旅游项目的情况下，资源、客源、模式、产品全部同质，必然造成激烈的同质竞争。因而，从同质竞争到差异发展，是现实要求，这其中的关键，包括两个方面：

　　其一，以区域一体化的视角，跳出项目看项目，站在区域旅游休闲与城镇发展格局来发掘自身的比较优势并发现区域格局中的最大功能空白，从而明确自身的区域功能角色定位——是中心、门户、客厅、卧室或花园?这是休闲农业旅游项目项目特别是后发者提高战略定位、破解同质竞争的关键之道。

　　其二，以体验差异化的眼光来整合项目的生态优势与文化特色，构建一个具有强大感召力的独特主题——将整个休闲农业旅游项目统领起来的文化灵魂、脉络主线、总体概念，这对于休闲农业旅游项目项目来说，至关重要。这主要依赖于文化的挖掘、传承与整合，这个文化可以是本土文化，也可以是引进文化，关键是要对市场形成强劲的旅游吸引力，能够为休闲农业旅游项目创造出特色的意境，极大地提升其文化内涵与附加值，并最终促进项目市场竞争力的提升。

　　(七)从粗放利用到注重保护

　　资源是休闲农业旅游项目赖以发展的基础，特别在美丽中国与生态文明建设的战略下，更直接要求休闲农业旅游项目开发在从粗放利用转型为对资源保护的极大关注，这是保障休闲农业旅游项目可持续发展的根本所在。

　　一方面，是注重对耕地特别是基本农田的绝对保护。休闲农业旅游项目的开发，首先的原则是建设用地不能占用耕地，而是利用非耕地区域(如城镇建设用地、荒坡地、丘陵地、林地、农民宅基地等)作为主要建设区，耕地可以发展休闲景观农业，使之成为休闲农业旅游项目重要的景观依托，既能产生农业经济效益又能实现旅游经济效益。

　　另一方面，是注重区域生态环境的保护与优化。优异的生态环境是旅游发展的根本依托。因此，在休闲农业旅游项目的开发中，不仅要维护、保持区域的生态环境，还要投入相当的资金对区域生态环境进行大力优化，使得区域的整体环境因为休闲农业旅游项目的开发而大幅提升，从而反过来进一步提升区域的整体旅游开发价值。

　　机构总结了以产业为中心，走经济规划之路、以土地为核心的土地利用规划、以提高农产品的竞争力为核心的规划三种农业园区规划思路，并对三种规划思路和方法作了分析比较。在此本文作者结合观光休闲农业园区特点及游客休闲度假的需要，提出一种新的即以观光休闲为中心的景观旅游规划思路。

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