当下，文旅小镇是一个非常火的话题，不少政府将其视为新的经济增长点。政府坐镇指导，企业积极投入，媒体卖力宣传.....一时间，全国各地冒出非常多非常多小镇，让人想起大跃进时期“村村点火、户户冒烟”时的情景。

毋庸置疑，特色小镇建设是一件利国利民的好事，它在推动经济增长、增加就业岗位、改善人居环境、统筹城乡发展等方面起到举足轻重的作用。但一个令人担忧的现象是，有不少地方政府或者企业，都把小镇想得太简单了。

本文结合对全国50多个小镇的考察和诊断，将各大误区整理如下，希望给予大家参考：

一、认为小镇申报成功就万事大吉

小镇建设并非朝夕之功。即使一个普通房地产项目，从拿地到建成，最少也需要三五年;何况一个特色小镇项目?基础好、条件成熟少说也需要7、8年，新建的则需要十几年甚至二十年。

申报之前，你需要做好顶层设计，需要拿好地，设计好相关的开发模式、盈利模式、运营模式。申报成功后，你能得到一笔政府扶持的资金，但后续的运营、IP打造、社区管理等工作也纷至沓来，各种难关需要你去突破。特别是在这个竞争激烈、各地皆小镇的时代，你稍不留意，就可能被KO。

比如，浙江的某小镇，由于后期管理不善，就被连续降格，最后变成一个普通的小乡村;又比如，某地的丹麦小镇，建得非常漂亮，但由于产业无法导入、人口无法聚集，最后沦为旅游景点。

一个小镇能申报成功，说明它有成功的基础，就好像一个学生获得“三好学生”的奖状一样，能证明他有一定的能力，但不等于他以后就一定非常优秀，就一定是个顶天立地的汉子。

二、小镇圈地无非就是搞房地产

有些中小房企在大城市已被大型企业挤压得毫无生存缝隙 ，被迫转移阵地，但是，三四线城市的存库量又太大，市场风险无法预估，恰逢特色小镇风起云涌，他们自然不会错失这个机会。可以说，他们是被迫到“特色小镇”这条道上的。但是，因为他们并不清楚特色小镇是什么东西，就只能继续沿用过去房地产积累的知识、经验、理念去做小镇。

我们经常发现，有些项目本来是房地产开发，特色小镇政策出来后，都纷纷“改名换姓”，晋升为科技小镇、文创小镇、基金小镇。但你到里面去看看，除了房子还是房子。

不可否认，以特色小镇的名义拿地，地价确实很便宜，但是你做的房子没有市场需求，再便宜的房子也会乏人问津。何况国家现在严厉打击这种挂羊头卖狗肉的行为。没有房地产，怎么留得住人?如何理解中央关于特色小镇“宜居、宜业、宜游”的精神。“居”是什么?产业和城镇以及人如何实现良性互动?光讲产业，那和过去的工业园、产业园、开发新区有什么区别?现在有几个工业园还活着的?

所以，文旅小镇不必忌讳房地产，只是房地产开发的模式、盈利模式和过去单纯的地产开发有很大的区别!而房地产可以解决“生活”这一问题。

三、重视规划忽视策划

没有策划，哪来的规划?没有前期策划，你怎么知道当地的哪些资源可以加以利用?你怎么知道市场的消费特征?你怎么知道同类竞争产品做得如何，又有什么短板?没有策划，你如何定位小镇，设计好相关的运营模式、开发模式、盈利模式?

俗话说，知己知彼，百战百胜。你连自己、连对手都不知道，怎么在市场冲出重围?我不敢否认，国内很多规划院的画图水平非常高，看了图纸让人热血沸腾，但能落地的又有几个?规划图纸改了又改，项目推倒重来的成本有多高?你算过没有。

策划绝对不是一块抹布，也不是可有可无的鸡肋。先策划后规划，做好小镇的定位和顶层设计才能确保小镇的开发的有序和不跑偏。

四、上行下效，简单地画框框

很明显的现象是，很多地方政府几乎照搬中央关于特色小镇的参考意见，急急忙忙地定时间、定数量、定范围、定人数、定投资规模。

在时间方面，一般规定为“3年”;小镇范围则定为“3平方公里”，人数则要求一个小镇容纳“3万人”，投资规模则要达到“3年30亿”。总结来说就是“4个3”。

这个框框首先由国家某部委圈定，然后从省到市，从市到县，从县到镇，一级一级地下派任务。一旦没有完成任务，就要问责。于是乎，有条件的地方报几个，没有条件的，创造条件也要报几个。我甚至发现，一个非常贫穷落后的县城居然报了十几个，很多都是“生拉硬扯”的。

好像照着中央的规定画圈圈，特色小镇就一定能建成。但他们不明白，每个地方的经济发展水平、自然禀赋、交通条件都不尽相同，为什么要“一刀切”出一个个小镇呢?如果再继续下去，相信5年之内肯定有一批小镇烂尾。还记得当年产业园遍地开花的情景吗?如今不少产业园已成为鬼城，黑灯瞎火、野狗乱串、野草疯长。小镇不能再重蹈覆辙了!

五、以为背靠旅游风景区就能成功

在很多人看来，只要在风景区建几个酒店，搞一些房地产开发就成为小镇了!

至于盈利模式，他们想得更简单：“卖房子、收门票、餐饮消费”，陈向宏的三大招。但其实并非这么简单。国家对小镇的要求是“宜居宜业宜游”。旅游风景区最多就是宜游，还会宜居宜业吗?

何况旅游风景区与小镇是两个概念，它们至少在4个方面存在不同：

一是体验不同。景区只是表层地玩、看、吃，追求的是感官的享受和刺激，时间短、过程短，而文旅小镇一般以自我融入后的内心体验为主，是一种身心的愉悦，没有尖叫、没有疯狂、没有一闪而过的快感。有的只是慢慢的体味和感受。

二是盈利模式不同。景区是以收取门票为手段，而小镇除了地产开发外，二次消费(包括吃、住、玩、购、行等)、产业的发展、产品的销售才是最大的赢利点。

三是开发模式不同。景区相对简单，只有肯投入，设施都有现成的出售，安装即可。而小镇却更为复杂，要经过一系列非常专业的策划、规划和开发，因为地域、文化、消费观念不同，没有可以复制的模式。

四是氛围不同。景区游乐园人越多越好，所以热闹和喧嚣不可避免。而小镇营造的却是一种氛围，需要人慢慢的安静的体会。而一旦人满为患，小镇的生命也就开始走向枯萎。

正因为它们之间存在巨大的差异，我们就更不能简单地处理。确实，依托景区的特色小镇有先天的优势：一是无需担心人气，二是无需花大力气打造自然景观。但要联动景区一起开发变成小镇，还要清楚理解景区与小镇的关系，这个还要从长计议。不是任何背靠旅游风景区的小镇都能成功。不是往风景区乱塞东西就可以做成小镇。