当前我国的社会现状是，老年人很少有自己的时间去享受生活。而且当前的养老服务体系还不够完善，一些中低龄老年人对生活的需求形式种类多样，传统的居家养老模式很难维持下去，老年人的生活质量水平也难以提高。而田园养老模式可以从精神、心理和身体多重层面实现对老年群体的安置和生活质量水平的提高，具有明显的功能上的优越性，总结为以下几种功能体系：
 

2.1  心灵回归-精神实现功能

心灵回归，强调田园养老项目所独有的，提供的独一无二的返璞归真，梦归田园那种生活环境，彻底摆脱城市喧嚣。大自然是心灵的家园，在自然风光优美的田园中，远离了城市的喧嚣与躁动，心灵回归了简单的本真，纵情山水之间，精神得到最大程度的放松。在田园中养生，种田、种花、做手工艺品、安静地读书、徒步行走、与朋友聚会等等，这些简单而自在的活动会让疲惫的心灵重新获得氧气与动力。针对老年人容易感到孤独的心理特征，设计田园会所、读书会、运动俱乐部等具有人文关怀的度假产品，产品设计上注重细节处理，以便于老年人进行情感交流，精神世界得到充实与满足。

2.2  医疗护理-身体疗养功能

医疗护理涉及医药产品、保健用品、营养食品、医疗器械、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个领域。为医疗康复病人提供相关医院、诊所、药品超市、保健品超市、相关健康管理等机构，为每个在这里养老的人提供专属的健康管理档案与康复治疗方案，对于医疗型田园养老地产，还将从医学研究、医学养护、医学培训及学术会议接待等几个方面来进行开发，实现医疗高端化，为客户提供就近就医的便利与高水平的康复效果。

2.3  体验乡村生活-生态休闲功能

在田园中养老，享受的是乡村的田园环境，是以生态资源为基础的休闲体验。乡村生活与生态休闲是因果互动的关系，乡村生活的体验包括吃生态绿色食品、住农家院落、学习农耕文化、体验原生态民俗表演等等。

2.4 了解本土文化-文化体验功能

文化体验，两层意思，一是体验项目地独有的文化资源所营造的文化氛围，另一个是为老人提供的业余文化生活，丰富其精神文化需求。文化是体验的源泉，是乡村的灵魂所在。在田园中养老，一方面是绿色环境、绿色食品对身体的滋养，同时也是乡村本土历史文化、生态文化、农耕文化对人精神的陶冶。本土的民俗文化常常在休闲度假区中以情景化的方式体现出来，如江南农耕文化园的江南小院。

2.5 多元度假体系-全龄养生功能

“421”家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系，我国养老还是以居家养老为主体，大概占90%。根据老年人的养老心理，大部分的老年人不服老，对单纯的老年社区会心理抗性大，因此复合全龄社区养老主题开发路线风险相对较小，老人与儿女同住一个小区的不同公寓，针对祖孙三代设置不同特色的配套设施，既方便了家人照顾，也不会让老人感到孤独，社区的养生、医疗、亲子、教育等配套设施也能够满足三代人的不同需要，这是郊区田园养老地产开发的常见模式。

田园养老是一个以养老服务为中心的综合农业、休闲、体验等多功能为一体的休闲度假区，它将为游客打造餐饮、住宿、旅游、娱乐、商务、养老等多种功能集于一身的全方位服务体系，每个体系都针对不同的游客群体进行精心设计，并且各具田园特色。田园养老不但要从项目策划中出奇制胜，以硬件设施打造为基础，同时提高自身服务水平，更要想顾客之所想，对于老年群体的实际需求尽心深入分析，帮助客人实现其在田园养老所要达到的目的。田园养老的服务体系主要包含以下几方面：
 

3.1  周边旅游游览服务

田园养老度假区一般设立在风景优美的地方，这里有优越的自然文化环境，社区为客户提供周边景点优惠门票、导游讲解服务、接送车服务、租用自行车、租用相机等旅游游览服务。

3.2  田园康复疗养服务

主要针对亚健康及患病人群的身体康复服务，为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料，度假区常常配备有综合型医院、中医院、健康体检中心等医疗机构，治疗护理团队在人员配置方面规定有专业的管理人员、具有一定职称的专业医生、注册护士、有执照的护士、心理医生、护工和其他人员。除了医疗服务设施，田园度假区中更注重为顾客提供自然康复的环境，使人的精神能够自然放松，根据中华经典医学康复方法，从SPA、瑜伽、药膳等多个角度达到身体自身的平衡。

3.3  田园运动养生服务

生命在于运动，适宜的运动健身是一种比较科学的养生休闲方式，田园是一个大的运动场，田园度假区也会针对游客的运动养生需求提供一系列的服务，如山地自行车、徒步、滑雪、漂流、高尔夫、室内瑜伽、中华武术、专业SPA、形体训练、棋牌、器械、篮球、网球、羽毛球、垂钓、跑步、骑车健身等运动，并为游客推荐专业的运动指导。

3.4  田园养老其他项目服务

除了以上三类服务体系，田园养生养老的服务还涉及到许多方面，如农业体验服务体系，为游客提供采摘、制作、农产品供应、农家住宿等服务;高端商务服务体系，为游客提供组织会议、户外拓展活动、宴会、聚会、商务交际平台、高端会所等服务;生态住宿服务体系，原生态夯土住宿、木屋别墅、欧式风情、贴身管家服务等;婚庆服务体系，婚庆基地、婚纱摄影、婚庆典礼、婚房设计、婚礼用品服务等。亲子娱乐教育服务体系，亲子乐园、儿童游乐城、幼儿园、小学、中学等教育机构等。

田园养生养老度假区是一个综合的休闲体系，它可以汇聚一家三代人共同生活、休闲、娱乐、疗养康复等，是具有便利交通与良好自然资源的特色养生养老度假区。

田园养老的成功开发建设，对投资商-农民-乡村三者之间的效益关系十分重要。投资开发商通过运营田园养老可以获得应得的经济回报，并且能够随着项目的投资、开发和运营管理等商业行为的开展，形成自身的品牌，逐渐扩大品牌影响力。而农民在田园养老中是最直接的受益者，农民可以通过土地的流转获取租金收入，或者参与入股获得分红收入，以及参与到田园养老项目中来换取工资收入。乡村则可以以此为契机，借助田园养老模式促进乡村升级发展，推动乡村公共基础设施建设升级，将建设美丽乡村观念付诸实践。
 

作为三方效益的重要载体，田园养老的盈利模式可以围绕以下几方面开展：

4.1 观光采摘与采摘会员制

在留出客户耕种的土地的同时，预留出农庄的“经营”用地，这部分土地可以进行统一种植、统一管理，要种植绿色健康的蔬菜，开展参观、体验采摘等活动，提高知名度。这点目前休闲农业都在做，需要有创新。

对于没有租到配套土地、或者是自己不愿意耕种的老年人，可为其办理采摘会员。每年缴纳一定的年费，便可定量在农庄的菜地里进行采摘。采摘的蔬菜在满足老年人自己需求的同时，也可以送给子女，一举两得。

4.2 耕地出租

预留部分农业用地，根据客户需求，进行耕地出租，老年人可以在租到的土地上种植自己感兴趣的农作物，前期要注意稀缺效益，引起老年人的种植欲望，以便为今后的大规模开发做推广。

4.3 养生餐饮

食疗，是人类养生历史上的里程碑。而养生食疗对治愈老年人的一些小问题有着很好的疗效，对于不愿自己动手做饭的老人可根据他们的身体状况制定食谱，当然味道是要有一定的保证。农庄在老人入住时最好对老人的身体状况有一定了解，对于不适合入驻的老人尽量委婉拒绝。同时配备常驻医师，能够及时治疗一些常见病症。

4.4 免费农业技术服务

有些老年人并不懂种植技术，农庄可充分利用在经营菜地种植时，为有需要的老年人进行技术指导，提升老年人的信任度与影响力，打造品牌效益。

4.5 加入社区文化与组织俱乐部活动

可以定期邀请参与耕种菜地的老年人参加类评比项目的活动，评选出优秀者，在进行物质奖励时，推广经验，将农庄打造成现代都市外的世外田园。

田园养老的开发就是对田园、农业资源，乡村闲置农宅的统一收租、整改、利用。改造要讲究文化性、乡土性等原则，乡味得到最大程度的保留与展现。乡村风貌、建筑材料也要尽可能体现出乡土化。

