一、旅游地产开发的行业特征

　　从历史发展历程来说，国际旅游地产与市场需求同步发展，呈现循序渐进的特征。日益激烈的市场竞争逼迫旅游从业者不断开辟市场蓝海，因为今天的旅游地产开发模式早已脱离了早期简单的主题公园模式就可以吸引游客的时代，案例表明，成功的开发无一不是大手笔、大思路、高起点、高投入的结果。旅游地产的产品推出能否符合市场需求，最终能否获得持久地成功，必须是遵循一整套严谨、科学的方法以及对国内外旅游大势的深刻认识基础上进行研发、投资产生的。

　　关键词：循序渐进；大手笔、大思路、高起点、高投入。

　　二、影响旅游地产发展的内、外部因素：

　　（一）影响旅游地产发展的外部因素：

　　1、政府因素：从客观角度讲，当地政府的政策导向对旅游地产发展的影响是直接而且是至关重要的；

　　2、客源因素：客源是否稳定、客源充足是否足以支撑长期的发展；

　　3、区位资源因素：区位资源是否具备唯一性、独特性，对客户是否具备长效吸引性；

　　4、交通因素：交通配置条件对旅游地产的发展影响巨大。

　　（二）影响旅游地产发展的内部因素：

　　从开发和规划方面看，旅游地产的发展容易遭遇以下来自内部因素的挑战：

　　1、人才因素：

　　旅游地产开发必须深入到当地地脉文化，必须遵循文化发展的脉络规律。搞文化必须有四大资源--文化资源、社会资源、资本资源、人才资源。现在市场上普遍缺乏精通旅游市场营销的专家型人才。

　　2、磁级性资源因素：

　　如何建立一个具有领军效应的抓手产品把整个旅游地产开发提升起来，是旅游地产能否成功的核心问题。对旅游核心磁级性资源的创建力不足，从而陷入同质化、低层级的价格或者恶意竞争中，是现在旅游地产开发面临的普遍困境。

　　去过马来西亚的人都会记住云顶。云顶是一个混杂马来文化、埃及文化、欧洲文化、世界各地文化的大杂烩。"云顶第一城"被称为小联合国，它汇集了多个全球著名景点，如美国的环球步道、法国的香榭丽舍、意大利的威尼斯、英国的大本钟等，可以让游客在最短的时间内体验环游世界的感觉。去那里的消费者不会在乎文化来自于哪里，关键在于他们是否可以获得体验新鲜感。

　　世界上最好的康体场所是瑞士静港医疗中心。瑞士阿尔卑斯山脉优越的大自然条件成就了一个世界级疗养、栖息地，在这个基础上瑞士人发明了羊胎素，成就了几千年来人类希望青春永驻的梦想。瑞士静港医疗中心因此成为世界最著名的抗衰老中心。通过一个形象代言人--南非前总统曼德拉，他被关了27年后72岁出狱，经过瑞士静港医疗中心的抗衰老料理，曼德拉到90多岁还是很健康。瑞士静港医疗中心从此蜚声世界，成为无数富人趋之若鹜的天堂之地。

　　消费者记住的永远是利益。对旅游核心磁级性资源的创建就是要把握旅游地产发展的内部核心因素--为消费者创造最切实的利益。

　　3、规划测算与长远战略能否紧密结合：

　　成功的旅游地产开发是复合性策划思路的整合，准确的客户定位，历史人文景观资源的再挖掘都是内部重点需要把握的因素。更为重要的是，规划测算必须以立足长远发展的战略作为支撑，对开发资金流的长短线部署必须考虑长久而周详。

　　三、旅游地产开发的前提性战略思考：如何提升项目存活率

　　介入旅游地产开发前，必须先做出如下前提性战略思考：从项目可研入手，如何提升项目存活率是关键。因此在前提性战略思考中必须做好五个层面的设计。

　　（一）设计好规避风险的机制：

　　不要先考虑赚多少钱，首先考虑项目的风险以及风险规避。

　　（二）设计好退出机制：

　　设计好退出机制是意味着设计好开发的底线，有了安全保证才敢于投入。

　　（三）设计好竞争模式：

　　必须创造超越整体市场的吸引力，旅游地产不是单级商业和单级商业的竞争，是区域和区域之间的竞争，是一个大整合的概念，才能获得更高的利润。

　　（四）设计好项目的运作周期：

　　旅游地产必须具有领军效应的旅游抓手产品，项目定位应该符合市场发展的需要。市场是有容量的，不要让旅游资源形成供大与求的局面。旅游商业的利润是慢慢磨出来的，品牌需要时间沉淀形成市场认知，因此制订预期和合理的开发周期很重要。

