　　从百姓的消费者角度来看，旅游地产是城市化大跃进时代，人类内心想要回归的一种生活方式，一种能把休闲引入生活的地产存在方式。大家都渴望自己居住的地方有高尔夫、温泉、运动场、休闲餐饮街等设施。那里有更多的绿色、更多的运动场、更多的开放空间、更多的参与项目。旅游地产的实质就是城市功能的一种必然延伸，是传统开发商产业链延伸的重要方向，是国人消费力增强、生活休闲化的一种物质表现形式。

　　面对三种利益需求，我根据旅游地产的规划顾问实践与多方面的研究，提出旅游地产规划过程中的顾问"四书五经"。

　　四书：主要是指旅游地产规划的系统创意：

　　书一：旅游地产项目咨询报告：一般是解决旅游地产开发前期，基于市场角度考虑的项目定位、产品、开发运营模式、商业模式等问题。

　　书二：旅游地产项目概念性规划：涉及指导下步规划，会连带一个概念性规划实现定位与落地的衔接。

　　书三：旅游地产项目可行性研究报告：一是由开发商取地前企业内部的决策需要而产生的项目决策咨询报告，主要通过定位（总体概念定位、市场定位）、土地现状分析（确定红线、现状指标描述--土地性质、居民、地面附着物、可利用或保护的资源情况等）、空间建议（对现状土地和资源梳理后的空间布局建议）、项目时序（概念性项目和开发时序建议）、综合测算（得出总体投资额度和产出时序）、运营策略（为项目整体开展和实施，从经营的角度提出后期管理和运营的建议）。二是开发商内部已经决定要进行开发，开始与政府进行商讨项目思路而产生的项目可行性研究报告，此成果主要是以效果图的形式展示开发商对项目的一种构想，同时配上定位、项目和土地指标方案等。

　　书四：旅游地产项目中单体项目的策划与初步设计。开始从市场的角度寻求准确的项目发展定位和方向，以及系统的策划产品，创意开发模式和商业模式，得出经济技术指标和投资估算，指导用于土地报批和项目立项的系列规划。专家的"智慧+品德"，之所以这样强调，主要是因为旅游地产开发咨询是涉及多专业学科、多政策集成、多途径集合的复合成果体现，专家的智慧结晶是项目能否成功的基础和基点，但是，开发区域范围内各种资源的综合利用与价值最大化体现是核心的要求，那就需要规划设计的专家团队要站在区域发展的战略高度来进行取舍和放大，重点处理好旅游产品打造、现代服务产业融合、地产形态多元、城市城镇空间组合的难点问题。既要保证综合资源有效利用，又要保证避免同质化，更要避免简单抄袭或者复制雷同的项目成果；

　　旅游地产投资主体介入旅游地产开发，在专业团队提供咨询服务外，自身需要对旅游地产有所认识，以增强对旅游地产项目的判断力和决策力。比如地产开发商要对国家的政策进行研究，通过对区域发展政策的研究，明确国家大的区域发展走向和国家支持的重点区域，从而进行投资方向的初步选择。对土地的升值渠道预测，开发商自身必须对未来投资土地的升值空间和渠道。初步了解旅游与地产的切割模式和常规分配比例。搞清楚土地流转方式，考虑土地上面所涉及的三农问题，即如何解决农民的生活方式和生存方式，从而是实现和谐、共同发展，该点是旅游地产开发必须解决的根本问题。对度假旅游产品和旅游吸引物的理解；比如非地产开发商要对于非地产类的开发商，如制造业、传媒业等投资主体，首先必须把房地产开发的功课补起来。引入房地产行业资深人才。研究房地产政策，法律法规。房地产项目开工建设报批取证。房地产市场研究；市场购买力的研究。房地产的物业分类和配比。销售通道的建立。对地产开发有了一定的认识后，还需要对上面第一部分谈到的要素有所了解。

　　旅游地产综合体的出现是城市旅游地产经济、社会、技术形态发展到一定程度的必然产物。它既是城市旅游地产的产物，也是当今社会、政治、经济的发展对旅游地产业提出的新要求。当然，具体旅游地产综合体的开发通常是市场行为，它的成功与否取决于综合体与旅游地产的多方面关系和自身的开发水平，如区位、地价、商圈、交通、产业、环境和消费能力等，以及在此基础上对综合体的定位、功能匹配、空间组织、形象特色等众多因素，应该说存在一定的市场风险。另一方面，由于旅游地产综合体对周边城市旅游地产发展和布局等方面有较大影响，因此周边城市旅游地产也将承担旅游地产综合体开发所带来的收益或风险，这就需要旅游地产规划对其总量、布局、规模、功能、开发强度和产品形象等方面进行适度调控。