5.1  异地养老模式

异地养老模式包含“季节性”养老、“候鸟型”养老和异地购房养老三种模式，每一年抽出几个月的时间，随着季节的变化，到不同的地方或者到购得的乡村住宅地去，进入到另一种生活状态，通过呼吸山田原野的新鲜空气，体验原始的农耕，以亲手种植的绿色产品为食，健健康康、快快乐乐的安享晚年。

案例：广西巴马长寿村
 

5.1.1 自然气候条件：

巴马地属广西河池市，位于广西西北部，是一个多民族聚居地，巴马地区属亚热带季风气候区，典型的喀斯地貌，蕴藏着丰富的溶洞，年平均气温20.4℃，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜均小有温差，人居环境和气候条件十分宜人。

5.1.2 巴马养老品牌：

巴马地区土地、谷物中含有大量的硒，水质好，且环境幽静，空气清新，负氧离子浓度高，再加上特处的地理位置，成为一个天然疗养圣地，是世界五大长寿之乡中百岁老人分布率最高的地区，被誉为“世界长寿之乡·中国人瑞圣地”。

5.1.3 巴马养生食品：

巴马由于其独特的地理位置和环境，长期以来朴素自然的饮食文化在历史发展过程中自成一体，而且凭借新鲜空气、矿泉水、无污染的食物、青山绿水和神秘莫测的岩洞成为游客们的健身和天然疗养场所。巴马地区山多地少，地理环境较为封闭独特，所以生长的五谷杂粮多受地理、气候、环境、土质、水质等独特条件的影响而成为稀缺的珍品，包括稻谷、油鱼、木薯、香猪等种类丰富多样，在2005年，巴马香猪通过国家地理标志产品保护。

5.1.4 旅游资源：

丰富多样的地形条件，温和适宜的气候，共同造成了巴马丰富独特的旅游资源，主要旅游景点有百魔洞、祈寿宫、赐福湖风光、弄友原始森林、龙洪田园风光、好和响水天坑、东山瑶族风情、长寿探秘等。这些令人心旷神怡的自然风光，吸引了大批的异地“候鸟”前来度假、养老。

5.2  立体养生养老模式

立体式养生养老是集文化资源与自然资源于一体，将运动、医疗、宗教、文化等养生方式相结合的立体式养生理念，是养生养老综合体的表现。立体式养生养老，服务项目齐全，为身、心、灵的放松和成长提供全方位引导，是借助项目地特有的自然、文化资源，完善一系列配套设施基础上构建的综合养老模式。

案例：文登养生之都
 

5.2.1 自然区位优势

文登南临黄海，有156公里海岸线，岬湾相间，岛礁棋布，12公里优质沙滩，岸坡舒缓，沙净水清;岸边有绵延数十里的万亩松林，造就了南海别具魅力的黄金海岸。这里空气中负氧离子特别丰富，对人的皮肤和呼吸道系统非常有益，空气质量常年优于国家一级标准。文登拥有丰富的自然养生资源和优越的区位优势、环境优势、文化优势、交通优势、土地优势等多种核心优势，对于发展田园养老具有得天独厚的地理优势。

5.2.2 养生养老资源优势：

(1) 文化资源

文都的圣经山是中国道教全真派的发祥地，通过激活利用道家文化，打造国学培训和禅文化体验，打造成为道家修持静修基地。并且依托良好的自然环境，打造完善的养老、疗养配套设施，对于退休后的老年养老群体，是一所修心、静心、养心的绝佳场所。

(2) 自然养老养生资源

滨海养生资源：拥有156公里的黄金海岸线，

温泉养生资源：文登是中国“温泉之都”，城区周边20 公里范围内散布5处高品质天然温泉：汤泊、天沐

山林养生资源：昆嵛山、圣经山、天福山、回龙山

农业养生资源：无公害珍鲜果蔬、海产品等特色农业加快发展，海参养殖达到2.5万亩，西洋参种植达到3万亩。

丰富的滨海、山林和农业资源为养老服务提供众多的项目设计和可选活动，感受山林饱含负氧离子的养老空气，参与适宜的农事体验活动，无公害农产品的饮食保证，都作为养老场所重要的物质基础呈现出来。

5.3  休闲农业养老模式

农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高。

案例：崇明岛养老农家院
 

5.3.1 养生资源：

崇明岛地处长江口，是中国第三大岛，被誉为“长江门户、东海瀛洲”，是世界上最大的河口冲击岛，世界上最大的沙岛。崇明岛气候宜人，四季如春，生态旅游初具规模，海鲜、鲜果等养生食品丰富，是上海老人青睐的养生地区。

5.3.2 养老体系：

“崇明岛农家养老”首批试点村———新河镇金桥村。这个村有80户农家符合养老条件。被选中的农家每户住房面积都在150平方米以上，卫生设施一应俱全，保证入住老人都有自己独立的房间，且提供子女探望时的住宿。每个居住在农家的老人只需要支付500元护理费、住宿费和200元伙食费。

案例：北京将府庄园养生园
 

将府庄园养生园位于北京东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地，附近有200多万平方米的绿化带，自然环境优越，同时距离市区较近，交通方便。

将府配套设施包含：

● 国际会所：设有图书阅览室，小型超市，咖啡厅和茶社以及艺术装饰品店、花店、面包房等特色小店，美容美发店、洗衣店等，满足养老群体的各种日常生活需求。

● 康复中心：提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。建立健康档案，定时对老人的健康状况进行监督和管理，提供必要的医疗保障。

● 管理服务中心：接待来访，会员服务及管理办公中心。

● 将府俱乐部：设置有包含文化艺术、书画、园艺、养生课程在内的老年大学，还可以自发组织和参加各种兴趣俱乐部，设置多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗游泳馆等。为老年群体的业余精神文化、体育休闲生活提供丰富多彩的选项。

● 垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽情享受大自然的美妙。

● 高尔夫球场：小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽情挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场还特别设计了绿色景观，老年人可一边打球一边欣赏绿色景观，与大自然零距离接触。

运营模式是企业的运营目的，就是通过吸引客户、雇员和投资者，在保证盈利的前提下向市场提供产品和服务。田园养老首先要区分运营主体，一般包括专业运营管理公司和村集体统一运营管理。此外，在选择运营模式要注意把握运营的要点，对于田园养老产品品牌精心塑造，充分调动农民的参与积极性。达到三方效益共赢：投资开发商——农民——乡村。

6.1  会员制的俱乐部模式

概述：养老机构的会员制模式是在出租房屋的同时提供的变相养老服务。一方面是以养老的口号经营房地产，另一方面又以房地产的名义捆绑销售养老服务，是一种很好的商业模式。会员制模式有利于开发商回笼资金，且开发商拥有养老地产的产权，可以进行抵押融资，但对于消费者却存在潜在的风险，目前在社会上存在巨大争议。

代表案例：北京太申祥和山庄
 

典型特征：

采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。

模式点评：

(1) 是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式;

(2) 将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式;

(3) 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色

6.2  度假基地连锁模式

概述：将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式。它以基地连锁的扩张形式来完成，是一种将养老和度假旅游完美整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户。与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔，例如北京金港家苑、江苏生态养老连锁等，在这种连锁的模式下，老人可以住北京，也可以住上海，还可以住海南或者东北等公司连锁机构。

代表案例：北京金港家苑、江苏生态养老连锁
 

典型特征：将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式。

模式点评：
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。

6.3  分时度假模式

概述：将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁。它是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。分时度假养老是客户只购买房屋一定时间的使用权用来养老度假，并不占有房屋的产权，房屋产权属于开发商。目前分时度假式养老在我国尚未流行，在海南、昆明等地有一些地产实行，取得了较好的效果。

代表案例：云南卧云仙居、浙江城仙居
 

典型特征：将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁

模式点评:
是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。 我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。

6.4  以房养老模式

以房养老是从西方发达国家引进的一种新型的养老方式，指的是老人将自己的产权房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。发展至今，在我国主要出现了租售换养、以大换小、售后返租、倒按揭四种主要形式，并对应着不同的适合人群。

代表案例：南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓
 

典型特征：采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”

