产业地产进行拆分，一个是产业，一个是地产，当然，还有一个非常重要的课题不能忽视，那就是政府。从不同主体来看，本质上讲，产业寻求的是协同和资源获取，一方面寻求产业区域内部的协同，比如产业链的高效合作，另一方面追求依托于区域背书获得外部资源，比如政策条件的优惠、区域背书获得资金的支持等等。从另一个角度看，产业地产在一定程度上是产业集聚的规模效应，它可以极大地提高这个自组织组织在产业区内的内部高效运作和资源配置，并且还可以利用自己的品牌和规模来获得强大的议价能力。

从地产的角度看，产业地产实际上是为行业服务的，如何充分发挥区域规模效应取决于强大的规划能力和设计能力。同时，更重要的是如何吸引外资。以华夏幸福为例，它在产业地产方面做得很好。大部分利润来自低价位的土地收购和政府的投资回报(这部分毛利率高达95%)。有传言说，华夏幸福在一些县和地区几乎已经签约投资推广。强大的投资能力是连接政府和开发商的强大链条。另一个原因是后期的运营服务。如今，在地产的白银时代，我们可以看到大量地产开发商将其股票业务提高到了前所未有的高度，地产服务也做得很好。但做的突出的仍然是少数已建立的地产开发商。

产业地产与住宅地产的区别

虽然从时间上看，产业地产是住宅地产发展成熟的产物，但两者的相似度上并没有交集。我们说产业地产的出现源于两个需求，一个是城市化的发展导致资源溢出，另一个是承接经济转型。这就要求： ( 1 ) 产业地产依附于核心城市高度的经济发展条件和人口密度 ; ( 2 ) 高度开放的市场经济环境是根本支撑 ; ( 3 ) 一定的产业资源优势和交通优势决定了产业地产属性和形态。例如，浙江省乌镇依托杭州、上海，依托自身资源，承担部分研究职能，已成为互联网产业小镇。

另一方面，住宅地产实际上是资产定价，而产业地产本质上是金融产品定价，或投资定价。住宅主要依靠供求关系，而产业地产是一种持续经营获取收入的工具。也就是说，住宅地产强调的是资金的快速回款，因此住宅开发商一般非常关注两个指标，一个是IRR(内部收益率)，一个是滚动回款周期，前者兼顾了收益率和去化率，后者则是对资金链的强把控。而产业地产说白了是运营增值，获取稳定收益的生意，更加关注EBITDA，或者说经营性净现金流。

操作为王，衍生两条路径

随着住宅地产和商业地产市场的顶棚逐渐清晰，传统的土地生产产业已经进入产业地产。典型的两类代表是传统住宅开发商万科，以及早期就明确定位坚持做产业新城的华夏幸福。区别在于前者将产业地产视为自身转型进行库存管理的一部分，而后者则专注于此。

在产业地产经营方向上，这两类企业也有相对明显的趋势。首先，万科作为万科住宅地产一哥，一直以优质的产品和服务为核心竞争力。万科过去两年的产业地产项目质量也很高，比如深圳的前海公馆和广州恩宁路旧改，前者还联合鹏华基金发行了首个类公募Reits，实现了房地产金融创新和资金快速回流，同时打造了一批优质的特色产业地域。从项目的选择上可以看出，万科的产业地产更多的聚焦于比较核心的地段和城市更新上，着重运营地段的增值和地产服务，这样做的优点是项目普遍比较优质，也能打出万科自身在产业地产的品牌效应，不过缺点也很突出，项目获取难度普遍较大，而且万科似乎也意识到招商能力的不足，扩张冲动并不强。

华夏幸福采取的是农村包围城市的战略，是当前产业产权的普遍做法。不同的是，华夏幸福的招商能力是非常可怕的，能够在园区土地一级开发的时候实现前期锁定，基本上在园区内的招拍挂变成了定向招拍挂。当它是在土地层面上发展的公园。华夏幸福在早期以“谷安”的示范效应为依托，在过去两年内开始大规模分布。华夏幸福希望填补核心城市的价值洼地，并依靠强大的投资促进能力引入新的行业和人口，以实现增值和产业服务收入。风险也更加明显，因为产业地产依赖于核心城市资源的溢出，而且在全国范围内大规模复制存在一定的风险。