　　为此，特别对旅游地产开发企业应该熟知和熟悉的有关方面提出建议，为方便阐述，以旅游地产开发企业应该懂得的"旅游地产开发五经"来做全面表述。

　　一经：政治政策。旅游地产业是当今世界经济发展最快,前景最广阔的新型产业之一，它所产生的经济效益早已有目共睹。旅游地产业作为各国国民经济的重要组成部分和新的增长点，在经济生活中发挥着其它产业不可替代的作用。为此各国政府在发展旅游地产业方面，发挥财政职能作用,加大财政参与力度,增加对旅游地产业的投入，纷纷制订了相关的积极财政政策以加快旅游地产业的发展。

　　二经：经济收益。进入21世纪消费已经成为一种公认的产业。消费成为一个产业是新生事物，在过去竞争往往存在生产领域和销售领域，但当今，这两个领域的竞争已达到白热化程度，在这种情况下，消费市场顺应崛起，成为一个新的竞争领域。旅游地产业作为一个兴盛产业正逐渐成为消费市场的主角，而在争夺世界旅游地产市场的激烈较量中，旅游地产综合体最终胜出，并成为消费市场的主要竞争主体。"公共利益+居民利益+企业利益"，利益的均衡体现和客观界定是旅游地产项目能不能顺利推进的制约条件，因为旅游地产项目一般选择在远离城市的生态环境优质范围，而这种环境中的资源通常有两种权属，包括国家与集体所有的公共资源和居民个人所有的权属资源，如何平衡包括国家集体、居民个人、开发商三者利益关系就是旅游地产项目能不能顺利开发的制约条件。在这种前置条件下，就要认真的处理好公共服务空间的规划设计、居民生活方式与生存方式的方案落实、生态环境的保留和综合利用、分期开发的投入产出经济平衡等等；

　　三经：社会条件。旅游地产综合体的开发与建设顺应了世界对和谐世界、和谐社会、和谐经济的时代要求。和谐社会是一个充满创造活力的社会，是各方面利益关系不断得到有效协调的社会，是社会管理体制不断创新和健全的社会，是稳定有序的社会。它既包括人和人、人与社会之间的和谐，也包括人和自然之间的和谐；既包括各个阶层之间的和谐，也包括各个社会利益群体、利益集团之间的和谐；既包括政治、经济、文化各个子系统之间的和谐发展，也包括各个子系统内部的和谐发展；既包括中央和地方关系的和谐，也包括各个部门之间的和谐。旅游地产业是当今世界上发展最快的产业，也是当今世界上最具影响的产业链，在构建和谐社会中有着重要的作用。它对缩小地区间与城乡间的经济差距、增进国际间和地区间的交流、促进就业、丰富人民群众的文化生活、提高增强人民体质、强化民族素质、凝聚民心、增强爱国主义意识等都有着独特功能。要合理规划旅游地产综合体的功能分区和具体地块的容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等规划指标。同时，以市场为导向，优化产业布局，接轨旅游地产市场。

　　四经：土地设施。供地问题是综合体建设的核心问题。在旅游地产综合体建设过程中，应优先安排旅游地产综合体土地指标。根据城市旅游地产规划和地块规划具体用途、业态、建设周期等不同条件，采取有针对性地土地出让方式，实行带设计方案出让、地铁上盖物业与配套设施捆绑出让等模式。对于项目拟建范围内有基本农田的，要做好调整工作，为旅游地产综合体建设拓展用地空间。旅游地产综合体建设离不开基础设施的改善，在道路交通、信息服务、餐饮住宿、金融商业等各个方面需要进行大力完善，以适应旅游地产综合体发展需求。

　　五经：保证保障。政府要积极发挥"有形之手"的作用，从体制机制、舆论导向等方面着手，为城市旅游地产综合体建设提供必要的保证。一是要加强领导。成立城市旅游地产综合体建设领导小组，建立定期例会制度，研究解决城市旅游地产综合体开发建设中的重大问题。二是要加强督查。建立健全考核督查机制，将城市旅游地产综合体建设工作纳入年度目标责任制考核内容，并对建设进展情况进行跟综。三是要加强协调。要采取积极、灵活、有效的措施，切实帮助解决城市旅游地产综合体开发建设所涉及的规划、土地、资金、政策和基础设施配套等重点问题。四是要加强宣传。加大对城市旅游地产综合体建设的宣传报道力度，为城市旅游地产综合体建设营造良好的舆论氛围和社会环境。

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