模式点评：
这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。

7.1  项目选址原则

养老地产项目的选址是项目开发的一个最基本环节，也是一个最容易被忽视的环节。项目的选址成功与否在某种程度上决定了项目的受欢迎程度，也决定了项目开发的成功或失败。因此，在项目开发之前一定要掌握此类项目选址的基本原则，认真对待项目的选址问题。

我们认为养老地产项目的选址除了应满足居住区选址的一般要求外，还应该有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影响养老地产项目选址的关键因素呢?针对这些因素又有什么具体要求呢?另外，如何利用对这些因素的分析来确定与项目相匹配的最佳选址方案呢?为了解决这些问题，有效地指导养老地产项目的选址，我们对国内外的一些养老地产项目以及相关文献资料进行了搜集、分析与研究。经研究，我们认为影响养老地产项目选址最关键的要素有六个，即：地块区位、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势六个方面，下面我们将逐一进行分析与阐述。
 

影响养老地产项目选址的六大关键要素

7.1.1 地块区位

项目应选址于城市边缘或近郊。

第一，养老地产项目的选址，不需要选择于市区。首先，由于老年人退休后不需要去上班，活动半径相对小于年轻人，因而对区位的依赖程度上不如年轻人敏感。因此，只要保证养老地产项目与市区间有良好的交通联系便可以满足其相应要求。其次，市区生活环境比城市边缘或城市近郊地区的生活环境往往更嘈杂，不符合老年人的生活习惯。再次，市区的土地成本相对较高，考虑到经济性问题，容积率要求也相对较高，因而居住环境不适合老年人。

第二，养老地产项目的选址，不宜距离市区过远。项目距离市区过远，地区发展条件不成熟，配套条件不足，因而投资要求过高。另外不符合市场需求。

第三，养老地产项目选址于城市边缘或近郊地区优势明显。首先，城市边缘与近郊地区距离城市较近，与市区联系紧密，有利于满足老年人的生活习惯与情感。生活在城市中的老人，往往对曾经生活过的城市具有一定的感情，因而不能完全使其脱离城市。另外，养老地产项目具有多元化的特点，养老产品多元化，老人也具有多元化的情况和多元化的需求。因此，难免有老人的子女在城市中工作这种情况。养老地产项目距离城市较近，可以方便老人与子女联系。其次，城市往往具有比较完善的配套设施，邻近城市可以有效的利用城市配套设施。这样既可以有效地减少养老地产项目中对相关配套设施的投入、降低开发成本，又可以避免重复建设带来的浪费。

7.1.2 自然环境

项目周边应有良好的生态环境。研究发现，很多老年人选择到例如海南、巴马等生态环境较好的地方去养老。这是为什么呢?其实原因很简单，良好的生态环境能够改善局部气候，增加负氧离子含量，提供良好的景观效果。因而有利于养生，也更能赢得老年人的欢迎。而老年人的身体条件弱于年轻人，老人对环境的要求与依赖程度更要高于年轻人。因此，为了让老人生活得更好、安享晚年，在做养老地产项目开发之时要尽量选择生态环境良好的地区。

7.1.3 生活环境

最尽量避免选址于闹市区、商业区、工厂区等嘈杂地段;尽量避免以城市主要交通干线为界，尽量避免影响老人生活安全的地段。

由于老年人喜欢清静，而闹市区、商业街区、工厂区等环境噪音大，车流较多，因此不适于养老项目的布局。而城市的主要交通干线车流比较繁忙、车速较快、噪音较大，因而养老地产项目不适宜以城市的主要交通干线为界。

7.1.4 配套设施

养老地产的选址应考虑地块周边的市政设施与公共服务设施配套条件。市政方面，尽量与市政管网相连，利用城市提供的基础设施保障;公建配套方面，由于养老地产项目的产品不同、定位不同，对开发成本的控制也有不同要求，因此应尽量保证项目与周边的医疗卫生、文化体育、商业服务等公共服务设施之间具有良好的可达性，方便老人对公共服务设施的享用。如此，同样可以有效地减少养老地产项目中对相关配套设施的投入、降低开发成本，避免重复建设带来的浪费。

7.1.5 交通条件

项目选址地块应保证交通便利，对外联系方便。对于居住区而言，交通条件便利，通达性较好的居住区会受到业主的欢迎和青睐。养老地产项目也同样，交通条件便利也是老年人愿意来养老的一个必要因素。交通条件便利，不仅方便老年人去子女、亲属家探亲，也方便家属的探望。另外，交通便利也方便老人出游，方便老人对城市公共服务设施的享用。因此，作为养老地产项目的选址，交通条件是一个不可忽视的关键因素。

7.1.6 地形地势

关于地形地势条件，不同类型养老地产项目的要求也不尽相同。主要分为两种情况：第一种，是面向高龄老人的养老地产项目。这类项目应选址于地形平坦地段，尽量减少坡道为老人生活带来的不便。首先，由于这些老年人身体条件原因，如果场地内地形起伏较大、此类路段过多，不利于老年人行走，更不利于乘坐轮椅老人的出行安全。其次，养老地产项目的无障碍要求较高，如果地形起伏较多将为无障碍设施规划、施工等带来挑战，也增高了开发成本。因此，在项目选址之时，应尽量考虑地形平坦的地段。第二种，就是面向刚退休的老年人的养老地产项目，这类项目在选址时可以考虑地形有一定的起伏。因为地形的起伏有利于塑造丰富的景观，提高环境景观效果，而且地形的起伏也不影响这类老年人的生活，反而可以为其提供健身、锻炼的空间条件。因此，关于地形地势还应该根据项目的类型而具体分析。

此外，养老地产项目具有多元化的特征，不同定位、不同类型、不同规模的养老地产项目对以上因素的依赖程度各不相同。因而需根据不同情况，综合考虑。例如，高端养老地产项目相对于低端养老地产项目而言，往往对地块的自然条件，即生态环境要求较高，而对地块区位以及配套设施条件要求相对较弱。因为，此类项目往往追求高品质，更看重环境，并且自身配套条件相对较高，所以对配套设施条件的依赖相对较弱。而位于城市周边，与城市联系便利，且距离城市稍远一些的郊区，往往生态环境较好，易营造良好的生活环境，可以满足此类项目对品质的要求，因此这类地区往往是高端养老地产项目的最优选址方案。相反，低端养老地产项目或者规模较小的养老地产项目，往往自身不具备较高的公共服务配套条件，因此对配套设施条件的依赖相对较高。于是此类项目在选址之时，更应看重的是地块区位与配套设施条件因素。

综上所述，养老地产项目的选址应该着重考虑地块区位、自然环境、生活环境、配套设施、交通条件以及地形地势等六个方面因素。而不同定位、不同规模、不同类型的养老地产项目又要根据项目自身的不同情况，对上述因素进行综合权衡和考虑，做到因地制宜，具体问题具体分析。只有这样，才能确定与项目相匹配的最优选址方案。

7.2  功能分区

养老地产项目的基本功能区应包括：生活居住区、商业配套服务区、休闲娱乐区、医护保健区、教育服务区、儿童托管区和管理服务区等。
 

功能分区

7.2.1 生活居住区

生活居住区为老年人日常居住的生活区。主要为老年公寓等老年住宅。

7.2.2 商业配套服务区

商业配套服务区主要是为老年人提供商业配套服务的区域。包括银行、保险公司、邮局、商场、超市、洗衣店、理发店、咖啡厅、餐馆、度假酒店等。

7.2.3 休闲娱乐区

休闲娱乐区主要是为老年人提供室内外休闲娱乐的场所，供老年人日常交流提供场地。主要包括公园、书画室、棋牌室、阅览室、茶室、健身房、电影院、剧院、老年活动中心、特色农场等。

7.2.4 医护疗养区

医护疗养区主要为老人提供医疗、护理等服务的区域。主要为专业医院、护理中心等。

7.2.5 教育服务区

教育服务区主要为老人提供包括健康、烹饪、艺术等方面的继续教育服务，圆老年人的求学梦，丰富老年生活，陶冶情操。真正实现老有所为，老有所乐。主要包括老年大学等。

7.2.6 儿童托管区

在一些养老地产项目中，有部分老人与晚辈一起生活，也有晚辈探望老人时会带着儿童一起居住。因此，就需要有专业的儿童托管服务。儿童托管区就是为迎合这部分需求，而专门设立的区域。主要包括幼儿园、儿童托管中心等。

