　　2010年6月,首届中国养老产业与养老地产高端论坛在北京举行,这将我国养老地产发展与研究推上了一个新的平台。随后,在楼市调控新政和世博会“科技创新、人文关怀”理念的推动下,养老地产作为房地产行业的一支生力军呼之欲出,并将成为房地产市场日渐重要的组成部分。老年经济的形成,对于我国房地产业的发展既是很好的机遇,也是严峻的挑战,如何开发更适合于老年人消费特点又具有好的经济效益的住宅产品,成为房地产市场一个重要研究课题。山合水易将从世博后我国房地产市场所处的宏观与微观环境、面临的内部与外部因素等角度出发,分析当前养老地产的发展契机。

　　2010上海世博会

　　我国养老地产的发展现状

　　我国的养老地产行业虽然具有良好的市场前景,但总体上还处在起步阶段,呈现出“小而散”的发展状态。例如上海,虽有很多家老年公寓,但普遍存在商品化程度不高的问题。现有的老年公寓多为政府投资,房地产开发商开发、营运的非常少。又如重庆,现有的老年福利设施大都体现出品质层次较低、服务类型单一的特点。市面上新兴的老年公寓,多为原来的已开发住房,只冠以“老年公寓”之名进行销售,实际上并未考虑老年人的生理行为特征。以“长寿岛”著称的海南,候鸟式的养老房产较受欢迎,但到目前,海南没有一处能够照顾全国不同地区老年人养老习惯的养老社区,房型设计和配套设施也不能充分适应老年人的需求。

　　缺乏专业性的老年公寓

　　因此,从现实来看,我国目前真正符合养老地产要求的房产项目还比较少,形成的房地产规模及产业集群都很小。尽管有不少养老机构在投入使用,但其选址规划、户型设计、设施建设等都与真正意义上的老年地产相差很远,远非国际上通行的概念,从业人员的服务管理水平也亟待提高;而专门根据老年人生理、心理特征而设计的,真正能够满足大多数老人居家养老要求的适老住宅则更是少之又少。换言之,养老地产在我国尤其是城市地区有着很大的发展空间和市场需求。老龄化社会机遇与挑战并存,养老地产蕴含巨大商机。人口老龄化在给社会经济发展带来严峻挑战的同时,也蕴含着许多机遇,庞大的老年消费群体将日益显现出其旺盛的消费需求,老龄产业完全有潜力成为国民经济新的增长点。

　　当前老年人口的消费需求为老龄产业提供了广阔的市场空间。我国2005年老年市场需求为6000亿元,2010年达到1万亿,2020年将达2万亿元。¹但每年为老年人提供的各类产品还不足500亿元,尤其在养老住宅的供应方面,全国才刚刚起步。老龄产业尤其是养老地产领域的供给与需求之间存在着巨大缺口,亟待补足。根据“上海老人养老方式选择及住房需求”专题调研结果,上海有约6.6%的老年人愿意通过置换获得适合家庭居住的住宅,11.3%的老年人愿意并有能力购买适合自己居住的独立住宅,2.3%的老年人愿意入住养老机构;另有约21.2%的老年人虽愿意住在现有住房中,但对住房的布置及结构并不满意,希望加以改进。因此,上海至少有41.4%的老年人可视为老年住宅的潜在消费群体。

　　由此可见，我国人口老龄化的发展现状和趋势决定了养老地产存在着大量实际需求,蕴藏着巨大的市场,养老地产的发展从长期来看将大有可为。

　　我国养老市场蕴含巨大商机

　　普通住宅无法满足老年人群的特殊需求,适老住宅供需缺口亟待弥补。

　　伴随着城镇住房制度的改革,我国居民住房条件有了很大改善。例如,上海市区人均居住积已从1990年的6.6平方米增加到2007年的16.5平方米,但目前老年人大多仍居住在普通住宅中,这些住宅没有轮椅通道、急救报警设备等,有的住所周围没有完善的医疗、生活服务设施,不能全面满足老年人的生活需要。随着个体生理和社会心理的变化,老年人往往对居住环境有特殊的要求,存在独特的住宅偏好,

　　主要可以归纳为:需要更多的私密性、安全性、可达性、环境的舒适性和连续性,追求尺度细部的适意、空间的连续无障碍和设备的简单操作,渴望一定但适度的社会交往。

　　目前的普通居民住宅通常没有考虑到购房者步入老年后的特殊需求,因而充满人性化设计的适老住宅必然存在很广泛的社会需求。老年住宅市场供给的不足或者说是空白与需求的强势增长形成鲜明对比,其间所蕴含的潜在经济效益及社会效益不言而喻。

　　独生子女父母的老年照料应成为养老地产关注的重点之一

　　人口老龄化是社会经济发展的必然结果,但我国的老龄化是提前到来的,其中,计划生育政策客观上起了助推作用。出生人口的大幅减少导致老年人口相对大幅增长,缩短了人口转变的时间,从而加速了人口老龄化步伐。以上海为例,在计划生育政策的持续作用下,人口出生率长期处于低水平,户籍人口中少年儿童比重也已降到很低的水平,2006年以来均在8%左右徘徊。与此同时,老年抚养系数逐年上升,2009年已达32.6%。上海首批独生子女父母将于2013年前后进入老年阶段,届时,60岁及以上老年人口中,独生子女父母将逾80%;2018年独生子女父母数量进入高速增长期,每年有24-34万独生子女父母成为老人,独生子女父母的居住环境、生活照料将成为巨大的社会问题。因此,养老地产(尤其是其中适老住宅)的开发与经营,应当充分考虑独生子女父母的养老和生活需求,以应对我国人口政策带来的长期后果。