　　（五）设计好预警系统，

　　必须规划好开发的现金流，阶段性目标设计很重要。

　　四、旅游地产开发的战略规划要点：

　　对旅游地产的开发，必须将总体规划和开发愿景完美结合，在战略规划阶段做出深层次的核心思考。总体规划是一个地域综合体内旅游系统的发展目标和实现方式的整体部署过程。旅游总体规划要求从系统全局和整体出发，着眼于旅游规划对象的综合整体优化，正确处理旅游系统的复杂结构，从发展和立体的视角来考虑和处理问题。因此，旅游规划必然要站在高屋建瓴的角度统筹全局，为旅游实现提供指导性的方针。通过精心研究，确定总体发展理念和战略，确定景区品牌化提升和产品主题化开发的方向，为项目发展奠定基础。深层次的核心思考需要将三大核心梳理清晰。

　　（一）引擎设计：借鉴城市触媒概念产生的立意

　　旅游地产不同业态、不同品类产品具有不同的功能定位，但不是几个产品的简单集合。做旅游地产一定要考虑长期发展的火车头是谁，选择具有战略性的功能、具有引擎功能的主题产品与各配套品类产品进行优化组合，可以最大可能实现土地的高效利用，最大幅度提升项目的市场价值。这里，具有引擎功能的主题产品可以借助"城市触媒"（UrbanCatalysts）的概念。1989年，美国学者韦恩·奥图（WayneAtton）和唐·洛干（DonnLogan）在《美国都市建筑--城市设计的触媒》一书中提出了"城市触媒"（UrbanCatalysts）的概念。"城市触媒"是指城市化学连锁反应，其中激发与维系城市发生化学反应的"触媒体"可能是一间旅馆、一座购物区或一个交通中心；也可能是博物馆、戏院或设计过的开放空间；或者是小规模的、特别的实体，如一列廊柱或喷水池。城市触媒的触媒体主要是指建筑物。按照韦恩·奥图和唐·洛干的说法，被称之为触媒的建筑，鼓舞建筑师、规划者以及决策者去考虑个别开发在市政成长与城市改革中所具有的连锁反应潜力，提倡以设计管制作为城市设计触媒策略的一部分。一个具有良性触媒作用的城市设计将会给城市发展带来正面的推动作用。城市触媒并非单一的最终产品，而是一个可以刺激与引导后续开发的元素。旅游地产中具有引擎功能的主题产品与城市触媒有非常类似的作用。

　　（二）交通规划：

　　旅游地产中，具有引擎功能的主题产品与各配套品类产品相互间必须以一个整体出现，用完美的交通规划实现项目开发所预期的整体感和融合感。

　　（三）收益问题（临界规模）：

　　旅游地产的主要收益来自于可销售部分的产品例如住宅类产品的销售。旅游地产开发的首要策略是要解决界定好综合开发不同品类产品的临界规模问题。

　　五、旅游地产开发的产品设计要点

　　前文已经探讨，如何建立一个具有领军效应的抓手产品把整个旅游地产开发提升起来，是旅游地产能否成功的核心问题。对旅游核心磁级性资源的创建，是旅游地产开发产品设计要解决的核心。

　　撇除许多技术上的深入研讨，旅游地产开发产品设计要解决的核心可以归纳为：必须设计出具有引擎功能的主题化产品。

　　那么，如何评估具有引擎功能的主题化产品具备的市场价值？

　　如果借鉴国外的经典案例，我们不难发现没有想象到的东西就是戏剧性的东西，具备戏剧性的东西往往是最有价值的。例如所有的教堂都是砖瓦结构，美国加州水晶大教堂建了一个玻璃钢架结构的大教堂，非常具有标志性价值。例如北京世贸天街模仿美国拉斯维加斯做了250米的LED天幕，以戏剧性的特色成为了CBD商区最具标志性的建筑和街区。旅游地产成功的焦点是创造戏剧性,具有引擎功能的主题化产品设计要点就是如何创造戏剧性。

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