7.2.7 管理服务区

管理服务区主要为入住的老人提供手续办理、物业管理、家政服务等综合管理服务的区域。包括：接待服务中心、配餐服务中心、物业管理服务中心、家政服务中心等。

综上所述，此种功能分区是基于大型养老地产项目的功能分区，比较理想，配套比较完善。但是，具体养老地产项目还应根据具体项目的规模大小与项目类型综合考虑确定项目的功能分区。

7.3  用地布局

养老地产的规划布局应以人为本，充分考虑老人的需求、生活习惯、环境营造、享用公共服务实施的便利度以及安全性等方面因素，合理安排不同功能分区之间、不同项目之间的位置关系。具体应遵循以下几点原则：
 

布局原则

“养老地产项目用地布局基本模型”的提出是基于大型综合养老社区的基础上，提出的抽象理论模型，旨在为养老地产项目的规划布局提供参考。详见下图：

功能布局理想模型

本模型的特点是：

a) 于项目中心集中布局公共服务设施，形成公共服务中心，养老生活居住区以公共服务中心为核心环绕布局。这样布局极大地保证了公共服务设施的利用效率，提高了可达性，方便每个生活居住区对公共服务设施的享用。

b) 主入口直接与休闲娱乐区相连。这样布局避免了入口是管理服务区所造成的束缚感、压抑感，避免了入口是医护疗养区的紧张感。相反，主入口直接与休闲娱乐区相连，可以给人以环境优美、文化氛围活跃、欢乐而富有活力的第一印象。从而，彻底改变传统养老院或一般养老地产项目给人带来的孤独、沉闷、荒凉的习惯印象，增强业主的归属感和幸福感。

c) 模型将休闲娱乐区、商业配套服务区、儿童托管区与管理服务区集中布置，将医护疗养区、教育服务区与居住区结合布局。这样布局的优点是充分考虑老人休息、病人疗养以及教学活动对安静环境的需求，避免互相干扰。

d) 管理服务区位于项目核心区位。管理服务区为项目的核心服务区，布局在中心位置可以使其服务能力完全覆盖整个社区。另外，新业主到项目地考察，在到达位于管理服务区的接待中心前，沿路可以看到整个园区的综合配套和主要景观足以坚定新业主入住的信心，从而利于销售。

e) 满足业主的消费心理。此种布局的特点是，当业主进入到社区时，直接映入眼帘的就是公共服务设施，主要交通沿线亦都是公共服务设施。这会让业主感到社区公共服务设施配套十分完备，从而增强了对公共服务设施配套的满足感。另外，由于公共服务设施建筑形式往往比较丰富、美观，令人赏心悦目。其次，由于公共服务设施人流相对密集、活跃的特点，往往可以给人以欢乐、繁荣的感觉，从而打破养老社区的孤寂和荒凉感，最终提高业主对社区的认可度。

需要强调的是，“养老地产项目用地布局基本模型”是一个基于大型养老综合社区的基础上，抽象的理论模型，切忌生硬照搬模仿。不同养老地产项目可以根据具体项目的实际情况，加以灵活运用。

7.4  路网交通规划

养老地产项目的交通规划，应充分考虑老人的出行安全与出行习惯，做到人车分流，并适当采用公共交通，提倡使用低碳节能交通工具，减少环境污染，降低交通噪音。另外，在路网规划时，要考虑通而不畅的特点，从而降低内部交通的车行速度，保障社区内部老年人出行活动的安全。

山合水易观点

养老地产项目的规划应充分考虑项目的规模与其自身类型特点，具体问题具体分析，对项目的选址、功能分区确定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等进行深入研究和考虑，这是一个养老地产项目成功的基础。

8.1  建筑类型

8.1.1 住宅

住宅在养老地产中占据着核心地位，是十分重要的产品之一，是养老地产的最基本构成要素，也是老人决定是否选择入住所关注的首要问题。而对于养老住宅，住宅类型与户型又是老人重点考虑的两个方面。因此，什么样的住宅类型，什么样的户型，适合什么样的老人是我们在养老地产项目开发过程中，值得注意的关键问题。

A. 住宅类型

老年人的经济能力不尽相同，那么为了满足不同老年人的需求，在养老地产项目开发过程中，就要针对这些不同经济能力的老人，设计不同的产品类型与之对应。经研究，我们为不同经济能力的老年人精心设计了老年公寓、大众居家养老住宅、花园洋房养老住宅、高级养老住宅等不同类型的住宅产品。

a) 老年公寓

老年公寓，主要是公寓类型住宅，是针对经济能力偏弱或空巢老人而量身设计的养老住宅。

该类住宅主要为养老居室，并设有餐厅、老年活动室、心理咨询室、图书阅览室、老年网络大学、行政管理中心、咨询接待中心、职工宿舍、维修中心等综合服务与配套设施，专供老年人集中居住，是综合管理的住宅类型。
 

b) 大众居家养老住宅

大众居家养老住宅，主要为高层或小高层住宅，这类建筑属于养老住宅产品的主体，在经济上可以满足多数家庭的承受能力。同时通过户型的设计，可以有效地和居家养老模式结合起来，创造出不同类型的“两代居”，尽显家庭温馨，让老人晚年尽享天伦之乐。
 

大众居家养老住宅

c) 花园洋房养老住宅

花园洋房养老住宅，为多层住宅，主要是针对经济能力偏强的居家养老需求设计的养老住宅产品。此类住宅多采用先进的设计理念和技术，户型偏大，配备露台、阳台等，居住环境良好，适合两代居、三代居的居家养老需求。
 

花园洋房养老住宅

d) 高级养老住宅

高级养老住宅，主要为独栋别墅或者联排别墅型养老住宅，主要面向经济能力强，对老年生活有更高要求的养老需求。此类住宅具有低层低密的特点，更加方便老人直接享受户外环境，同时更容易营造亲切温馨的氛围，突出两代居设计理念，为较高标准的养老住宅。
 

高级养老住宅

B. 户型

老年人随着年龄的增长，在运动机能，平衡感，反应灵敏度，视觉及听觉等生理机能方面衰退明显。因此，在做养老住宅的户型设计时，要以方便老年人使用和提高老年人的生活居住质量为目的，以老年人的生活习惯与实际需求为核心来进行方案构思。具体应注意以下问题：

第一，充分考虑老年人的生理与心理特点，遵循安全性、健康性、便捷性、实用性和灵活性等相结合的设计原则。比如，充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，从而保证老年人能够方便地在住宅内走动，以形成科学合理且符合居住者生活习惯的户型。

第二，在功能布局方面，明确合理地划分各功能空间，保障体现老年人的自立和安全性。保证老年人卧室尽量靠南侧布置并设置阳台，方便老人休息晒太阳。保证室内动线流畅，减少垂直交通，消除地面高差，避免曲折多变的交通路线和空间布置。

第三，在设备与设施方面，要按照老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。老年人卧室内卫生间宜按残疾人卫生间标准设计，以满足特殊使用要求。

第四，要注重户型设计的适老性与经济性的统一。

另外，设计参照规范可参考《老年人建筑设计规范》、《无障碍设计规范GB50763-2012》、《老年人居住建筑设计标准》。

a) 公寓型养老住宅户型

为保证老年人使用的舒适性，设计中注意争取较大南向面宽和较小进深，使起居室、卧室、厨房采光充足;卧室空间大小、家具布置满足老人各自生活需求。服务阳台与起居室阳台连通，在较小的套型中形成连贯便捷的动线，对老人洗晾衣、种植花卉、晒太阳等均有益处;回游动线不仅有助于丰富室内空间，还对改善户内通风采光、增进视线、声音联系等具有重要意义。
 

b) 其他养老住宅户型

为了满足不同家庭养老需求，我们提供了三大类的养老住宅户型。即：一类是和子女住在一起生活的共居型户型;一类是半邻居型户型;一类是完全邻居型户型。

“完全共居型户型”

该套型标准较低，是在一个户型内按两代人不同的使用需求进行设计的。套型空间基本配置为“三室两厅一厨两卫”或“三室一厅一厨两卫”。
 

完全共居型户型图

回游动线：指住宅内各空间之间形成的可以回环往复的动线，通过对各室之间的开口数量和位置进行巧妙调整，可形成丰富的“回游动线”

① 缩短交通距离，降低老人发生意外机率;

