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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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如何看待和规避旅游地产投资风险?

作者:山合水易研究中心 | 来源:原创 | 时间:2014-09-24 | 关键词:旅游地产投资 旅游地产

  国家对于房地产行业的调控力度逐渐加大,让住宅开发竞争加剧、风险加大,住房性投资的收益也明显下降,商业地产开发的地段性影响愈发突显。业内人士纷纷表示,2011年是中国房地产行业的转折年,愈来愈多的房地产企业和置业理财者,开始把目光投向了旅游地产业。虽然只是地产行业的细分市场,但旅游地产凭借着政策导向性和资源稀缺性优势,在旅游资源和地产资源相互促进的良性架构下,2011年却迎来了新的机遇,受到投资者的青睐,成为了万众瞩目的楼市新宠。

  虽然这两年各地旅游地产项目如同雨后春笋般冒出来,但作为国内一种新兴的地产投资项目,其发展还存在着许多亟待解决的问题。特别是对于投资者来说,因为旅游地产不同于普通住宅地产,其“休闲度假型第二居所”的特性,决定了旅游地产不仅满足居住需求,还要满足投资、度假、养老等多重需求,而且面向的目标客群范围更广,不只限于所在城市。所以,购买旅游地产的消费者只有转变投资思路,才能把握市场先机,赚取超额收益。

  那么,到底该如何理性看待和规避旅游地产投资中风险呢?

  首先,要明确地产项目所在城市的旅游业发展状况,是否处在黄金旅游线上,该地的宜居指数如何,是否可以给人提供良好的休闲生活环境,是否适宜老人养老或者休闲度假等等,其中旅游人数的多少,是非常重要的判定标准。群众的眼光是雪亮的,没有足以吸引大量消费者的旅游资源,很难保证其相关联的地产项目保值和增值的。所以,在购买旅游地产之前,一定要仔细考察当地旅游资源情况,当地自然环境、人文环境以及在旅游市场之中的口碑。只有当地旅游业有做大做强的良好潜质,旅游房地产市场才具有更大的发展前景。

  其次,除了要看旅游人数的数据统计之外,还有需要看投资的数据。因为旅游地产大多是以“高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地”等为主题的休闲度假住宅、别墅、高端酒店,而早在2005年政府就出台一系列政策限制别墅开发,后来又三令五申土地严控政策,坚决刹住乱占滥用农用地之风,可见一直以来国家对土地的严控态度没有丝毫松动。所以,投资者必须切实了解旅游地产项目的土地用途,尤其是高尔夫、山地、湖景、温泉、湿地等当地政府必须有一个长期的规划,如果只是短期的行为的话,投资者的投资以后很可能会遇到大麻烦。

  再次,要看投资旅游地产项目的房地产商资质。而房地产商的资金和实力是否雄厚,是地产项目工程质量的重要保证,与地产项目与旅游资源高度切合的保证,是专业细致物业服务的保证,是满足居住、投资、度假、养老等多重需求的保证。

  最后,要看旅游地产项目是处于价格高地,还是价格洼地。目前,以云南腾冲为代表的内陆旅游地产业崛起,预示着国内旅游地产业的发展趋势已经从沿海的海滨城市转向内陆,形式上也从单一型海景房变成了高尔夫、山地、湖景、温泉、湿地等多种形式并存的复合型。而相比较于沿海地区的价格,内陆地区的旅游地产项目正处于价格洼地。

  腾冲是中国南边陲重镇和重要通商口岸,同时还拥有温润的气候,生态极佳,具备优越的人居条件。腾冲的火山热海,北海湿地,和顺古镇,国殇墓园、来凤山森林公园、高黎贡山、江东古银杏村……等唯一性景观更是腾冲吸引游客的利器。2011年1-11月份,腾冲接待国内外游客人数407.93万人次,比去年同期增长15.4%;旅游总收入23.63亿元,同比增长28.7%;景区景点门票收入5663.72万元,同比增长18.4%;接待海外游客77830人次,同比增长22%。1-11月份腾冲全县住宿业实现营业额16062.5万元,比去年同期增长23.9%,餐饮业实现营业额34462.5万元,比去年同期增长25.7%。

  腾冲旅游业能够在最近几年拥有如此迅猛的发展,离不开当地政府对于基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的大力投入和开发。腾冲已形成空港、公路、铁路向南亚节节推进的全方位立体化大通道格局。腾冲驼峰机场早在几年前,就已经成为云南省最繁忙和最具有发展潜力的支线机场之一,已经开通了昆明、成都、重庆、广州、西双版纳和丽江6条航线。 同时腾密公路建成使用;保腾高速公路全线推进,预计2012年建成通车,届时昆明到达腾冲仅需6小时;中印公路、中印国际铁路正在立项。当地的交通旅游设施建设日趋完备,政府部门极为开放的招商引资策略等等,皆为其经济的飞速发展构建了良好的平台。

  目前,腾冲旅游地产业也在迅猛发展,特别是以某集团重金打造的“水墨中国”项目为代表的旅游地产,正成为投资者追捧的对象。作为资金雄厚,长期参加上海市重大工程建设,多次获上海市优秀公司称号,并获上海市多种奖项的上海某集团来说,来腾冲投资就是被腾冲的优美的自然环境和边锤小镇所拥有的独特气息所吸引。

  而某集团重金打造的“水墨中国”项目以“高原水乡”为主题的中式建筑,充分运用了新城市主义设计理念,将其建设成融酒店、旅游、居住、商业、休闲于一体的开放式顶级度假别墅区。水墨中国不仅项目自身优越,更是得到当地政府的大力支持,成为2011年当地政府的重点招商项目。项目目前处于热售状态,对于把其当做休闲度假第二居的游客,还是把其当做置业理财选择的投资者,“水墨中国”项目显然都是一个不容错过选择。

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