　　独生子女父母的养老问题日益凸显

　　内部因素：房地产市场发展趋势使然

　　首先,价格理性回归与客户群体细分是房地产市场发展的必然趋势。我国房地产价格进入快速上升轨道已持续多年,自2005年初房地产“新政”启动以来,国家对房地产市场调控措施越来越细、力度越来越大。当然,宏观调控存在一定的滞后效应,因为从政策出台到市场有所反应需要一个消化过程,但是,从长期来看,我国房地产业目前正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变,房地产市场价格的理性回归将不可避免。而价格的理性回归必将伴随房地产市场的客户群体与市场规模的调整,因此,开发商只有把握住数量可观、稳定性高的细分客户群体并为其建立稳固的细分市场,才能在行业集中度越来越高的房地产市场中长久生存发展,立于不败之地。根据山合水易分析,随着老年人口数量的不断增大,老年消费群体正在逐步发展为房地产市场的重要客户群体,他们有特殊的居住需求、相当的资本积累和改善住宅条件的意愿,开发商可从定价、房型设计、配套设施等方面有的放矢制定开发计划,这样既有助于开发商占领市场,实现销量与利润攀升,又能使不同客户群各得其所,购买到满意的住宅和服务,最终实现房地产市场的供需平衡与稳定发展。

　　其次,传统房地产未来刚性需求减弱,发展养老地产有助于实现房地产行业可持续发展。从长远来看,房地产市场的传统需求会有所萎缩。由于现阶段购房的主力是70后和80后人群,在住房制度改革和传统观念的影响下,购置自住婚房的刚性需求是相当高的。但是到90后人群成长起来时,很多夫妻双方家里都有房子,因此,90后及以后的人购房需要就没有那么迫切了,需求量也会减少很多。传统的房地产大概还有15~20年的时间可以开发,而房地产行业内的传统房地产企业居多,均面临一个长远发展的问题,现阶段有效拓展新的业务领域,是谋求自身长远发展的基点。所以,房地产商、投资人关注养老地产也是在关注房地产行业自身的可持续发展。只有在危机出现之前作出准确的前瞻性判断并适时调整发展方向,才能做到未雨绸缪,在少子老龄化的社会人口形势下实现行业发展的平稳过渡与长期繁荣。

　　世博效应为之创造条件

　　2010年中国上海世博会的理念和效应将对社会经济生活的诸多方面产生长远影响。从关注养老地产的角度出发,世博效应和理念主要体现在科技创新和人文关怀两大方面。科技进步是人类社会文明发展的趋势,创新精神则是世博会永远的主题,2010年世博会首创的生命阳光馆自开幕以来,馆内展示的高科技应用于日常生活为行动不便人士提供的帮助令众多参观者惊叹不已,在世博场馆关注度排行榜上,生命阳光馆曾超越中国馆,上升至第一位,这也充分体现了本届世博会的人文主义情怀。

　　上海世博会基于关爱残疾人士建立的生命阳光馆

　　世博会生命阳光馆展示的高科技产品和服务充分印证了“平等、尊重、和谐、共享”的理念,也使我们更深刻体会到,科技服务于人的生活才是科技创新的宗旨和原动力,而为弱势群体提供扶助、创造良好的生活环境更是人类社会自古传承的可贵精神。随着全球老龄化程度的日益加剧,老年人(尤其是高龄老人)作为行动不便的弱势群体,高科技在日常生活中的应用和普及也将为他们带来福音。因此,养老地产的开发、适老住宅的设计同样应当借助现代科技充分实现对人的关怀。

　　本届世博会中,德国馆展示的多代屋项目被人口专家广泛认同,认为是“积极老龄化”的创新,值得借鉴。所谓“多代屋”,就是把幼儿园、青少年俱乐部、中老年人的聚会地点,以新颖时尚的方式集中在一起,从而为人们创造一个本地区居民自由会面、随意交谈的好场所,可以让老人自愿、量力参与各种社会活动,充分发挥他们长期积累下来的丰富经验和专业知识,在为社会服务的同时也提升老年人自我存在价值,使老年人的被需要感和成就感在老有所为中得到完美体现,极大地丰富老年人的精神生活。这一展示项目同样给我们以启示,即对老年人群而言,居住环境的便利舒适是提升其生活品质的一个方面,而生活环境中愉快的人际交流、价值体现也是促进老年人群身心健康不可或缺的另一个要素。因此,多代屋项目虽不以高科技见长,但却处处体现出浓浓的人情味和细节之处的良苦用心。在养老地产的发展过程中,我们尤其需要注意到,由于生理和心理特征的变化,老年群体对细致完善的人性化服务和管理的高度需求,这种对住宅产品附加价值的需求在某种程度上甚至高于对住房本身的要求,而这也是人文关怀的一种实际体现。