② 便于老人发生意外时，紧急救助

③ 加强视线联系，了解老人需求

④ 促进声音通达

⑤ 利于通风采光

“半邻居型户型”

该户型在空间布局上，老年人和子女的居住空间独立性更强一些。此类户型还可设置成“分厨半邻居型套型”，老人和子女除了各自独立使用的卧室和卫生间以外，还有各自独立的厨房，这样解决了老人和子女生活作息时间以及饮食口味不同等问题。
 

半邻居型户型图
 

“完全邻居型户型”

该户型由适合老年人和子女居住的两套户型组合而成，能满足老年人和子女两代人均有独立的生活空间的需求，生活上互不干扰。同时，又方便老人与子女间的相互照顾和联络。这类户型还可根据客户的不同需求，设置成户内有门联通和户内无门联通两种类型。
 

完全邻居型户型
 

8.1.2公建

在养老地产中，服务有着举足轻重的作用。而服务的空间载体则是公建设施，因此公建设施的建设与配套情况，在一定程度上决定了养老地产的品位和价值。

经研究，我们认为在养老地产中的公建设施至少应该包括：医护配套、生活配套和娱乐配套三大公建设施体系。

6.2  建筑细节

在建筑细节设计方面，应将宜老设计深度融入生活情境，实现对老年人保持自立、自尊生活态度的引导与鼓励。适老化设计应体现在社区的各个角落，从细节处彰显人性化。

6.2.1套内设计

目前市场上养老住宅分两种，一种是老年人单独生活的专住型，另一种是和子女一起住的混住型又称两代居。不论哪种住宅模式套内都有门厅、厨房、卫生间、起居室、餐厅、卧室、阳台。这里先把这两种模式的共同的地方进行逐一设计解析。

A. 门厅

门厅在套内设计中所占面积不大，但在使用频率较高。老人在出门或回家时，往往在门厅要有一系例动作。因此，门厅的各个功能安排紧凑有序，保证老人安全出行。
 

门厅示意图
 

门厅设计详解

设计要点：

① 门厅要尽量开敞，保障轮椅的通行和急救单架的出入。

② 平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄，门户应设有高低两个观察孔。户门门槛高度应控制在20mm左右。

③ 门厅需要一边墙面布置鞋柜、鞋凳和设置扶手。鞋柜宜在850mm高度设置台面，以便老人使用。鞋柜下留有300mm高度以便于放常穿的鞋子。鞋凳靠近鞋柜设计，便于老人换鞋，鞋凳旁边应设有竖向扶手，帮助老人站起身来。

④ 设有轮椅折叠暂存空间深度约350mm，设置伞立防止雨水滴湿地面。

⑤ 门厅应设有照明，灯具开关设在进门方便操作的位置，距地1200mm，可留一处电源，供吸尘器等电器使用。

⑥ 门厅通行宽度要保证轮椅通过和护理人员的操作空间，一般不小于1200mm，门厅轴线尺寸不小于2200mm。

B. 过道

过道在户内连通各个房间，起着联通的作用。在设计过程中要注意以下几点：

① 宽度不应小于1m，以方便轮椅及护理人员通过;

② 长度也不宜过于太长，以降低腿脚不方便的老人由于行动路线过长而带来通行的危险;

③ 灯光不应和其他房间产生亮度差，减少由于灯光强弱变化为老人带来的不适，降低产生危险的可能;

④ 洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯，保障老人通行的安全;

⑤ 应设置带指示功能的大面板开关，方便老人使用;

⑥ 走廊长的房间，应在多处设置控制开关，方便老人使用;

⑦ 扶手高度约700-800mm，注意材料的手感和耐久性，使用近圆形的扶手，扶手端部向下方或者墙壁方向弯曲。
 

过道示意图
 

过道设计详解

C. 起居室

起居室是老人聊天、待客等家庭活动和看电视的场所。应迎合老人心理需求和活动能力进行设计。应营造开敞明快、亲切温馨的氛围，让老人感受到生活的乐趣，保持良好的心态。其设计要点如下：

① 起居室的开间、进深尺寸是考虑家具的摆放、轮椅通行和老人看电视的适宜的视距而确定的。一般老人住宅中起居室的开间为3300mm~4500mm，进深通常不小于3600mm。

② 沙发与茶几间通行距离不宜小于300mm，茶几距电视柜间距至少800mm。坐具摆放不宜封闭，坐席区宜设老人专座。茶几高度通常在500mm左右比较适宜。

③ 起居室宜“袋形”布置，尽量保证不被主要交通动线穿越，以形成安定的区域。

④ 起居室内保证良好的自然采光与通风，门窗采光面积要大，开启扇保证一定数量和面积。

⑤ 除主要照明外，还应设置局部照明，方便老人读书看报，大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。

⑥ 起居室与阳台交的地面交接处应接平，不宜产生高差。
 

起居室示意图
 

起居室设计详解

D. 阳台

阳台主要是提供老人晒太阳、锻炼以及收拾杂物的场所，是老人与外界交流接触的需求。提高老人身心健康有着重要意义。

① 考虑轮椅的回转空间，阳台进深宜大于1500mm，阳台地面与室内高差进量消除或减小。

② 在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当实墙面来满足储藏功能。可钉挂吊柜、倚靠储物柜、在墙上加钩挂小物等，进行分类储藏。

③ 阳台宜设洗衣区，洗衣机旁边应配上洗涤池，便于老人清洁和清扫、浇花时就近取水。洗涤上方应设灯具。

④ 阳台护拦高度1100mm~1200mm,晾衣杆宜采用升降式，晾衣杆摇柄安装在距地1200mm。
 

阳台示意图
 

阳台设计详解

E. 餐厅

餐厅在老人的日常生活中使用频率较高，不仅满足于老人的一日三餐还承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使空间更为舒适和明亮。

① 餐厅宜靠近厨房设置，使上菜、取放餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过程距离。

② 在老年人住宅中，宜保持餐厅与厨房之间的视线关系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。

③ 备餐台或餐边柜可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。

④ 餐厅应具备适当的“延伸”的灵活性(可采用餐起空间联通，餐桌可折叠拉伸等手法)，以适应节假日亲友来用餐时人数突变的情况。

⑤ 餐桌下空档处的高度保证腿部及轮椅可推入。若有轮椅老人，则应为其留出用餐专座。专座的位置应方便轮椅的进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。
 

餐厅示意图
 

餐厅设计详解

F. 厨房

周到细致的厨房是保证老人实现自主生活的基础。空间设计的重点是确保老人能够安全、独立地进行操作活动;其次要能做到省力、高效，支持老人完成力所能及的家务劳动，从而生活更自信与愉悦。应考虑以下设计问题：

①保证各种常用设备安排紧凑，操作流线合理，各操作之间互不防碍¬，交接顺畅，形成理想的“工作三角形”，保证老人使用时省力、安全。

②水池上方中部高度可设置沥水托架，便于洗涤后顺手放置餐具;炉灶旁的中部柜可用于放置调味品、常用炊具等。

③操作台下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部的插入，可升降的操作台更佳。

④炉灶及洗菜池前挡板处宜设置舒适扶手，便于乘轮椅的老人抓握扶手靠近操作台，并可在操作时倚靠，减少体力消耗。

⑤炉灶宜有自动断火功能并与抽油烟机联动。点火同时抽油烟机启动，关火后抽油烟机延迟工作一定时间再自动关闭，确保老人安全使用。

⑥厨房可布置至少两人使用的小餐台，供老人在厨房简单用餐。可以兼做操作接手台，注意摆放位置不影响老人出入。

⑦解决老人爱囤积食品，存放冷冻类药品、营养品等的需求;冰箱旁边应有接手台面，便于老人取放物品。

⑧拉手造型圆润，尺寸合理，便于老人抓握，不会造成老人挂擦磕碰，安装位置合理，处于老人舒适操作高度范围内。

⑧ 老人厨房操作台以U型、L型布局为佳，一是利用转角布置水池及灶台;一是有利于形成较长的连续台面。
 

厨房示意图
 

厨房设计详解

G.卧室

卧室在老年住宅中除了睡觉休外，还往往会容纳其他活动，对于行动不便卧床的老人而言，卧室更是老人主要的生活场所。老人的房间需要安全性和舒适度。

① 老人卧室面宽一般为3600mm以上，进深也不低于4200mm。床与对面家具之间的距离大于800mm，以便于轮椅通过。

② 老人卧室进门处不宜设置狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便。床头应设紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及。

③ 老人床旁应设置较高台面供老人撑扶，兼具储藏功能(例如书桌、床头柜等)，宜设置明格或抽屉，供存放随时拿取的物品，并便于老人看清、翻找内部的物品。

④ 老人畏冷喜阳，卧室宜布置在南向，使光线尽量照到床上。

⑤ 老人卧室的进深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间，二来可以满足老人分床睡(摆放两张单人床)的需求，还能在卧室中留出一块完整的、活动区域。

⑥ 空调不宜直接吹向床铺和座位。电脑屏幕不要正对窗，以免反光。
 

卧室示意图
 

卧室设计详解

H. 卫生间

卫生间是老年住宅设计中不可缺功能空间，设备密集、使用频率高空间而有限。老人在使用时发生跌倒、摔伤等事件的频率很高，突出疾病也很多见，是住宅中最容易发生危险事故的场所。在设计时需遵循以下原则，保证其安全、方便性。

① 老人使用的卫生间面积不能过大也不能过小，空间过大时，会导致洁具布置比较分散，老人在使用时动线太长，行动中又无手扶处。增加了危险性。面积过小，通行较为局促，老人行动不自如，容易发生磕碰，而且造成轮椅进入，护理人员很难相助。尺寸在2200mmX2250mm

② 划分干湿分区，避免老人洗浴完穿着湿托鞋带到其他区域地面，增加滑倒危险。

③ 坐便旁边设扶手，辅助老人起坐动作。淋浴喷头、浴缸旁边也应设L型扶手，辅助老人进出洗浴区域，以及在洗浴中转身、起坐等。

④ 为方便救助人员进，卫生间的门设计为推拉门或外开。紧急呼叫器距便器前沿距离不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位置安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成误碰。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至距地面100mm处。

⑤ 老年人更应使用坐便器，重心较稳定。注意水箱应采用较大的扳手式冲水开关。宜设置智能便座，解决老人一系列清洁困难。考虑到一般操作在右边，故便坐的电源插座亦宜设在便器右侧，距地高都为400mm。

⑥ 老人使用的淋浴间内部尺寸应比一般的淋浴间略宽松一些，以便护量人员进入。但也不能过大，以免老人脚下打滑无处扶靠。通常宽900~1200mm、长1200~1500mm为宜。最好在浴间设置坐凳。

⑦ 浴缸长度不宜过大，以防止老人下滑溺水，内腔长度不宜大于1500mm;高度不宜超过450mm，以便于老人进出;浴缸壁宜有合适倾角，便于老人盆浴时倚靠。

⑧ 老人洗面及整理的空间设计要点：应保证老人能坐姿操作，并有适宜的台面和充足的储藏空间。

⑨ 老人洗浴前后穿脱衣物、擦脚换鞋的空间设计要点：保持较高室温，能坐姿完成动作，并要有适宜的台面、挂杆、搁架等放置衣物。

⑩ 老人进行洗衣机刷洗清洁用具等家务劳动的区域设计要点：应有放置洗衣机和换洗衣物的空间，同事要考虑洗涤、清洁用具的存放位置。
 

卫生间示意图
 

卫生间设计详解

I. 细部空间设计

① 墙壁

墙壁转角部分作圆角处理;

除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里;

扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。

② 地面

选用吸音浸水后也防滑的材料;耐磨损。

③ 门窗的设计要点

门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm;

门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门;

门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间;

居室窗台的高度在750～800mm左右;

窗台的宽度要适当增加，一般不少于250～300mm;

矮窗台里侧应当设置高0.9～1m的安全栏杆

8.2.2公共空间

A. 楼厅电梯厅设计

① 电梯内部设置，轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置，正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面;

② 电梯按钮操作盘设置在适合乘坐轮椅者使用的高度，且两侧都可以进行操作，电梯开门时间较长，且门口装有光电感应装置，防止夹伤;

③ 电梯尺度，尺寸要适应担架的长度，应大于1400㎜X1350 ㎜;

④ 留足轮椅可以转身的空间;

⑤ 方便的出入口，宽度要确保轮椅可以通过，门宽宜大于800㎜，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门;

⑥ 地面铺设浸水后也能防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽;

⑦ 大厅应清晰的交通动线，设置盆栽及休息座椅，便于老人休息停留。同时在门厅的一角还设有专门的休息区，供老人坐在阳光下眺望外部的景色;

⑧ 设双重门，防风节能;还可利用玄关两侧空间作为雨伞或轮椅的临时存放处;

⑨ 门厅大堂服务台的位置与入口玄关，电梯厅以及周围各空间具有良好的视线关系，使工作人员能查看到各方状况;易于管理;

⑩ 门厅大堂通向各个功能区域的走廊、通道应有明确的导向，引导人员的动线分流;对楼、电梯和公共卫生间等重要空间应有清晰的标识;

⑪ 门厅大堂应设有宣传栏和展示区。宣传栏可设置在入口附近或电梯厅内，便于老人或其他来访者经过时看到;

⑫ 门厅附近还可配置小卖店、公用电放台、物品存放处等，方便老人使用;

⑬ 交通动线应尽量简便。失智老人往往无法判断路线，所以建筑内的交通动线最好简单且可以回游，不需要老人选择路口和方向，以免迷路。
 

电梯示意图
 

电梯厅示意图

B. 公用楼梯设计

踏步宽度充足，注意防滑，照明充足。

① 楼梯踏步尺寸

对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在300mm以上，梯段净宽度1200mm，休息平台1200mm。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。

 

楼梯踏步
 

② 楼梯照明

注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。
 

楼梯照明

③ 楼梯扶手

楼梯扶手应安装牢固，采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上。端部向下方或者墙壁弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒，如果有可能最好与走廊连接在一起。扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙。扶手可设置为双重高度(900和750mm两种)。
 

楼梯扶手
 

C. 消防设计

从老年人的生理特征出发，对消防设施进行人性化和精细化设计。

建立有效的防火分区。结合火灾探测器，在防火门上设置自动释放器，平时防火门常开，火灾时自动关闭形成有效的防火分区。
 

增加使用无动力逃生梯。无动力逃生梯是依靠逃生人员的自身重力，带动梯子进行工作，对于行动不便的老人，是一种很好的逃生渠道，同时比较容易搭建。

老年人是人类社会的一个特殊群体，由于退休赋闲以及从抚养人口转变为被抚养人口，几十年形成的生活规律发生了剧变，不仅是生理上的退化，许多老年人在心理上都难以为自己找到合适的角色。在思想上、生活上、情绪上及人际关系等各方面上都产生了不适应，容易产生失落感。
 

而景观在养老地产中是不可或缺的一部分，老人每天的生活都离不开各种各样景观。因此，针对老年人的特殊需求，对这样一个特殊群体的生理特征、心理特征和行为特征进行深度研究，通过适老化景观的研究、设计及营造，缓解甚至治愈老年人的生理及心理方面的问题，为老年人提供健康、安全、优美、生态的景观环境，提高老年人的幸福指数，具有深刻意义。

另外，对开发商而言，适老化景观的设计可以有效地提高养老地产的产品价值，增强产品的受欢迎程度，进而利于养老地产产品的销售和盈利。

因此，为了做好养老地产的适老化景观设计，我们针对适老化的景观设计原则、景观元素、景观设施、景观的特色化与标识化以及景观中的文脉进行了深度研究，以期为养老地产开发过程中的景观环境建设提供指导。

9.1  设计原则研究

9.1.1 多层次的户外交往空间

根据不同个性的老年群体的需要进行合理安排，在户外交往空间的布置上，既有较为开敞、热闹的群体活动空间，又有较为私密、安静的私人独处空间，在空间的布置上做到有大有小、有动有静、有开敞有密闭、有公共有私密，创造多层次的户外交往空间。
 

 多层次的户外交往空间

9.1.2 易识别、易达的道路体系

老年人的空间识别能力和记忆力随着年龄增长逐渐下降，方位感差，容易迷路，给户外活动带来障碍。因此，易识别、易到达的道路体系尤为重要，清晰明确的标识系统能增强老年人的方位感，在居住区内部一些重要的活动场地或路口地带，都需要设置清晰明确的标识系统，或者运用指示牌、小品或雕塑等来强化环境的特殊性。另外，建筑造型、色彩到细部的处理也都要考虑可识别性，以加强老人的识别与判断能力，谨防老人迷路。

9.1.3有安全感的领域性场地

领域性反映了人们对空间环境占有欲与控制欲，它能为使用者提供安全感。老年人对领域感的要求更强，他们既希望参与到各年龄层的活动中去，又希望有自己专用的活动场地，供他们自由活动，不被人干扰(如图)。
 

景观能为老年人提供专有的活动场地

9.1.4 激发老年活力的多元化景观

多元化的景观环境能够促进老年人的户外活动，激发老年人的活力与朝气，不仅是身体上，更是心理上的活力，能够提高老年人自身的抵抗力的同时拥有更好的晚年心态，常葆青春。因此，对每一个景观层次都要进行细致的塑造，以便更好地满足和促进老年人频繁而多样的户外活动(如图)。
 

 多样的户外活动

9.1.5 安全、舒适的景观元素

由于老年人生理和心理方面的特征，在环境的安全性和舒适性方面有更高的需求。要求有适宜的日照、清新的空气、安静、亲近自然的环境以及适宜的声光氛围，特别要要避免危险或可能引起危险的元素干扰，才能使老年人轻松愉快的展开活动(如图)。
 

舒适的景观元素

9.1.6 完善、易操作的景观设施

老年人对外界的刺激、危险感知能力不灵敏，所以各类景观设施在设计时应注意提供视觉、听觉、触觉甚至嗅觉上的刺激和引导，是安全和易于使用的，设施的尺寸也应该符合老年人的人体工程学。

9.1.7 生态保健型植物造景

养老地产的景观绿化，要充分考虑绿化的层次，注重乔木、灌木与藤草植被的结合，形成点、线、面的绿化系统，主要以改变小气候、组合空间、创造景观为目的，着重其调节环境温度、减弱噪音、抗风、杀菌的作用，为小环境增加空气湿度、改善区域气候、净化空气、吸尘滞尘等方面起重要作用。此外，在相似的空间节点应考虑安排不同的植物环境，同时应有通俗易懂的树种说明标注，以此来提高环境的识别性。也可调动公寓老人自行维护和管理，使绿化维护方便易行，且能发挥老年人的创造性表现力。

9.1.8 人文关怀的无障碍景观

老年人自身的需求与现实的环境因其生理和心理状态的变化而产生较大的距离，老年人进行户外活动时产生了阻碍。因此景观应充分考虑无障碍设计，器材设施应符合老年人生理特征，真正做到场所空间的方便可达(如图)。各种活动设施要满足无障碍设计，步行道路面应当平整、防滑、顺畅、水平，并采用不反光的铺装;通过控制空间的领域性和开放性程度，能一定程度上控制犯罪的发生，在心理上加强可防卫性。
 

植物造景提供活动场地
 

无障碍景观

9.2  景观元素研究

适老化的景观元素主要包括适老化景观铺地、适老化景观水体、适老化景观植物、适老化景观构筑物等。

9.2.1 适老化景观铺地

人进入老年阶段，由于生理机能的老化，就会出现行动迟钝、看不清楚或者听力减弱，并且这些症状会随着年龄的增长会愈演愈烈;他们的意识和行为动作都不太协调，协调能力下降，可控制的环境也变窄，对身心安全都存在着危机感，所以他们比任何一个群体都渴望得到健康与安全感。老年人每天的大部分活动基本都是通过步行来完成的，经常行走于步行空间不仅可以使老年人生活充实，强身健体，还可以增加社会交往的机会。因此，园区内的各类活动场所和景观道路系统的景观铺地适老化设计十分重要。

铺装场地的材质一律选择软性材料，防滑，防水，如透水砖等;场地空间随着老年人的不同面积大小也不同，如开场性的大空间和私密空间等;活动场地的周围都需要设计廊架等休息设施，方便老人就地休息，小型广场可以结合植物为背景进行设计;道路布置须满足可达性，便利性，同时增加老人行走的趣味性和舒适性;主环路人车分流，保证人行通过时的安全性;道路宽度适宜，主要考虑残疾人的轮椅通过;社区景观设计中步行道的设计宜多用摩擦系数较大、平整度较高的地面铺装材料;道路转弯处的铺装材料特殊处理，主要起到提示的作用;道路无障碍设计，如台阶，坡道，扶手栏杆等，尺度适宜，材质柔软实用性强;卵石按摩道，刺激感官系统;停车场的设计要满足轮椅上下车的宽度。

9.2.2 适老化景观水体

在舒适、安全的适老化景观环境中，老年人追求的比物质更高层面的精神层面的需求。风景秀丽、和谐安宁、赏心悦目的景观空间，能让老年人排除忧愁与心理负担，感受到生活的美好，身心放松，在潜移默化中使内心获得安全感与美的感受，促进健康和交往;景观设计时，如果需要营造活跃快乐的氛围时，就可以采用动感的、变化的开放形态作为景观的主体，如喷泉等;营造安静平和的氛围，可以采用大面积的静态形态物体作为景观主体，如大面积的水面，水边的植物倒映在水面上，天空与水面作为一个统一的背景映衬出树木的倒影，水天一色;在适老化景观环境中可以因地适宜的设计水景，比如喷泉、叠水、湖面等，大量的水景也可以释放足够的空气负离子，让老人们在享受清凉的同时可以使大脑神经系统得到放松、有益于身心健康;水池、花池等景观小品要便于坐轮椅老年人接近，方便触摸、观赏。

园区内水系主要以自然溪流为主，在休息广场中可以设计静水和水生植物组合，刺激老人的感官系统;局部设计休息观景平台，增加老人的活动兴趣;环绕水系的散布道，对不喜欢运动的老人来说是一个很好的去处，即可以欣赏花鸟鱼虫，又可以起到健身的作用。

9.2.3 适老化景观植物

结合老年人的特殊性，我们在设计适老化景观的时候，要注重各种色彩给人们带来的不同感受，合理设计景观;比如在设计娱乐活动场地的时候就要多采用运动感比较强的橙色系或者橙色系组合;在安静休息的场所，多选择运动感弱一些安静的颜色，比如青色系列;人到了老年时期，各器官功能全面性衰老，视力减退，老化，眼疲劳;听力减退，重听耳鸣;感觉迟钝，味觉减退，这些变化加强了情绪不稳定，心理烦恼，为忧郁、躯体功能下降，多种衰老病症丛生，容易产生继发性情绪障碍和心理疾病;不同的色彩对老年人的生理、 心理刺激是不同的,可以引起一系列不同的色彩联想,达到辅助治疗的作用;园林植物能释放大量的空气负离子，能固氮释氧，能杀灭细菌，净化空气，十分有利于老年人心脏病、高血压、神经衰弱的健康恢复;因此在植物配置时要根据老年人的生理和心理特点，充分利用生态保健的植物，以乔、灌、藤、草植物共同构成多层混交立体的植物环境，适当配置花灌木和色叶树木，同时具有生态上的科学性、配置上的艺术性、功能上的显著性，使活动场所和植物形成一个相互依存，相互影响的生态系统。为老年人提供一个清新健康、和谐有序、稳定、优美且能长期共存的活动环境。

植物配置要求，四季有绿，三季有花;大量使用落叶大乔木和常绿中层树种;科普花园中大量种植本土植物，更加具有想吐气息;引鸟工程的使用，提高老年人的兴趣;保健型生态园林，刺激老年人的各个器官，起到医疗保健的作用。

9.2.4 适老化景观构筑物

老人们容易产生懒惰的心理，或者行动不太方便以至于不愿意走出室外，这时候我们就应该通过景观来诱导他们融入景观环境，让室内和室外有一个很简单方便自然的连接;适老化景观环境中的基调应该是明朗健康，尽可能的满足阳光照耀，利用紫外线来杀菌，促进老年人健康。但是要采取一些遮避的措施，以防止强光炫目或晒伤，提高景观舒适度;老年人手脚不灵活、不喜欢走太远的路，而且他们的活动具有随机性，要保证每个老人走出公寓，都可以迅速找到一个适合自己的户外活动场所。

回廊要连接建筑和场地，方便老人随时可以退回建筑内;亭，廊，花架必须带顶棚，防止雨雪天气或者过强的紫外线;材料尽可能使用木质的，增加舒适度;尺度不宜过大，要适合老年人身体机能的变化而定;特殊座椅的使用，提高场地的使用率。

9.3  景观设施研究

景观设施作为园林景观的构成要素之一，是景观造景中必不可缺少的一部分，它与建筑、山水、植物共同构筑出完整的园林景观，体现了景观环境的性格和品质，赋予了景观空间更积极的内涵和意义。景观设施是集实用与观赏于一体的，在养老地产的适老化景观设计中，景观设施更是与老年人的户外具体活动息息相关，不仅是老年人最常用、最常接触的景观要素之一，也是起着点缀环境、美化环境、烘托气氛、加深意境等作用，是养老地产适老化景观设计研究中不可缺少的一个组成部分。

养老地产的适老化景观设计应从老年人的生理及心理需求出发，创造真正适合他们需求的景观环境。老年人较一般人群对阳光、灯光、交流、休憩舒适性、安全性等因素的需求更为强烈，因此在景观设施的设计与设置过程中，应充分考虑老年人的实际需求。

9.3.1 座椅、坐凳

用于休息、等候的座椅主要布置在步行道、街道旁、建筑出入口附近。用于交谈的座椅宜采用优于直线排列座椅的U形或圆形布置座椅，且宜布置在僻静之处，免于嘈杂(如图二、图三)。用于观赏的座椅宜靠近主要场所，如主要道路旁、人多的转角处、能俯瞰广场的地点，座位高于活动场所可以获得良好的视野，更有利于观赏。在材料选择上，座椅面材宜用木质、较软的材料、结实的垫子，不宜使用混凝土、石材、钢材等坚硬、不舒适的材料。

9.3.2 垃圾桶

养老地产中的垃圾桶分包括生活垃圾桶类与景观垃圾桶类。收集生活垃圾为主的垃圾桶，常配置在多层、高层、别墅等住宅或地下车库单元门口，此类垃圾桶强调垃圾桶自身收纳功能及清运的方便性。景观垃圾桶类主要用于收集流动人员丢弃的果皮、纸屑、烟蒂等废弃物的垃圾桶，在道路边宜较一般小区更多，以方便老人，活动场地边宜根据场地大小适当设置。景观垃圾桶的布置要注意可达性，方便做轮椅的老人能够方便丢掷。在材料选择上，不仅要适合清运，而且要做到与景观能够融合。

9.3.3 照明系统

照明系统的布置应注意：居住区入口、建筑入口和停车场内应采用高亮度照明以保证安全;有台阶坡道变化处应设置照明;有人使用的区域附近应设置照明，以界定铺地边界，避免阴影;使用光线向下的照明设施向下投射重叠照明防止眩光;可在重点路线设置灯带，起引导作用;庭院灯间距宜8~12m，草坪灯间距宜6~8m。

9.3.4 标识系统

标识系统的布置原则应注意：结合夜间照明在活动场地边设置标识牌、宣传通知栏等在主道路分叉口、建筑出入口设置指示牌。材质上要注意采用易识别的材料及颜色，表达清晰明确、且要防眩光。

9.3.5 户外健身设施

老年人健身器材应结合场地及健身步道设置，材料要求符合老年人人体工程学，且做到采用柔软、防护的地面。

9.3.6户外饮水设施

户外饮水设施适宜布置在锻炼区域、健身步道附近，方便活动的老人能够及时地补充水分，地面宜速干、防滑，选择材料要求耐水、防锈，符合老年人人体工程学等。

9.3.7 户外厕所

户外厕所宜布置在活动场所、健身步道周边，为活动老人提供便利。材料上应注意朴实、自然，能很好地融合入景观之中，且方便到达(如图十四);内部设计应符合老年人人体工程。

9.3.8 户外引鸟设施

户外引鸟设施宜设置在景观林地周边，为老年人增加观赏游乐的趣味性，创造自然的环境唤醒老年人的听觉。

9.3.9 户外音响系统

户外音响系统宜布置在活动场地、健身步道周边，采用贴近自然的材质，易于融合入景观之中。选择时段播放有时代感的音乐或促进活动的音乐，不仅烘托老年人对往昔的美好回忆，引起共鸣，也能激发老年人的活力。

9.3.10 户外紧急呼叫系统

户外紧急呼叫系统应结合照明系统的灯杆布置，在活动场地节点周围宜有易发现、防误触的紧急呼叫按钮。
 

表格 1 景观成品设施布置原则与材料要求一览表

9.4  特色与标致研究

适老化景观不应仅仅满足老年人户外活动的生理需求，更应该结合老年人的心理需求，艺术性地创造、提高景观的特色化和标致化。

9.4.1 适老化健身，养生景观研究

不同于一般社区的健身景观体系，特色化的健身，养生景观更侧重于对自然生态的依赖，运用自然朴实的元素，创造出一个既安全又充满趣味性的田园养生区。具体措施如：

A. 通过对健身养生步道周边环境的营造，使其更加生态化;

B. 通过对各类活动设施的统一设计，使其具有一个综合的多功能的活动场地;

C. 通过对健身步道的形式以及尺度高差的改造，使其具有挑战性和趣味性。

9.4.2 适老化微艺术农田景观研究

微艺术农田就是以农田为载体,运用艺术手法和其它工程技术手段,以美学、园林艺术、景观生态学等理论为依据, 对农业植物进行设计,达到一定的艺术效果,达到农业物质产品、农业艺术产品和农业休闲产品三丰收的目的。具体措施如：

A. 通过对土地地块的不同分割形式，形成各种不同的景观图案，有利于识别;

B. 通过不同的作物及其花叶的颜色区分每个地块，给予强烈的视觉冲击。

9.4.3 适老化乡村景观研究

乡村景观是以景观生态学为理论基础，创造健康、舒适、优美的乡村环境的科学和艺术，其根本目标是创造一个社会经济可持续发展的整体优化和美化的乡村生态景观。具体措施如：

A. 通过对自然要素的灵活运用，使其有更强的亲和力;

B. 通过对乡土植物为主，营造自然生态的乡村景观;

C. 通过对自然乡野元素，营造一个家的感觉，给老人一块钟情的土地。

9.5  景观文脉研究

景观的适老化不应仅仅满足老年人户外活动的生理需求，参考马斯洛需求层次，更应该结合老年人的心理需求，通过挖掘、创造景观的场地精神文脉的艺术性以达到实现老年人各层次的心理需求。

在养老地产的适老化景观设计中，针对老年人的心理需求，挖掘场地精神文脉，艺术化地对景观进行处理，通过叙事回忆、美好世界、传承传统三大方法为老年人创造能够实现自我的景观。

9.5.1 叙事回忆

老年人往往喜欢对过去的光辉岁月的记忆反复提及，不仅是老年人的一种回顾与展望，也是是创造话题，促进社交的一项活动。

能够唤起老年人儿时、年轻时美好回忆的场景，包括老的物件、游戏、玩具、具有时代特色的活动等等，通过情景化、可参与的雕塑、景墙等景观元素表达，提升景观的趣味性。
 

马斯洛需求层次

9.5.2 美好世界
 

叙事回忆景观设计手法

老年人不仅可以回忆过去，更应该展望未来。在迈进老年人行列的中年人依然有许多年轻时没完成、甚至没开启的梦想，希望能通过景观激发老年人对未来生活的憧憬，重启一段新的美好生活。

针对艺术类的绘画、摄影小组，在举行季节性的花展等，为老年人的绘画、摄影等创造素材及提供场所，且组织比赛，进行展览，促进交流。

针对户外爱好者，对项目所在地适合骑行、爬山、垂钓等户外活动的经过挑选、策划，定期组织老年人出游，在有条件的地产项目中，可建设特色登山步道，为老年人户外活动提供场所，可定期举办登山大赛等。

针对旅游爱好的老年人，通过对中国及世界各地的自然风光、人文风光的介绍，组织交流会，分享出游经验、注意事项，鼓励老年人出行。

9.5.3 传承传统

不仅仅是针对老年人，对于中国传统思想，老中青混合居的住区增加传统文化的表达，例如二十四孝文化等，对年轻一代也有一定的教育意义。可以通过主题雕塑、景墙等创造文化氛围，且可以采用拟物化雕塑小品，创造更稳轻松且寓教于乐的景观空间。